国土交通省は11月19日、全国主要都市の計100地区を対象に四半期ごとに実施している「主要都市の高度利用地地価動向報告（地価LOOKレポート）」＜21年第3四半期＞を公表。
21年第3四半期（21年7月1日～21年10月1日）の佃、月島、豊洲、有明といった、湾岸エリアの新築分譲マンションの価格動向を中心に、不動産鑑定士のコメントをピックアップしておこう。
ざっくり言うと、新築マンション分譲価格は、緩やかに上昇している。
東京都区部の地価動向に係る変動率の変化（次図）。
「東京都区部の地価動向」（P23）を元に作成
湾岸エリアの総合評価（変動率）は前期と同じ「0％超3％未満」（次表）。
「地区毎の総合評価（変動率）推移」（P20）を元に作成
【佃・月島】新築マンション分譲価格、緩やかに上昇
新築マンションに対する需要は引き続き強く、当地区の安定したマンション市況や周辺で見込まれる開発への期待感を背景に、マンション分譲価格は緩やかに上昇している。
地価動向
- 当地区は銀座等の都心への優れた接近性を備えるとともに、東京タワーや東京スカイツリー等のランドマーク施設や河川等に囲まれた変化に富んだ眺望が得られることから、分譲・賃貸ともに高層マンションの需要が強い。
- また、人口・世帯数共に増加傾向にあり、BRTのプレ運行や環状２号線の整備等の都市基盤整備による利便性の向上のほか、子育て関連施設などの生活利便施設の拡充等も進んでいることから、さらなる発展が期待される。
- 新築マンションに対する需要は引き続き強く、当地区の安定したマンション市況や周辺で見込まれる開発への期待感を背景に、マンション分譲価格は緩やかに上昇している。
- また、中古マンションの販売在庫数や取引件数についても活発な状態であり、需給動向に大きな変化は生じておらず安定的に推移している。
- このような状況から、デベロッパー等によるマンション開発素地に対する需要が強く、取引利回りは横ばいが続き、取引価格は緩やかな上昇傾向にあることから当期の地価動向もやや上昇で推移した。
将来地価動向
- 新型コロナウイルス感染症の影響が長期化することにより市況悪化の懸念は残るものの、当地区の根強いマンション需要に支えられ、マンション分譲価格については上昇傾向が続くと見込まれることから、将来の地価動向はやや上昇で推移すると予想される。
【豊洲】新築マンション分譲価格、緩やかな上昇傾向
直近の新築分譲マンションの販売状況も良好な状態が続いたことから、マンション分譲価格は緩やかな上昇傾向が続いている。
地価動向
- 当地区は、他の湾岸エリアと同様にマンション需要者の購入意欲が底堅いエリアである。
- 新型コロナウイルス感染症の影響により停滞していた売買取引は回復基調で、直近の新築分譲マンションの販売状況も良好な状態が続いたことから、マンション分譲価格は緩やかな上昇傾向が続いている。
- 中古マンション市場においても、供給量の少なさから一部のマンションで価格の上昇も見られる等、価格水準は引き続き上昇傾向で推移している。
- このようなマンション需要の堅調さとともに、マンション開発素地の供給が極めて少ないこと等からデベロッパー等のマンション開発素地需要も堅調に推移しており、新型コロナウイルス感染症の影響等は続くものの取引利回りはやや低下傾向となり、当期の地価動向はやや上昇で推移した。
将来地価動向
- 当地区は、利便性の高さから買換え需要を中心にマンション需要は引き続き堅調に推移すると予想され、優良なマンション開発素地に対する需要も堅調な状態が継続すると見込まれる。
- 新型コロナウイルス感染症の影響が長期化することによってデベロッパーの取得意欲が減退する懸念は残るものの、直近の販売状況が良好であることから、将来の地価動向はやや上昇で推移すると予想される。
【有明】新築マンション分譲価格、緩やかに上昇
マンション需要者の購入意欲は底堅く、マンション分譲価格は緩やかに上昇している。
地価動向
- 新型コロナウイルス感染症の感染拡大に伴う緊急事態宣言による当地区への影響は小さく、直近のマンション販売状況は引き続き良好である。
- 国家戦略特区の認定を受けた大規模複合施設の開業等により生活利便性が向上しており、将来的にも環状２号線の開通や銀座と有明を結ぶ地下鉄構想がある等、注目度が非常に高いため、マンション需要者の購入意欲は底堅く、マンション分譲価格は緩やかに上昇している。
- 中古マンション市場については、供給量の少なさから市場は売り手市場で、価格の上昇が見られる。
- このような状況から、デベロッパーのマンション開発素地需要は堅調であり、取引価格はやや上昇で推移したことから取引利回りも低下傾向となり、当期の地価動向はやや上昇で推移した。
将来地価動向
- 新型コロナウイルス感染症の影響が長期化することによる市況悪化の懸念は残るものの、当地区の更なる利便性向上等の将来性を背景に、マンション分譲価格は上昇傾向が続くと予想され、デベロッパーのマンション開発素地需要は堅調な状態が継続すると見込まれることから、将来の地価動向はやや上昇傾向で推移すると予想される。
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