国土交通省は6月19日、全国主要都市の計100地区を対象に四半期ごとに実施している「主要都市の高度利用地地価動向報告（地価LOOKレポート）」＜20年第1四半期＞を公表。
20年第4四半期（20年1月1日～20年4月1日）の佃、月島、豊洲、有明といった、湾岸エリアの新築分譲マンションの価格動向を中心に、不動産鑑定士のコメントをピックアップしておこう。
ざっくり言うと、19年第1四半期から文章に大きな変化は見られないが、今期レポートでは、新型コロナの影響による先行きの不透明感が特記された。
【佃・月島】マンション分譲価格、横ばいで推移
新築マンション及び中古マンションの売買取引は、新型コロナウイルス感染症の影響により停滞しているが、マンション分譲価格については横ばいで推移している。
地価動向
- 当地区は銀座等の都心への優れた接近性を備えるとともに、東京タワーや東京スカイツリー等のランドマーク施設や河川等に囲まれた変化に富んだ眺望が得られることから、分譲・賃貸ともに高層マンションの需要が強い。
- ｢中央区基本計画2018｣によると、当地区では今後10年で人口が約1.5倍に増加することが見込まれており、また、地区計画では良質な都心生活地としての複合市街地の形成を目的とした土地利用が求められており、当地区はさらなる発展が期待される。
- 当地区における新築マンション及び中古マンションの売買取引は、新型コロナウイルス感染症の影響により停滞しているが、マンション分譲価格については横ばいで推移している。
- マンション開発素地については、デベロッパー等の素地に対する需要は継続して強いが、新型コロナウイルス感染症の影響による取引の停滞等の懸念から、取引利回りは横ばいとなり、当地区の地価動向は横ばいで推移した。
将来地価動向
- BRTのプレ運行や環状２号線の整備等の都市基盤整備による利便性の向上が期待され、こうした背景からマンション市況は好調を維持すると予想される。
- ただし、新型コロナウイルス感染症の影響で、取引停滞等の懸念については先行きが不透明で、このような市況の変化が今後の地価動向にどのような影響を及ぼすかについては注視が必要である。
【豊洲】新築マンション価格上昇の動き
新築分譲マンションについてはマンション分譲価格上昇の動きが見られ、中古マンション市場においても取引価格は安定している。
地価動向
- 当地区は、他の湾岸エリアと同様に需要者の購入意欲が底堅いエリアであることから、新築分譲マンションについてはマンション分譲価格上昇の動きが見られ、中古マンション市場においても取引価格は安定している。
- また、豊洲駅前の再開発地区に存する大規模商業施設の増床は、周辺のマンション市場にとって前向きな材料となっている。
- 新型コロナウイルス感染症の影響による取引の停滞等の懸念があるものの、マンション開発素地の供給が極めて少ないこと等からデベロッパー等の素地に対する需要は継続して強く、取引利回りはやや低下傾向で推移していることから当期の地価動向はやや上昇で推移した。
将来地価動向
- 当地区は、利便性の高さからマンション需要は底堅く、当地区内の買換え需要を中心に当該需要は引き続き安定的に推移すると予想され、優良なマンション開発素地に対する需要は堅調な状況が持続すると見込まれる。
- ただし、新型コロナウイルス感染症の影響で、取引停滞等の懸念については先行きが不透明で、このような市況の変化が今後の地価動向にどのような影響を及ぼすかについては注視が必要である。
【有明】マンション分譲価格上昇の動き一段落
マンション分譲価格上昇の動きが一段落。分譲マンションの大量供給が控えている等の懸念材料。
地価動向
- 当地区では、マンション分譲価格上昇の動きが一段落しているものの、都心部に近いエリアと比較して相対的に割安感があり、地域の将来性も期待できること等から、マンション需要は堅調に推移している。
- こうした要因はマンションの賃貸需要にも影響しているが、一方で賃貸物件の供給量は限定的であることから、マンション賃料は上昇傾向にある。
- 建築費は高水準にあり、また当地区周辺の湾岸エリアを含めて引き続き分譲マンションの大量供給が控えている等の懸念材料もあるが、当地区は国家戦略特区の認定を受けた大規模開発事業や東京五輪関連施設等の工事が進捗し急速な発展を遂げつつあり、また、環状２号線の開通や銀座と有明を結ぶ地下鉄構想により都心部へのアクセス性向上が見込まれている等、その将来性を見据えデベロッパーのマンション開発素地取得意欲は強い状況にある。
- こうした背景から、当期前半の地価は前期同様に推移したが、後半は新型コロナウイルス感染症による一時的な経済活動停滞等の影響により減速し、当期の地価動向はやや上昇で推移したものの上昇幅が縮小した。
将来地価動向
- 当地区の将来性を背景に、中長期的にはデベロッパーの開発素地取得需要は堅調に推移することが見込まれるが、新型コロナウイルス感染症による経済打撃や東京五輪開催延期が不動産市場へ与える影響の程度は不透明であり、今後の地価動向については注視が必要である。
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