国土交通省は11月16日、全国主要都市の計100地区を対象に四半期ごとに実施している「主要都市の高度利用地地価動向報告（地価LOOKレポート）」＜18年第3四半期＞を公表。
18年第3四半期（18年7月１日～18年10月１日）の佃、月島、豊洲、有明といった、湾岸エリアの新築分譲マンションの価格動向を中心に、不動産鑑定士のコメントをピックアップしておこう。
ざっくり言うと
【佃・月島】マンション分譲価格は高水準を維持
新築・中古マンション共に取得意欲は旺盛な状況が続いており、売買価格は高水準を維持している。
地価動向
- 当地区は銀座等の都心への優れた接近性を備えるとともに、東京タワーや東京スカイツリー等のランドマーク施設や河川等に囲まれた変化に富んだ眺望が得られることから、分譲・賃貸ともに高層マンションの需要が強い地区である。
- マンション購入資金の融資環境が良好であること等が下支えとなり、新築・中古マンション共に取得意欲は旺盛な状況が続いており、売買価格は高水準を維持している。
- 建築費の高騰や、中央区において地区計画で従来認められていた共同住宅についての割増容積率を廃止する方向になっていること等の懸念から採算性の検証が厳格化しているものの、マンション市況は好調な状況が続いている。
- 地区内外で再開発事業や東京五輪関連施設の建築計画が見られ、デベロッパーによるマンション開発素地需要は旺盛で取引価格は緩やかな上昇傾向となっているため、地価動向は当期やや上昇している。
将来地価動向
- 今後、地区内外で２年後にBRTのプレ運行が発表される等、都市基盤整備として環状２号線の建設工事やBRTによる利便性の向上が期待され、再開発事業や東京五輪関連施設の建築計画が進んでいる。
- こうした背景からマンション市況は好調を維持し、将来の地価動向はやや上昇すると予想される。
【豊洲】マンション分譲価格は一次取得層の購入限度額
一次取得層の購入限度額に近づいて、現在は価格上昇の動きが一段落している。
地価動向
当地区は強いマンション需要を反映して、新築マンション分譲価格の上昇が続いた時期があったものの、一次取得層の購入限度額に近づいて、現在は価格上昇の動きが一段落している。
中古マンション市場においても需要者の購入意欲は底堅く、取引価格は安定している。
一方、豊洲市場については、当初の移転スケジュールが延期され、その後も懸案事項とされていたが、本年10月11日に開場されることになっている。
こうした周辺の拠点的施設の動向は、当地区のマンション市場にとって前向きな材料として捉えられており、マンション素地の供給が極めて少ない中、デベロッパー等の素地取得意欲がやや強まって、取引利回りは低下傾向で推移している。
このような状況から、当地区の地価動向はやや上昇で推移した。
将来地価動向
- 当地区は、利便性の高さから居住目的のマンション需要に支えられており、エリア内の買換え需要を中心に引き続き安定的に推移すると予測する。
- 一方、ここ数年懸案事項とされていた豊洲市場が開場し、今後も市場関連施設が整備されていくことにより、エリア外からのマンション需要も期待できる。
- このような状況から、将来の地価動向はやや上昇と予想される。
【有明】マンション分譲価格は安定的に推移
マンション需要は依然として堅調であり、成約価格水準は安定的に推移している。
地価動向
- 当地区におけるマンション価格上昇の動きは一段落しているものの、マンション需要は依然として堅調であり、成約価格水準は安定的に推移している。
- 当地区を含め、湾岸エリアでは引き続き大型分譲マンションの大量供給が控えており、また高止まりしている建築費の動向は不透明であることから、デベロッパーの投資採算性検証は厳格化している。
- 一方、当地区では地区計画によるまちづくりが進められ、国家戦略特区の認定を受けた大規模開発事業等が進捗中であるほか、五輪関連施設の工事も着々と進んでいる。
- さらには、環状２号線の開通や銀座と有明を結ぶ地下鉄構想による都心部へのアクセス性向上が見込まれており、将来発展・人口増加が大きく見込まれるエリアである。
- これらの要因から当地区の土地需要は依然として強く、地価動向はやや上昇傾向で推移している。
将来地価動向
- 将来は、分譲マンションの大量供給により価格の調整局面を迎える可能性があるが、マンション需要は今後も堅調に推移し、地価動向についてはやや上昇傾向が続くことが予想される。
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