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羽田新ルート|中古タワマン相場への影響(港区)

2020年東京オリンピック・パラリンピックに向けて、羽田空港の国際線発着回数を増やすため、都心上空を飛行する羽田新ルート計画。羽田新ルート近くのマンション価格に影響は出ていないのか?

港区内の中古タワーマンション相場への影響を調べてみた。

※他区の中古タワーマンション相場への影響については、こちら(品川区目黒区新宿区渋谷区)参照。


もくじ

Google Earthで中古タワマンを選定

まずは、羽田新ルートのおさらい。

港区上空を通過する羽田新ルートは、C滑走路到着ルート(1時間当たり30回)。

次の15地域が影響を受ける。

羽田新ルートの影響を受ける町丁目マップ(港区)
拡大図(PDF:370KB)
羽田新ルートが通過する地域名(23区の町丁目)」より

  • C滑走路到着ルート
    南麻布3丁目、南麻布4丁目、南麻布5丁目、西麻布2丁目、西麻布4丁目、南青山3丁目、南青山4丁目、南青山6丁目、北青山3丁目、高輪1丁目、高輪2丁目、高輪3丁目、白金台2丁目、白金台3丁目、港南2丁目

C滑走路到着ルート近くのタワーマンションをどのようにして調べるのか?

SUUMOに港区で登録されている「20階以上」の中古マンションにつき「地図表示」機能を使って拾い上げ、グーグルアースで確認していくことにした。たとえば、C滑走路到着ルート高度500mから白金高輪駅周辺はグーグルアースでは次のように見える。

C滑走路到着ルート高度500mからの白金高輪駅周辺
(C滑走路到着ルート高度500mからの白金高輪駅周辺)

羽田新ルート近くの中古タワマン配置

港区内でC滑走路到着ルート直下から水平距離で概ね500m以内に位置する主な中古タワーマンションは、次の5件。ルート直下にあるのは物件Bだけ。残りの4件は約500m離れている。

※【 】内の距離は、C滑走路到着ルート直下から当該物件の中心までの水平距離を示す。

  • 物件A【460m】(43階建て、333戸、03年4月竣工、駅徒歩6分)
  • 物件B【直下】(42階建て、581戸、05年9月竣工、駅徒歩1分)
  • 物件C【440m】(35階建て、365戸、04年1月竣工、駅徒歩7分)
  • 物件D【500m】(40階建て、590戸、05年2月竣工、駅徒歩10分)
  • 物件E【500m】(42階建て、2090戸、05年10月竣工、駅徒歩8分)

5つの物件の配置を次図に示す。

飛行機は600mから450mへと徐々に高度を下げていくので、国交省データによればルート直下の大型航空機による騒音レベルは74dBから76dBに上昇すると想定されている。

5つの物件の配置

中古タワマン相場の推計方法

マンション売買・賃貸情報サイト「マンションマーケット」には、中古マンションの価格相場として、物件ごとに最大過去6年間の月別m2単価・坪単価が掲載されている(次図)。

中古マンションの価格相場情報

そこで、上記で選定した羽田新ルート近くのタワーマンション5件につき、m2単価の推移を可視化してみることとした。

羽田新ルート近くの中古タワマン相場の推移

羽田新ルート近くのタワーマンション5件と港区平均のm2単価の推移を次図に示す。

港区平均の単価が上昇し続けているに対して、タワーマンション5件の単価は15年下期以降、下落または頭打ちの傾向が見られる(ただし、物件A・Dは17年下期以降、上昇傾向が見られる)。

羽田新ルート近くのタワーマンション相場の推移

 

タワーマンション5件の価格変動状況を比較しやすいように、13年5月の単価を100とした場合の変化を可視化したのが次図。 

特徴的なのは、ルート直下にある物件Bの価格だけが15年下期以降、下落し続けていること

羽田新ルート近くのタワーマンション相場の推移


第1フェーズ(15年7月~)、第2フェーズ(15年12月~)と国交省の説明会開催などにより徐々に羽田新ルート問題が世間に認識されていった結果、中古タワーマンションの価格に影響したのではないのか。

ただ、物件A(超高級タワーマンション)と物件Dの単価だけが17年下期以降、再び上昇したのはなぜなのか。不動産会社が事情を知らない外国人に「お買い得」として売りつけているのか……

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2019年6月1日、このブログ開設から15周年を迎えました (^_^)/
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