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国土交通省は8月22日、全国・ブロック別・都市圏別に毎月の不動産価格を指数化した「不動産価格指数（住宅）」の試験運用を開始すると発表。
まずは、今年４月分が8月29日に公表される。
公表された「参考資料」を見ると、「全国」「ブロック別」「都市圏別」に、それぞれ「マンション」「更地・建物土地付き」「住宅総合」の指数が折れ線グラフとなって表示されている。
試験運用中は、より適切な指数を作成するため、推計結果を検証して必要に応じ推計方法や運用体制に関する改善策を講ずることとし、２年程度の運用を経て本格運用に移行するという。
ところで、東京証券取引所が昨年の4月26日開始した、首都圏中古マンションの価格水準の動向を表した「東証住宅価格指数」と何が違うのか？
今回の「不動産価格指数（住宅）」の算出に用いているのが「ヘドニック法（時間ダミー変数法）」。
「東証住宅価格指数」のほうは、「リピート・セールス法」。
早稲田大学大学院ファイナンス研究科 川口教授ほかの論文「取引価格データベースを用いた住宅価格指数（平成23年4月）」（※関連記事参照）によれば、それらの特徴は次のとおりだ。
ヘドニック回帰型指数の実用化における最大の課題は、物件の品質調整の方法（ヘドニック変数の選択、その関数形、および回帰係数の時間変化など）に関してのベスト・プラクティスについて、統一見解がなく研究者間でも合意が得られていないことである。住宅や不動産の「個別性とは何か？」についての解釈は人さまざまであり、研究者間でさえ合意を得ることは困難である。
物件の個別性にかかわる品質調整の柔軟性というヘドニック・アプローチの長所が、逆に実用化において無視することのできない隘路となっていると言えよう。
ヘドニック・アプローチが仮想的な物件（代表的な物件）の価格の変化を統計的に推定するのに対して、リピート・セールス法では同一物件の実際の価格変化を直接計算する。
両者の良し悪しは判断しにくいのだが、「不動産価格指数（ヘドニック法）」のほうが2008年4月以降のデータを対象としているのに対して、「東証住宅価格指数（リピート・セールス法）」のほうは1993年6月以降のデータを対象としている（長期間の変化を捉えている）のが大きな違いのひとつ。
関連記事
- 不動産価格指数（住宅）の公表について（国土交通省）
- 東証が首都圏の中古マンション価格指数の公表を開始
- 取引価格データベースを用いた住宅価格指数（早稲田大学大学院ファイナンス研究科教授 川口ほか 平成23年4月）（PDF532KB）
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