新築vs中古｜23区マンション市場で何が起こっているのか - 不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」

23区の新築マンション価格は高すぎて、もはや庶民には手が届かない状況。では、中古マンションはどうなのか？　

23区の新築マンションの発売価格は、第2次安倍内閣発足後（12年12月26日）、アベノミクスの影響で投資や爆買い、相続税対策など、非実需要増などもあり13年以降急上昇。中古マンションの成約物件価格のほうも13年以降、上昇を続けている（次図）。

19年上期の新築マンションの平均発売価格は、7,500万円を突破（7,644万円）。同時期の中古マンションの成約価格は、4,500万円を突破（4,565万円）。同時期の新築と中古の価格差は約3,000万円まで拡大し、過去14年間で最高となった。

23区マンション価格推移（新築vs中古）
（新築は不動産経済研究所の、中古は東日本不動産流通機構の公開データをもとに筆者作成）

価格ではなく、単価（新築は発売単価、中古は成約単価）で見ても、価格と同様に13年以降、上昇傾向にある（次図）。

23区マンション単価推移（新築vs中古）
（同上）

新築マンションの発売戸数は、14年4月の消費税増税（5→8％）の前年の駆け込み需要で13年にピークを記録（28,340戸）したあと急減。16年以降1.6万戸前後で踏みとどまっている（次図）。

中古マンションの成約戸数は、11年あたりから徐々に増加。16年遂に、新築マンションの発売戸数を逆転。翌17年、新築が再び逆転。新築・中古が競い合う展開となっている。

23区マンション戸数推移（新築vs中古）
（同上）

アベノミクスの影響で新築マンションの発売価格・単価が上昇し、反比例するように、新築マンションの発売戸数は減少（次図）。

23区新築マンション発売戸数・価格の推移
（不動産経済研究所の公開データをもとに筆者作成）

高騰した新築マンションに見切りをつけて、中古マンションの購入に向かう生活者の姿が思い浮かぶ。

新築マンションの価格がこのまま高騰し続けるようだと、新築から中古への流れは止まらないのではないか。

IT長者やパワーカップルなど、新築マンションの高値づかみを気にしない人たち以外は、新築マンションより中古マンションを選ぶ時代……。

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