不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」

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2011年、新築マンションは買い時か?

リクルート社のフリーマガジン「SUUMO新築マンション(首都圏版)」の最新号(12月21日号)の表紙の大見出しは「家とお金 2011年大予測」。
ページを繰っていくと「価格安定」という見出しで、次のように記されている。

■価格・供給量ともに買いやすい状況が続く
国内経済が低調なことから、来年販売される新築マンションの価格は、今年とほぼおなじくらいになっていく見通し。
急に高くなったり安くなる可能性は、ほぼないといえる。

2011年は、本当に買いやすい状況なのか?


分譲価格の推移(首都圏新築マンション)
不動産経済研究所が12月20日発表した、「首都圏マンション市場−2011年の供給予測−」の資料の中に、価格の動きとして、2002年から2010年の3都県の「分譲価格」と「m2単価」の数値データが掲載されていたので“みえる化”してみた。
分譲価格の推移(首都圏新築マンション)
東京23区の平均分譲価格は、08年(5,932万円)から低下傾向にある。
一方、首都圏の平均分譲価格は、07年以降4,500万円〜4,800万円の間で安定している。


分譲単価の推移(首都圏新築マンション)
分譲価格ではなく、m2当たりの単価の変化では、違った状況が見えてくる。
分譲単価の推移(首都圏新築マンション)
23区の分譲単価のほうは、分譲価格の低下傾向とは異なり、高止まりしている様子が分かる。
23区の平均分譲価格が低下傾向にあるのに、m2あたりの平均分譲単価が高止まりしているというのは、専有面積が縮小傾向にあることを意味している。


分譲価格・専有面積の推移(首都圏新築マンション)
専有面積が縮小傾向にあることが、より分かるように、「分譲価格」と「専有面積」の推移をグラフ化してみた。
分譲価格・専有面積の推移(首都圏新築マンション)
23区において、最も安くかつ広かったのが02年。
逆に高くて狭いのは09年・10年1-11月であることが分かる。
10年1-11月は、昨年09年より、多少専有面積が大きく(65⇒66m2)なってはいるが、そのぶん分譲単価が高く(79.8⇒83.0万円/m2)なっている。
首都圏においても、この傾向は変わらない。


来年、資材費やエネルギー価格に大きな変動がなければ、首都圏の新築マンションの価格水準は09年・10年並みとなるであろう。
ただ、マンション購入世代の所得水準が低下するようであれば、見た目の分譲価格を下げるために、専有面積がますます小さくなるかもしれない。


2011年の単価の高い新築マンションよりも、2002年頃に竣工した中古マンションを選択肢に!
上図からは、2002年に竣工した物件のm2当たりの価格が最も安く供給されていたことが分かった。
先住者の生活の跡を気に掛けない人であれば、新築マンションよりも安価な中古マンションを選択しない手はないと思う。
中古マンションには、価格以外にも「現物を見て選べる」「即入居できる」「お隣さんを確認できる」などのメリットがある。

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