「マンションは管理を買え」と言われるわりには、マンション管理会社の実態は、ほとんど知られていないのではないか。
業界紙「マンション管理新聞」は毎年5月、「総合管理受託戸数ランキング」を掲載している。過去記事もひも解き、マンション管理会社の実態を可視化してみた。
マンション総合管理受託戸数ランキング
「マンション管理新聞」23年5月25日号には、527社が管理している2023年3月末現在の「組合数」「棟数」「戸数」が掲載されている。
（マンション管理新聞 23年5月25日号）
1位東急コミュニティー、2位日本ハウズイング
総合管理受託戸数では、東急コミュニティーと日本ハウズイングの２社が頭一つ出ている。
以下にTOP20社のマンション総合管理受託戸数・棟数を示す。
- 1位：東急コミュニティー（501,870戸、9,964棟）
- 2位：日本ハウズイング（489,666戸、10,288棟）
- 3位：大京アステージ（427,864戸、7,974棟）
- 4位：長谷工コミュニティ（390,085戸、4,759棟）
- 5位：三菱地所コミュニティ（327,900戸、5,065棟）
- 6位：大和ライフネクスト（276,473戸、4,373棟）
- 7位：合人社計画研究所（233,222戸、4,903棟）
8位：三井不動産レジデンシャルサービス（207,539戸、2,762棟） - 9位：住友不動産建物サービス（176,472戸、2,184棟）
- 10位：野村不動産パートナーズ（174,931戸、2,589棟）
- 11位：日本総合住生活（161,883戸、7,647棟）
- 12位：あなぶきハウジングサービス（151,631戸、3,091棟）
- 13位：穴吹コミュニティ（112,738戸、2,079棟）
- 14位：伊藤忠アーバンコミュニティ（107,200戸、1,640棟）
- 15位：グローバルコミュニティ（大阪）（103,376戸、2,384棟）
- 16位：東京建物アメニティサポート（79,778戸、1,288棟）
- 17位：近鉄住宅管理（70,808戸、1,051棟）
- 18位：ライフポート西洋（69,670戸、1,663棟）
- 19位：レーベンコミュニティ（62,002戸、1,060棟）
- 20位：ナイスコミュニティー（61,495戸、1,297棟）
上位12社のシェアが5割
マンション管理会社のシェア（市場占有率）はどうなっているのか？
国交省が公表している分譲マンションのストック数は21年末時点で約685.9万戸。
そこで、横軸を管理会社のランキング、縦軸を管理戸数シェア（＝各社が受託管理している合計戸数を「分譲マンションのストック数約約685.9万戸」で割った値）として描いたのが次のグラフ。
グラフの見方としては例えば、ランキング上位12社の合計受託管理戸数（3,484,248戸）は、分譲マンションのストック数約675.3万戸の5割（51.6％）を占めていることを表している。
具体的な数字で言うと、ランキング上位の12社が5割、68社が8割、149社が9割のシェアを握っているということになる。
※上位10社のシェアは46.7%
独立系管理会社、小規模マンションの管理戸数が多い
527社の受託管理戸数と棟数の間には何らかの関係性あるのか？
横軸に受託管理戸数、縦軸に受託管理棟数として描いたのが次図。
- 不動産大手の管理会社は大規模なマンションの管理を受託しているのに対して（青色破線より下に位置している）、日本ハウズイングや合人社計画研究所といった独立系の管理会社は相対的に小規模なマンションの管理を受託している（青色破線より上に位置している）。
- 東急コミュニティーが相対的に小規模なマンションの管理を受託している傾向があるのは100％子会社のコミュニティワン（21年3月：3,478棟、160,683戸）を21年10月に吸収合併したことの影響が大きいのではないか。
- 日本総合住生活は、UR都市機構が出資する住宅管理サポート企業。1棟当たりの戸数はダントツで少ないことが分かる（21戸＝161,883戸÷7,647棟）。
マンション管理戸数の推移
2位日本ハウズイングの増加著しく、3位大京アステージとの差拡大
「マンション管理新聞」のバックナンバーをひも解き、上位10社の過去14年間のマンション管理戸数の推移を可視化したのが次のグラフ。
- 第1グループ（40万戸超）：東急コミュニティー・日本ハウズイング・大京アステージ
東急コミュニティーは唯一50万戸超。
日本ハウズイングの増加は著しく、17年に大京アステージを抜きその差は年々広がっている。 - 第2グループ（30万戸超）：長谷工コミュニティ、三菱地所コミュニティ
- 第3グループ（20万戸超）：大和ライフネクスト、合人社計画研究所、三井不動産レジデンシャルサービス
- 第4グループ（10万戸超）：住友不動産建物サービス、野村不動産パートナーズ
※長谷エコミュニティが20年3月に急増し3位に浮上したのは、長谷工スマイルコミュニティ（前回26位）と総合ハウジングサービス（同28位）を吸収合併したことによる。
東急コミュニティー、大京アステージ、三菱地所コミュニティ、長谷エコミュニティ、三井不動産レジデンシャルサービルは、グループ会社が販売したマンションを自動的に管理受託しているから自ずと戸数が多くなる。独立系の管理会社である日本ハウズイングが管理受託戸数を伸ばしているのは、低コストを武器に他社の受託戸数を侵食しているからなのであろう。
注目すべきは住友不動産建物サービスのマンション管理戸数が20年3月に1割近く減少したこと。昨今の人手不足、人件費高騰を受けて同社がサービスの品質を保てないとして『契約辞退』を申し入れた結果の表れ。
これからは、マンション管理組合が管理会社を選ぶのではなく、管理会社がマンション管理組合を選ぶなんてことも。
グループ別ラキング：上位6グループの順位変動なし
上位15グループの推移を次図に示す。
上位6グループに順位の変動はない。日本ハウズイングＧと長谷工管理ホールディングスの伸びが目立つ。
- 第1グループ（50万戸超）：大京Ｇ・東急コミュニティーＧ
- 第2グループ（40万戸超）：日本ハウズイングＧ・長谷工管理ホールディングス
- 第3グループ（30万戸超）：大和ハウスＧ・三菱地所コミュニティ
- 第4グループ（20万戸超）：合人社計画研究所Ｇ・三井不動産レジデンシャルサービスＧ
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