第217回国会（2025年1月24日〜6月22日）の参議院に提出された質問主意書を確認していたところ、晴海フラッグに関連するものとして、以下の4件のほかに、5件目も実は同様の内容であることに気がついた。
前の4件は、浜田聡参議院議員（NHK党）が6月3日に連続提出したものである。一方、5件目は件名に「晴海フラッグ」というキーワードが含まれておらず、見落としやすかった。
- 晴海フラッグにおける投資目的の不動産購入の実態に関する質問主意書
- 晴海フラッグにおける外国人や外国法人による不動産の集中的取得の実態に関する質問主意書
- 晴海フラッグ及び周辺地域における無許可民泊の実態及び対応に関する質問主意書
- 晴海フラッグ周辺における白タク行為の実態及びライドシェア制度導入の必要性に関する質問主意書
- 管理不全・住民不在マンションへの制度的対応に関する質問主意書
このうち1.～4.はすでに整理済みであるため、今回は5.の「管理不全・住民不在マンションへの制度的対応」に焦点を当てる。
内容を読みやすくするため、一問一答形式で再構成した。
※以下長文となるため、時間のない方は「質疑応答のポイント」と文末の「雑感」のみでもご一読いただければ幸いである。
浜田聡 参議院議員（NHK党）
（参議院 総務委員会 2025年6月5日 動画より）
浜田 聡 参議院議員（1期、NHK党、東大教育学部⇒京大医学部卒、48歳）
東京都中央区の晴海フラッグにある分譲マンションで、住民票の未届出や空室の多さ、外国人所有者との連絡困難などにより、管理機能が著しく低下しているという指摘があります。
特に、所有者が居住せず名義のみ登録している「不在地主」状態や、マンション管理組合（以下「管理組合」という）の運営が著しく制限されている実態が報告されており、将来的な管理不全のリスクが懸念されています。
これらの課題は晴海フラッグだけでなく、全国の大規模マンション再開発地区にも波及する可能性があり、国としての制度的な対応や予防策が必要だと考えます。
以上を踏まえ、以下質問します。
問1：晴海フラッグ、空室住戸の比率？
晴海フラッグにおける住民票未届出住戸または空室住戸の比率に関して、国または自治体は把握していますか。把握している場合、その比率を具体的に示してください。
答1：把握していません
お尋ねの「比率」については、政府として把握していません。また、お尋ねの「自治体」の「把握」の状況については、政府として承知していません。
問2：居住していない所有者、管理運営に支障をきたしている事例？
実際に居住していない所有者が管理組合の総会や決議に参加しないことにより、マンション全体の管理運営に支障をきたしている事例について、政府の把握状況を示してください。
答2：事例があることは把握しています
お尋ねの「マンション全体の管理運営に支障を来している事例」の具体的に意味するところが必ずしも明らかではありませんが、マンション管理組合（建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。以下「区分所有法」という）第3条に規定する団体をいう。以下同じ）の集会の決議にあたり、お尋ねの「実際に居住していない所有者が管理組合の総会や決議に参加しないこと」により、当該決議が困難となっている事例があることは把握しています。
問3：外国人や外国法人所有者の意思不通、管理組合の運営が機能不全に陥るリスク
外国人や外国法人所有者の意思不通や管理組合の活動への不参加によって、管理組合の運営が機能不全に陥るリスクについて、政府の見解を示してください。
答3：「外国人や外国法人所有者」であるか否かに係わらず運営困難
マンション管理組合における意思決定については、区分所有法などの規定に基づき、当該マンション管理組合の集会における区分所有者（区分所有法第2条第2項に規定する区分所有者をいう。以下同じ）の多数決などにより行う必要があることから、区分所有者がお尋ねの「外国人や外国法人所有者」であるか否かにかかわらず、マンション管理組合の集会への出席率が著しく低い場合などにおいては、当該マンション管理組合の運営が困難となる場合があるものと考えています。
問4：晴海フラッグ、何らかの支援制度・助言体制を整備？
晴海フラッグにおいて、管理組合が無許可の民泊営業、外国人による無許可旅客運送、および「不在地主」対応に苦慮している実態に対し、国として何らかの支援制度・助言体制を整備していますか。整備していない場合、早急に整備する必要があると考えますが、政府の見解を示してください。
答4：取り組んでいるところです
ご指摘の「無許可の民泊営業」については、住宅宿泊事業法（平成29年法律第65号。以下「法」という）第3条第2項第7号および住宅宿泊事業法施行規則（平成29年厚生労働省・国土交通省令第2号）第4条第3項第13号の規定により、住宅宿泊事業（法第2条第3項に規定する住宅宿泊事業をいう。以下同じ）の届出にあたっては、マンション管理組合が制定するマンションの管理規約に住宅宿泊事業を営むことを禁止する旨の定めがない旨などを記載した届出書を提出しなければならないこととしているほか、観光庁において、ご指摘の「無許可の民泊営業」に係る情報や住宅宿泊事業に係る住民からの苦情などを受け付けるコールセンターの設置などを通じて、住宅宿泊事業の適正化に取り組んでいるところです。
