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羽田新ルート|中古タワマン相場への影響 ※適宜更新

新型コロナの影響により国内線・国際線ともに大幅な減便が続いているなかで、羽田新ルートの運用が強行されている。

羽田新ルート周辺の中古タワーマンション価格に影響は出ていないのか……。

※投稿21年3月20日(更新21年10月21日:9月分データを反映

※本資料の作成には慎重を期しているが、データの精度について保証するものではない。これらの情報をあなたが利用することによって生ずるいかなる損害に対しても一切責任を負うものではない。


もくじ

中古タワマン相場への影響を可視化

羽田新ルートは不動産価値にどの程度の影響を及ぼしているのか?

着陸ルートが設定されている11区(港、新宿、品川、目黒、大田、渋谷、中野、豊島、北、板橋、練馬)について、同ルート近くに位置する中古タワーマンション相場への影響を調べることにした。特に中古タワーマンションを調査対象にしたのは、取引が盛んで相場が把握しやすいからである

 

11区のうち、羽田新ルート直下から概ね200m以内に位置する中古タワーマンションがあるのは5区・11件、うちルート直下は3件(次図)。

11件の配置

A・C滑走路到着ルートとも飛行機は900mから300mへと徐々に高度を下げていく。国交省データによれば新ルート直下の大型機による最大騒音レベルは70dBから80dBに上昇することになっている。 

 

以下、5区(品川・港・渋谷・新宿・中野)の中古タワマン相場への影響を可視化分析する。

品川区:影響あり?

品川区の中古マンション(タワマンに限らない)の平均単価が上昇し続けている(次図、黒色破線)。

羽田新ルート周辺の中古タワマン相場の推移(品川)

 

タワマン4件の価格変動状況を比較しやすいように、13年5月の単価を100とした場合の変化を可視化したのが次図。

第1フェーズ説明会が始まったのは15年7月。そのころから物件C(ルート直下)は下落あるいは頭打ちだったが、21年に入って上昇し始めたか。

羽田新ルート周辺の中古タワマン相場の推移(品川)

港区:影響あり?

羽田新ルートの高度が低い港区においても、港区の中古マンション(タワマンに限らない)の平均単価が上昇しているのに、物件A(超高級タワマン)以外の3件は下落傾向がみられた。

ところが、物件B(ルート直下)は、新型コロナの感染拡大が始まった20年3月から上昇(次図)。

羽田新ルート周辺の中古タワマン相場の推移(港区)

 

タワマン5件の価格変動状況を比較しやすいように、13年5月の単価を100とした場合の変化を可視化したのが次図。

第1フェーズ説明会が始まったのは15年7月。そのころから物件B(ルート直下)は下落あるいは頭打ちだったが、新型コロナの感染拡大が始まった20年3月から上昇。

羽田新ルート周辺の中古タワマン相場の推移(港区)

渋谷区:何とも言えない

渋谷区の中古マンション(タワマンに限らない)の平均単価が上昇し続けているに対して、物件B(140m)は16年に大きく下落したあと、18年から19年にかけてリバウンドしたあと頭打ち(次図)。

羽田新ルート周辺の中古タワマン相場の推移(渋谷区)

 

タワマン2件の価格変動状況を比較しやすいように、13年5月の単価を100とした場合の変化を可視化したのが次図。

羽田新ルートの影響が出ているのか否か、何とも言えない状況である。

羽田新ルート周辺の中古タワマン相場の推移(渋谷区)

新宿区:何とも言えない

新宿区の中古マンション(タワマンに限らない)の平均単価が上昇し続けているに対して、物件A(80m)は下落傾向から上昇に転じたか。物件B(直下)は17年上期まで下落したあと上昇している(次図)。

羽田新ルート周辺の中古タワマン相場の推移(新宿区)

 

タワマン5件の価格変動状況を比較しやすいように、13年5月の単価を100とした場合の変化を可視化したのが次図。

羽田新ルートの影響が出ているのか否か、何とも言えない状況である。

羽田新ルート周辺の中古タワマン相場の推移(新宿区)

中野区:何とも言えない

中野区の中古マンション(タワマンに限らない)の平均単価が上昇し続けているに対して、物件A(130m)の単価は下降・上昇を繰り返している。物件B(160m)のほうは17年以降上昇したあと頭打ち(次図)。

羽田新ルート周辺のタ中古タワマン相場の推移(中野区)

 

タワマン2件の価格変動状況を比較しやすいように、13年5月の単価を100とした場合の変化を可視化したのが次図。

羽田新ルートの影響が出ているのか否か、何とも言えない状況である。

羽田新ルート周辺の中古タワマン相場の推移(中野区)

ルート直下1km離れたくらいでは騒音影響からは逃げられない

南風時(年間4割)15~19時のうち3時間、「A滑走路到着ルート(下図の左側)」は1時間当たり14回(4分17秒ごと)、「C滑走路到着ルート(下図の右側)」は1時間当たり30回(2分ごと)の頻度で上空から騒音が降り注ぐ。

羽田新ルート直下からの距離(図)
羽田新ルート|区民数百万人が騒音影響…絶望的な未来」より

 

飛行高度によって違いはあるものの、羽田新ルート直下から1km離れたくらいでは騒音の影響からは逃げられないのである(次図)。

水平距離と騒音レベルの関係
(同上)

【参考】中古タワマン相場の推計方法

マンション売買・賃貸情報サイト「マンションマーケット」には、中古マンションの価格相場として、物件ごとに最大過去6年間の「月別m2単価」「坪単価」が掲載されている(次図)。上記各グラフは「月別m2単価」を利用した。

マンションマーケット

【メモ】 「マンションマーケット」に掲載されている「価格相場」は400万件以上の取引データから独自アルゴリズムによって解析されている。実際の売買実績との乖離率が「正確さランク」として公表されている。
  •  S:実際の価格相場との差が前後5%以内
  •  A:実際の価格相場との差が前後10%以内
  •  ー:情報が少ない、築年数が古い等により未判定

価格データの算出について|マンションマーケット

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