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羽田新ルート|中古タワマン相場への影響(新宿区)【データ更新】

2020年東京オリンピック・パラリンピックに向けて、羽田空港の国際線発着回数を増やすため、都心上空を飛行する羽田新ルート計画。羽田新ルート近くのマンション価格に影響は出ていないのか?

新宿内の中古タワーマンション相場への影響を調べてみた。

※他区の中古タワーマンション相場への影響については、こちら(品川区港区目黒区渋谷区)参照。


もくじ

Google Earthで中古タワマンを選定

まずは、羽田新ルートのおさらい。

新宿上空を通過する羽田新ルートは、C滑走路到着ルート(1時間当たり30回)。

次の17地域が影響を受ける。

羽田新ルートの影響を受ける町丁目マップ(新宿区)
拡大図(PDF:317KB)
羽田新ルートが通過する地域名(23区の町丁目)」より

  • C滑走路到着ルート
    (好天時のみ)
    中落合1丁目、中落合2丁目、中落合3丁目、上落合1丁目、上落合2丁目、北新宿4丁
    (悪天時のみ)
    中落合4丁目、上落合3丁目、西落合2丁目、中井1丁目、中井2丁目、北新宿2丁目
    (好&悪天時)
    北新宿1丁目、北新宿3丁目、西新宿1丁目、西新宿7丁目、西新宿8丁目

C滑走路到着ルート近くのタワーマンションをどのようにして調べるのか?

SUUMOに新宿で登録されている「20階以上」の中古マンションにつき「地図表示」機能を使って拾い上げ、グーグルアースで確認していくことにした。たとえば、C滑走路到着ルート高度900mから新宿駅周辺はグーグルアースでは次のように見える。

高度900m新宿駅周辺
(C滑走路到着ルート高度900mからの新宿駅周辺)

羽田新ルート近くの中古タワマン配置

新宿区内では羽田新ルート近くに位置する中古タワーマンションは多くない。

ルート直下から遠くに位置する物件も含めると次の5件。ルート直下は物件B。次に近いのは物件A(80m)

※【 】内の距離は、ルート直下から当該物件の中心までの水平距離を示す。

  • 物件A【80m】(24階建て、209戸、2008年4月竣工、駅徒歩4分)
  • 物件B【直下】(31階建て、317戸、2001年12月竣工、駅徒歩6分)
  • 物件C【970m】(60階建て、954戸、2017年7月竣工、駅徒歩7分)
  • 物件D【970m】(44階建て、612戸、2008年2月竣工、駅徒歩6分)
  • 物件E【730m】(36階建て、263戸、2005年2月竣工、駅徒歩3分)

5つの物件の配置を次図に示す。

飛行機はA・Cルートとも1050mから900mへと徐々に高度を下げていくので(ただしAルート悪天時の高度は1050mではなく900m)、国交省データによればルート直下の大型航空機による騒音レベルは69dBから70dBに上昇すると想定されている。

タワマン5つの物件の配置(新宿区)

中古タワマン相場の推計方法

マンション売買・賃貸情報サイト「マンションマーケット」には、中古マンションの価格相場として、物件ごとに最大過去6年間の月別m2単価・坪単価が掲載されている(次図)。

中古マンションの価格相場情報

そこで、上記で選定した羽田新ルート近くのタワーマンション5件につき、m2単価の推移を可視化してみることとした。

羽田新ルート近くの中古タワマン相場の推移

羽田新ルート近くのタワーマンション5件と新宿平均のm2単価の推移を次図に示す。

新宿平均の単価が上昇し続けているに対して、Cルートに近い物件A(80m)は下落傾向、物件B(直下)は17年上期まで下落したあと上昇している

羽田新ルート近くのタワーマンション相場の推移

 

タワーマンション5件の価格変動状況を比較しやすいように、16年5月の単価を100とした場合の変化を可視化したのが次図(16年5月を基準にしたのは、物件Cはそれより前のデータがないため)。 

Cルートに近い物件A(80m)の単価は下落傾向、物件B(直下)は17年上期まで下落したあと上昇している。

ルートから遠い物件C(970m)・物件D(970m)・物件E(730m)は、新宿区平均ほどの上昇傾向は見られない。

羽田新ルート近くのタワーマンション相場の推移


第1フェーズ(15年7月~)、第2フェーズ(15年12月~)と国交省の説明会開催などにより徐々に羽田新ルート問題が世間に認識されていった結果、中古タワーマンションの価格に影響したのではないのか。

ただ、物件B(直下)の単価だけが17年下期以降、再び上昇したのはなぜなのか。不動産会社が事情を知らない外国人に「お買い得」として売りつけているのか……。

【データ更新】19年10月6日

19年10月6日現在のグラフを次図に示す。

羽田新ルート近くのタワーマンション相場の推移(新宿区)

羽田新ルート近くのタワーマンション相場の推移(新宿区)

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2019年6月1日、このブログ開設から15周年を迎えました (^_^)/
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