また、ご指摘の「外国人による無許可旅客運送」については、政府としては、都道府県警察などの関係機関と連携し、いわゆる白タク行為の防止のための啓発活動を行っているほか、当該行為が疑われる事案についての情報共有を行うなど、当該行為の対策に取り組んでいるところです。
さらに、ご指摘の「「不在地主」対応」の具体的に意味するところが必ずしも明らかではありませんが、マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年法律第149号）第91条の規定に基づき国土交通大臣が指定するマンション管理適正化推進センターなどにおいて、マンションの管理に関する相談窓口を設置するなど、政府としては、同センターなどと連携して、マンション管理組合への支援などに取り組んでいるところです。
問5：「不在地主」、新たな規制措置を検討する必要？
「不在地主」状態の物件や居住実態のない物件の増加に対応するため、居住義務制度など、新たな規制措置を検討する必要があると考えますが、政府の見解を示してください。規制措置などを検討している場合、検討状況を明らかにしてください。
答5：新たな措置については考えていません
ご指摘の「「不在地主」状態」および「居住義務制度」の具体的に意味するところが必ずしも明らかではありませんが、令和7年5月14日の衆議院国土交通委員会において、楠田国土交通省住宅局長が「本改正法案におきましては、外国人を含めた区分所有者の間で、管理について円滑に合意形成を図れますように、修繕などの日常の管理行為に係る決議を集会出席者による多数決で行えることとするほか、国内に住所を有しない区分所有者が、国内管理人を選任できる制度を創設するなどの措置を講ずることといたしております。」と答弁し、また、同月7日の衆議院国土交通委員会において、内野法務省大臣官房審議官が「本改正法案におきましては、裁判所は、区分所有者を知ることができず、またはその所在を知ることができない専有部分について、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、所有者不明専有部分管理人による管理を命ずる処分をすることができることとしております。」と答弁したとおり、今国会において成立した老朽化マンションなどの管理および再生の円滑化などを図るための建物の区分所有等に関する法律などの一部を改正する法律（令和7年法律第47号）により、区分所有者の所在が不明となっている場合など、ご指摘の「居住実態のない物件」がある場合にもマンションの管理を円滑に行うための措置を講ずることとしたところであり、政府としては、現時点において、マンションにおけるご指摘の「居住実態のない物件の増加に対応するため」の新たな措置については考えていません。
問6：「管理崩壊」など、包括的な制度パッケージを策定？
マンションを不動産投資目的で購入することによる「収益装置化」、外国人や外国法人所有者の意思不通や管理組合の活動への不参加により、マンション管理の合意形成が困難となる「管理崩壊」などの事例が全国的に増加していると思われます。このような状況への対策として、政府として包括的な制度パッケージを策定する考えはありますか。
答6：まずは、（法改正による）当該措置の周知の徹底
ご指摘の「収益装置化」の具体的に意味するところが必ずしも明らかではありませんが、マンションの購入目的がご指摘の「不動産投資目的」であるか否か、また、区分所有者がご指摘の「外国人や外国法人所有者」であるか否かにかかわらず、マンション管理組合の集会への出席率が著しく低い場合などにおいては、マンション管理組合の運営が困難となる場合があるものと考えています。
その上で、ご指摘の「包括的な制度パッケージ」の具体的に意味するところが必ずしも明らかではありませんが、マンション管理組合の「合意形成が困難」である「状況への対策」については、答5で述べたマンションの管理を円滑に行うための措置を講ずることとしたところであり、政府としては、まずは、当該措置の周知の徹底などによりマンションの管理の円滑化などを図るための取り組みを進めてまいりたいと考えています。
雑感（政府答弁ににじむ慎重姿勢）
浜田聡参議院議員（NHK党）は、晴海フラッグという巨大マンション群を通じて、「不在地主」や外国人・外国法人所有者の増加による管理不全のリスクを、国会で真正面から問うた。
本件は、単なる一地区の問題ではない。都市再開発が進む大規模マンションの未来を映す鏡であり、静かに進行する“管理崩壊”というリスクへの警鐘でもある。
一方、政府の回答はどこまでも「取り組んでいるところです」「周知の徹底」という姿勢に終始しており、新たな制度設計や規制強化には慎重な構えを崩していない。
だが、居住実態のない区分所有、総会不成立、意思疎通の困難化といった問題は、法の文言や理念では解消しきれない現実のひずみである。
いま求められているのは、法令解釈の精緻さではなく、暮らしの現場に根ざした制度運用の柔軟性と実効性の確保である。
あわせて読みたい
晴海フラッグを切り口とした、浜田聡参議院議員（NHK党）の４つの質問主意書を整理した記事。
