2020年東京オリンピック・パラリンピックに向けて、羽田空港の国際線発着回数を増やすため、都心上空を飛行する羽田新ルート計画。羽田新ルート近くのマンション価格に影響は出ていないのか？
港区内の中古タワーマンション相場への影響を調べてみた。
※他区の中古タワーマンション相場への影響については、こちら（品川区、目黒区、新宿区、渋谷区）参照。
Google Earthで中古タワマンを選定
まずは、羽田新ルートのおさらい。
港区上空を通過する羽田新ルートは、C滑走路到着ルート（1時間当たり30回）。
次の15地域が影響を受ける。
拡大図（PDF：370KB）
「羽田新ルートが通過する地域名（23区の町丁目）」より
- C滑走路到着ルート
南麻布3丁目、南麻布4丁目、南麻布5丁目、西麻布2丁目、西麻布4丁目、南青山3丁目、南青山4丁目、南青山6丁目、北青山3丁目、高輪1丁目、高輪2丁目、高輪3丁目、白金台2丁目、白金台3丁目、港南2丁目
C滑走路到着ルート近くのタワーマンションをどのようにして調べるのか？
SUUMOに港区で登録されている「20階以上」の中古マンションにつき「地図表示」機能を使って拾い上げ、グーグルアースで確認していくことにした。たとえば、C滑走路到着ルート高度500ｍから白金高輪駅周辺はグーグルアースでは次のように見える。
（C滑走路到着ルート高度500ｍからの白金高輪駅周辺）
羽田新ルート近くの中古タワマン配置
港区内でC滑走路到着ルート直下から水平距離で概ね500ｍ以内に位置する主な中古タワーマンションは、次の5件。ルート直下にあるのは物件Bだけ。残りの4件は約500ｍ離れている。
※【 】内の距離は、C滑走路到着ルート直下から当該物件の中心までの水平距離を示す。
- 物件A【460m】（43階建て、333戸、03年4月竣工、駅徒歩6分）
- 物件B【直下】（42階建て、581戸、05年9月竣工、駅徒歩1分）
- 物件C【440m】（35階建て、365戸、04年1月竣工、駅徒歩7分）
- 物件D【500m】（40階建て、590戸、05年2月竣工、駅徒歩10分）
- 物件E【500m】（42階建て、2090戸、05年10月竣工、駅徒歩8分）
5つの物件の配置を次図に示す。
飛行機は600ｍから450ｍへと徐々に高度を下げていくので、国交省データによればルート直下の大型航空機による騒音レベルは74dBから76dBに上昇すると想定されている。
中古タワマン相場の推計方法
マンション売買・賃貸情報サイト「マンションマーケット」には、中古マンションの価格相場として、物件ごとに最大過去6年間の月別m2単価・坪単価が掲載されている（次図）。
そこで、上記で選定した羽田新ルート近くのタワーマンション5件につき、m2単価の推移を可視化してみることとした。
羽田新ルート近くの中古タワマン相場の推移
羽田新ルート近くのタワーマンション5件と港区平均のm2単価の推移を次図に示す。
港区平均の単価が上昇し続けているに対して、タワーマンション5件の単価は15年下期以降、下落または頭打ちの傾向が見られる（ただし、物件A・Dは17年下期以降、上昇傾向が見られる）。
※区平均は中古タワマンに限らない、すべての中古マンションの平均（以下、同じ）。
タワーマンション5件の価格変動状況を比較しやすいように、13年5月の単価を100とした場合の変化を可視化したのが次図。
特徴的なのは、ルート直下にある物件Bの価格だけが15年下期以降、下落し続けていること。
第1フェーズ（15年7月～）、第2フェーズ（15年12月～）と国交省の説明会開催などにより徐々に羽田新ルート問題が世間に認識されていった結果、中古タワーマンションの価格に影響したのではないのか。
ただ、物件A（超高級タワーマンション）と物件Dの単価だけが17年下期以降、再び上昇したのはなぜなのか。不動産会社が事情を知らない外国人に「お買い得」として売りつけているのか……。
【データ更新】20年8月25日
20年7月までのデータを反映したグラフを次図に示す。
港区平均の単価が上昇傾向にあるのに対して、物件A（超高級タワーマンション）と物件D以外は頭打ち、または下落傾向。
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