2020年東京オリンピック・パラリンピックに向けて、羽田空港の国際線発着回数を増やすため、都心上空を飛行する羽田新ルート計画。羽田新ルート近くのマンション価格に影響は出ていないのか？
新宿内の中古タワーマンション相場への影響を調べてみた。
※他区の中古タワーマンション相場への影響については、こちら（品川区、港区、目黒区、渋谷区）参照。
Google Earthで中古タワマンを選定
まずは、羽田新ルートのおさらい。
新宿上空を通過する羽田新ルートは、C滑走路到着ルート（1時間当たり30回）。
次の17地域が影響を受ける。
拡大図（PDF：317KB）
「羽田新ルートが通過する地域名（23区の町丁目）」より
- C滑走路到着ルート
（好天時のみ）
中落合1丁目、中落合2丁目、中落合3丁目、上落合1丁目、上落合2丁目、北新宿4丁
（悪天時のみ）
中落合4丁目、上落合3丁目、西落合2丁目、中井1丁目、中井2丁目、北新宿2丁目
（好&悪天時）
北新宿1丁目、北新宿3丁目、西新宿1丁目、西新宿7丁目、西新宿8丁目
C滑走路到着ルート近くのタワーマンションをどのようにして調べるのか？
SUUMOに新宿で登録されている「20階以上」の中古マンションにつき「地図表示」機能を使って拾い上げ、グーグルアースで確認していくことにした。たとえば、C滑走路到着ルート高度900ｍから新宿駅周辺はグーグルアースでは次のように見える。
（C滑走路到着ルート高度900ｍからの新宿駅周辺）
羽田新ルート近くの中古タワマン配置
新宿区内では羽田新ルート近くに位置する中古タワーマンションは多くない。
ルート直下から遠くに位置する物件も含めると次の5件。ルート直下は物件B。次に近いのは物件A（80ｍ）
※【 】内の距離は、ルート直下から当該物件の中心までの水平距離を示す。
- 物件A【80m】（24階建て、209戸、2008年4月竣工、駅徒歩4分）
- 物件B【直下】（31階建て、317戸、2001年12月竣工、駅徒歩6分）
- 物件C【970m】（60階建て、954戸、2017年7月竣工、駅徒歩7分）
- 物件D【970m】（44階建て、612戸、2008年2月竣工、駅徒歩6分）
- 物件E【730m】（36階建て、263戸、2005年2月竣工、駅徒歩3分）
5つの物件の配置を次図に示す。
飛行機はA・Cルートとも1050ｍから900ｍへと徐々に高度を下げていくので（ただしAルート悪天時の高度は1050ｍではなく900ｍ）、国交省データによればルート直下の大型航空機による騒音レベルは69dBから70dBに上昇すると想定されている。
中古タワマン相場の推計方法
マンション売買・賃貸情報サイト「マンションマーケット」には、中古マンションの価格相場として、物件ごとに最大過去6年間の月別m2単価・坪単価が掲載されている（次図）。
そこで、上記で選定した羽田新ルート近くのタワーマンション5件につき、m2単価の推移を可視化してみることとした。
羽田新ルート近くの中古タワマン相場の推移
羽田新ルート近くのタワーマンション5件と新宿平均のm2単価の推移を次図に示す。
新宿平均の単価が上昇し続けているに対して、Cルートに近い物件A（80ｍ）は下落傾向、物件B（直下）は17年上期まで下落したあと上昇している。
※区平均は中古タワマンに限らない、すべての中古マンションの平均（以下、同じ）。
タワーマンション5件の価格変動状況を比較しやすいように、16年5月の単価を100とした場合の変化を可視化したのが次図（16年5月を基準にしたのは、物件Cはそれより前のデータがないため）。
Cルートに近い物件A（80ｍ）の単価は下落傾向、物件B（直下）は17年上期まで下落したあと上昇している。
ルートから遠い物件C（970m）・物件D（970m）・物件E（730m）は、新宿区平均ほどの上昇傾向は見られない。
第1フェーズ（15年7月～）、第2フェーズ（15年12月～）と国交省の説明会開催などにより徐々に羽田新ルート問題が世間に認識されていった結果、中古タワーマンションの価格に影響したのではないのか。
ただ、物件B（直下）の単価だけが17年下期以降、再び上昇したのはなぜなのか。不動産会社が事情を知らない外国人に「お買い得」として売りつけているのか……。
【データ更新】20年8月25日
20年7月までのデータを反映したグラフを次図に示す。
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