庶民にも手が届きそうな新築マンションとして、都内のマンション市場に少なくない影響を与えている晴海フラッグ。
ただ、抽選倍率が高すぎて、宝くじ状態になっていた。HARUMI FLAG SKY DUO（50階建て×2棟、総戸数1,455戸のタワマン）の第1期573戸は平均倍率が約15.3倍、最高倍率142倍。
抽選から外れた人は、転売住戸を購入すべきかどうか、悩んでいるのかもしれない。そんな晴海フラッグの転売価格の状況を可視化することにした。
※初投稿23年7月25日（更新26年1月20日）
当初販売価格と転売希望価格（26年1月）
SUUMOにHARUMI FLAGとして掲載されている物件は69件（1月20日現在）。69件のうち違う業者が同じ物件を掲載している15件を除いた54件につき、当初販売価格と現在の転売希望価格）との関係を可視化してみた（次図）。
転売希望価格は、専有面積が大きい住戸ほど、当初の販売価格に上乗せされている金額が大きい傾向が見られる。
【メモ】データの出所
- 当初販売価格
- マンションコミュニティに掲載されている「HARUMI FLAG 価格表」（全物件が網羅されているわけではない）。
- 「のらえもんブログ」「マンションマニアの住まいカウンター」「IESHIL」などに掲載されている価格情報。
- 三井不動産レジデンシャルが運営しているサイト「三井のすまい」に、当時掲載されていたSKY DUOの販売価格表（現在は見られないが、スムログ記事に「当初販売価格一覧表」を掲載しておいた）
※IESHILは24年8月頃から、当初販売価格の公開を止めた!?- 転売希望価格
- SUUMOの「HARUMI FLAGの新築分譲マンション購入情報」として掲載されている価格。
転売希望件数・率の推移（23年6月～）
転売希望件数・率（総戸数に占める転売件数の割合）の推移を次図に示す。
- 24年1月19日の入居開始時期と呼応するかのように、転売希望件数が急増したあと減少傾向。
- SKY DUOの転売希望件数は、24年7月以降、増加傾向。
- 総戸数に占める転売希望件数の割合について、SKY DUOは25年6月をピークに達したあと4%前後で推移している。
※SUN VILLAGE（5街区）・PARK VILLAGE（6街区）の件数・率には、SKY DUOの件数・率を含んでいない。
転売状況の推移（23年6月～）
転売状況（SUUMO表示件数）の推移を次図に示す。
1か月前（12月20日）に掲載されていたのは56件。
1月20日に掲載されていたのは54件。うち45件は同じ物件（＝売れてない物件）。逆に言うと、1か月間で11件（＝56-45）の転売に成功した可能性がある。
※1か月毎の差分データ観測なので、すぐに売れた物件は補足できていない可能性がある。
転売価格「上乗せ率」の推移（23年6月～）
転売価格への「上乗せ率」（＝｛（転売価格－当初販売価格）÷当初販売価格｝×100）の推移を可視化してみた（次図）。
「上乗せ率」の平均値（ピンク色）は、117%と微減。
※SUN VILLAGE（5街区）・PARK VILLAGE（6街区）の計算には、SKY DUOを含んでいない。
特に、SKY DUOの「転売希望件数」「上乗せ率」の推移を可視化してみた（次図）。
転売希望件数が頭打ち。上乗せ率は低下し始めたか。
【参考】晴海フラッグの配置図
- SUN VILLAGE（5街区）
- 北側の街区。タワー棟（SKY DUO）含め7棟、1,822戸。50階建て1棟、18階建て2棟、16階建て1棟、14階建て3棟。
- PARK VILLAGE（6街区）
- 中央西側の街区。タワー棟（SKY DUO）含め7棟、1,637戸。50階建て1棟、18階建て2棟、16階建て1棟、14階建て3棟。
- SEA VILLAGE（4街区）
- 晴海運河に面する一番南側の街区。5棟、686戸。18階建て3棟、14階建て2棟。
- SKY DUO
- 2棟から成るタワー棟。2棟はそれぞれ、SUN VILLAGEとPARK VILLAGEに。
- 【賃貸】PORT VILLAGE（3街区）
- 中央東側の賃貸住宅の区画。 4棟、1,487戸。15階建て2棟、17階建て2棟。
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