都内のマンション価格は新築も中古も高騰が止まらない。
庶民にとって、マイホームは夢のまた夢だ。それでも、結婚、出産、転勤など、人生の転機で購入を考える人は多い。
では、毎月の住宅ローン返済、どこまでなら無理なく払えるのか？
よく耳にする「総返済負担率（収入に対する返済額の割合）は30～35％が目安」という話。だが、実際のデータを見ると、ちょっと違う現実が見えてくる。
※初投稿：2023年9月18日（更新：2025年8月11日、2024年度データ反映）
総返済負担率の推移（2011年度～）
住宅ローンの借入額が多すぎると、生活に余裕がなくなる。返済不能のリスクも高まる。では、何か目安はないのか？
住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」に掲載される「総返済負担率」（中央値）が参考になる。自分が背負う借金が世間一般と比べて多いのか少ないのか、判断の材料になるはずだ。
首都圏：新築は21→24％、中古は18→20％
まずは、首都圏で新築・中古マンションを購入した人の総返済負担率の推移（2011年度～）を見てみる（次図）。
よく言われる30～35％という目安より、実際はずっと低い。
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新築マンション
総返済負担率（緑色実線）は、m2単価（緑色破線）の上昇に連動し、2013年度の21.3％からじわじわ上昇。2021年度に24.6％まで急上昇した後、24.7％で一旦頭打ち。2024年度は24.2％にやや低下した。 - 中古マンション
総返済負担率（橙色実線）も、m2単価（橙色破線）の上昇に連動。2013年度の18.3％から上昇し、2018年度に21.3％を記録。その後は21％前後で落ち着き、2024年度は20.3％に低下。
東京：新築は22→24％、中古は20→23％
次に、東京に絞った新築・中古マンションの総返済負担率の推移（2011年度～）を見てみよう（次図）。
こちらも、30～35％という目安より低い値が続く。
- 新築マンション
総返済負担率（緑色実線）は、m2単価（緑色破線）の上昇に合わせ、2013年度の21.8％から上昇。2021年度に25.6％まで跳ね上がり、25.7％で頭打ち後、2024年度は24.3％に低下。
- 中古マンション
総返済負担率（橙色実線）は、2013年度の19.6％から上昇し、2018年度に22.6％を記録。一旦下がった後、再び上昇し、23.1％で頭打ち。2024年度は22.8％に低下した。
総返済負担率の頻度分布（2024年度）
では、総返済負担率はどの範囲に集中しているのか？ 2024年度の頻度分布をチェックする。
首都圏：新築も中古も「25.0～29.9％」が最多
首都圏の新築・中古マンション購入者の総返済負担率の頻度分布を次図に示す。
新築マンション（緑色線）は「25.0～29.9％」が最多で、全体の24.6％を占める。中古マンション（橙色線）も同様に「25.0～29.9％」が最多で、21.6％を占める。
東京：新築は「30.0％～」、中古は「25.0～29.9％」が最多
東京の新築・中古マンション購入者の総返済負担率の頻度分布を次図に示す。
新築マンション（緑色線）は「30.0％～」が最多で、全体の28.8％を占める。一方、中古マンション（橙色線）は「25.0～29.9％」が最多で、24.2％を占める。
【参考】総返済負担率とは？
フラット35には最低年収などの制限はないが、年収に占めるすべての借入れの年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）が次表の基準以下であることが求められている。
ここでいう「すべての借入」には、フラット35のほか、他の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローンなども含まれる。基準は下表の通り。
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