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羽田新ルート|中古タワマン相場への影響(渋谷区)

2020年東京オリンピック・パラリンピックに向けて、羽田空港の国際線発着回数を増やすため、都心上空を飛行する羽田新ルート計画。羽田新ルート近くのマンション価格に影響は出ていないのか?

渋谷区内の中古タワーマンション相場への影響を調べてみた。

※他区の中古タワーマンション相場への影響については、こちら(品川区港区目黒区新宿区)参照。


もくじ

Google Earthで中古タワマンを選定

まずは、羽田新ルートのおさらい。

渋谷区上空を通過する羽田新ルートは2ルート。A滑走路到着ルート(1時間当たり14回)とC滑走路到着ルート(1時間当たり30回)。

次の26地域が影響を受ける。

羽田新ルートの影響を受ける町丁目マップ(渋谷区)
拡大図(PDF:324KB)
羽田新ルートが通過する地域名(23区の町丁目)」より

  • A滑走路到着ルート
    恵比寿南2丁目、恵比寿西1丁目、恵比寿西2丁目、代官山町、猿楽町、鴬谷町、桜丘町、道玄坂1丁目、道玄坂2丁目、神山町、宇田川町、富ケ谷1丁目、元代々木町、初台1丁目、初台2丁目、本町1丁目、本町2丁目、本町4丁目、代々木5丁目
  • C滑走路到着ルート
    千駄ケ谷1丁目、千駄ケ谷2丁目、千駄ケ谷3丁目、千駄ケ谷4丁目、千駄ケ谷5丁目、神宮前2丁目、神宮前3丁目

羽田新ルート近くのタワーマンションをどのようにして調べるのか?

SUUMOに渋谷区で登録されている「20階以上」の中古マンションにつき「地図表示」機能を使って拾い上げ、グーグルアースで確認していくことにした。たとえば、A滑走路到着ルート高度600mから渋谷駅周辺は、グーグルアースでは次のように見える。

C滑走路到着ルート高度500mからの白金高輪駅周辺
(A滑走路到着ルート高度600mから渋谷駅周辺)

羽田新ルート近くの中古タワマン配置

渋谷区内で羽田新ルート周辺に位置する中古タワーマンションは多くない。

ルート直下から遠くに位置する物件を含めても次の2件。ルート直下に近いのは物件B(140m)。

※【 】内の距離は、A滑走路到着ルート直下から当該物件の中心までの水平距離を示す。

  • 物件A【710m】(34階建て、314戸、03年3月竣工、駅徒歩5分)
  • 物件B【140m】(36階建て、501戸、00年8月竣工、駅徒歩2分)

2つの物件の配置を次図に示す。

飛行機は750mから600mへと徐々に高度を下げていくので、国交省データによればルート直下の大型航空機による騒音レベルは72dBから74dBに上昇すると想定されている。

羽田新ルート近くの中古タワマン配置

中古タワマン相場の推計方法

マンション売買・賃貸情報サイト「マンションマーケット」には、中古マンションの価格相場として、物件ごとに最大過去6年間の月別m2単価・坪単価が掲載されている(次図)。

中古マンションの価格相場情報

そこで、上記で選定した羽田新ルート近くのタワーマンション2件につき、m2単価の推移を可視化してみることとした。

羽田新ルート近くの中古タワマン相場の推移

羽田新ルート近くのタワーマンション2件と渋谷区平均のm2単価の推移を次図に示す。

渋谷区平均の単価が上昇し続けているに対して、物件A(710m)も上昇し続てけているが、羽田新ルートに近い物件B(140m)のほうは16年に大きく下落したあと、18年以降上昇している。

羽田新ルート近くのタワーマンション相場の推移

 

タワーマンション2件の価格変動状況を比較しやすいように、13年5月の単価を100とした場合の変化を可視化したのが次図。 

物件B(140m)のほうは16年に大きく下落したあと、18年以降、渋谷区平均水準まで上昇していることが確認できる。

羽田新ルート近くのタワーマンション相場の推移


第1フェーズ(15年7月~)、第2フェーズ(15年12月~)と国交省の説明会開催などにより徐々に羽田新ルート問題が世間に認識されていった結果、中古タワーマンションの価格に影響したのではないのか。

ただ、物件B(140m)は18年以降、上昇したのはなぜなのか。不動産会社が事情を知らない外国人に「お買い得」として売りつけているのか……

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