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羽田新ルート|中古タワマン相場への影響(目黒区)

2020年東京オリンピック・パラリンピックに向けて、羽田空港の国際線発着回数を増やすため、都心上空を飛行する羽田新ルート計画。羽田新ルート近くのマンション価格に影響は出ていないのか?

目黒内の中古タワーマンション相場への影響を調べてみた。

※他区の中古タワーマンション相場への影響については、こちら(品川区港区新宿区渋谷区)参照。


もくじ

Google Earthで中古タワマンを選定

まずは、羽田新ルートのおさらい。

目黒区上空を通過する羽田新ルートは、A滑走路到着ルート(1時間当たり14回)。

次の2地域が影響を受ける。

羽田新ルートの影響を受ける町丁目マップ(目黒区)
拡大図(PDF:282KB)
羽田新ルートが通過する地域名(23区の町丁目)」より

  • A滑走路到着ルート
    三田2丁目、目黒1丁目

 

A滑走路到着ルート近くのタワーマンションをどのようにして調べるのか?

SUUMOに目黒区で登録されている「20階以上」の中古マンションにつき、「地図表示」機能を使って拾い上げ、グーグルアースで確認していくことにした。たとえば、A滑走路到着ルート高度500mから目黒区三田周辺は、グーグルアースでは次のように見える。

A滑走路到着ルート高度500mからの目黒区三田周辺
(A滑走路到着ルート高度500mからの目黒区三田周辺)

羽田新ルート近くの中古タワマン配置

目黒内ではA滑走路到着ルート周辺に位置する中古タワーマンションは多くない。

ルート直下から遠くに位置する物件も含めると次の3件。ルート直下に一番近いのは物件C(270m)

※【 】内の距離は、A滑走路到着ルート直下から当該物件の中心までの水平距離を示す。

  • 物件A【1.2km】(42階建て、689戸、2013年1月竣工、駅徒歩6分)
  • 物件B【690m】(45階建て、495戸、2009年9月竣工、駅徒歩2分)
  • 物件C【270m】(32階建て、290戸、1994年7月竣工、駅徒歩10分)

 

3つの物件の配置を次図に示す。

飛行機は600mから450mへと徐々に高度を下げていくので、国交省データによればルート直下の大型航空機による騒音レベルは74dBから76dBに上昇すると想定されている。

羽田新ルート近くの中古タワマン配置

中古タワマン相場の推計方法

マンション売買・賃貸情報サイト「マンションマーケット」には、中古マンションの価格相場として、物件ごとに最大過去6年間の月別m2単価・坪単価が掲載されている(次図)。

中古マンションの価格相場情報

そこで、上記で選定した羽田新ルート近くのタワーマンション3件につき、m2単価の推移を可視化してみることとした。

羽田新ルート近くの中古タワマン相場の推移

羽田新ルート近くのタワーマンション3件と目黒区平均のm2単価の推移を次図に示す。

目黒平均の単価が上昇し続けているに対して、タワーマンション3件の単価は15年下期以降、やや頭打ちの傾向が見られる

羽田新ルート近くのタワーマンション相場の推移

 

タワーマンション3件の価格変動状況を比較しやすいように、13年5月の単価を100とした場合の変化を可視化したのが次図。 

17年頃から3物件の価格は頭打ちになっているように見えないか……。

羽田新ルート近くのタワーマンション相場の推移

 

物件Cは新飛行ルート直下から270mの距離に位置するにも関わらず、品川区や港区のように明確な価格の下落が見られない。

なぜか?

新飛行ルートが目黒区の東側の一部をかすっているだけなので、目黒区内では羽田新ルート問題の存在があまり認識されていないのではないのか。また、目黒区内ではいまだに教室型説明会が開催されていないことも、羽田新ルート問題の認識不足の一因ではないのか(目黒区長が国交省に口頭要望、教室型説明会いまだ実現せず)。

物件B(690m)と物件C(270m)の住民は、新飛行ルートの運用が始まって、空から騒音が降ってきて初めて驚く、というようなことにならなければいいのだが……。

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