マンション価格が高騰を続ける東京。その波は、賃貸マンションの家賃にも静かに、しかし確実に押し寄せている。ただし、23区すべてが同じペースで値上がりしているわけではない。
前編では、過去10年の賃料データをもとにクラスター分析を実施し、東京23区を5つのグループに分類した。
今回はその続編である。インフレや需給の逼迫、金利動向、そして外国人需要といった外部要因をふまえ、2026年・2027年の賃料を予測する。果たして東京の家賃はどこまで上昇するのか。
予測の方法：どうやって未来を予想したか
データとアプローチ
用いたのは、東日本不動産流通機構が公表する「首都圏賃貸取引動向」だ。2015年Q1から2025年Q1まで、全41四半期分の賃料データ（円/㎡）を収集し、区ごとの年平均成長率（CAGR）を算出。これに加えて、インフレ、金利、需給、外国人需要といったマクロ要因を勘案し、未来の賃料を導いた。
予測はシンプルだ。過去の成長率（例：千代田区2.58%/年）に、経済要因（例：インフレ2.0%、需給1.0%）を足して総合成長率（例：千代田区5.58%/年）を算出。2025年Q1の賃料にこの成長率を複利で適用し、2026年Q1と2027年Q1の賃料をはじき出した。過去データのトレンドは、時系列モデル（ARIMA）で検証し、信頼性を確保。ARIMAはデータの長期的な流れや変動を捉える手法だが、今回は確定データ（2025年Q1）があるため、複雑な計算は省き、わかりやすさを優先した。
※ARIMA（Auto Regressive Integrated Moving Average：自己回帰和分移動平均）モデルは、時系列分析および時系列で将来生じ得る値を予測するための手法。データのトレンド、季節性、ランダムな変動を捉え、それらのパターンを基に将来の値を予測することができる。
外部要因：家賃を動かす4つの力
予測モデルに組み込んだのは、以下4つの要因である。
- インフレ：物価が上がれば家賃も連動。2025～2027年は2.0%と保守的に見積もる。建設コストの上昇も家賃を押し上げる。
- 金利：日銀の利上げ（長期金利0.5%→1%想定）で投資利回りが圧縮され、賃料上昇がやや抑えられる（▲0.5%）。
- 需給：東京の賃貸市場は供給不足。需給逼迫を踏まえ、エリアにより0.3～1.0%の上乗せ。
- 外国人需要：外国人投資家による物件需要や転入超過が賃料を押し上げる。0.0～0.5%の上乗せ。
予測のステップ
- 過去10年のCAGRを算出（例：千代田区2.58%）。
- 外部要因（インフレ2.0%、金利▲0.5%、需給0.3～1.0%、外国人需要0.0～0.5%）を加え、総合成長率を計算。
- 2025年Q1の賃料に対し、総合成長率を複利で適用（2026年Q1＝1年、2027年Q1＝2年）。
- 結果を円/㎡で四捨五入。
各区の外部要因調整と総合成長率を次表に示す。
予測結果：23区の賃料、どこまで上がる？
2027年第1四半期（1-3月）の予測賃料（円/月・㎡）を次図に示す。
23区を2025年Q1の賃料水準で5グループに分け、2026～2027年の上昇率を予測。過去の成長率（CAGR）と経済要因の影響で、グループごとの差が鮮明だ。
- グループ1（高価格帯：千代田、中央、港、渋谷）
- 総合成長率：年5.0～6.3%
- 2025年Q1賃料：4,863～5,367円/㎡
- インフレ＋需給＋外国人需要で、全区が5％超
- 例：千代田区は2025年Q1の5,041円/㎡→2027年Q1に5,403円/㎡へ。
- グループ2（中価格帯：新宿、目黒、品川、文京、台東）
- 総合成長率：年4.8～5.4%
- 2025年Q1賃料賃料：3,882～4,283円/㎡
- 観光・交通利便性が強み。台東（5.42％）は特に顕著
- 例：新宿は2025年Q1の4,283円/㎡→2027年Q1に4,568円/㎡へ
- グループ3（中～低価格帯：江東、墨田、中野、世田谷、豊島）
- 総合成長率：年4.0～5.3%
- 2025年Q1賃料賃料：3,545～3,776円/㎡
- 再開発や利便性の向上が背景。墨田（5.32％）が代表例
- 例：江東は2025年Q1の3,776円/㎡、2027年Q1に3,998円/㎡へ
- グループ4（低価格帯：杉並、大田、北、荒川）
- 総合成長率：年3.2～4.5%
- 2025年Q1賃料賃料：3,269～3,378円/㎡
- 落ち着いた住宅地として堅調な伸び。荒川（4.54％）がやや突出
- 例：杉並は2025年Q1の3,369円/㎡→2027年Q1に3,508円/㎡へ
- グループ5（さらに低価格帯：板橋、練馬、江戸川、葛飾、足立）
- 総合成長率：年3.3～4.8%
- 2025年Q1賃料賃料：2,552～2,986円/㎡
- 葛飾（4.80%）や足立（4.62%）は過去の急成長（CAGR 3.00%、2.82%）でグループ4を上回る
- 例：葛飾は2025年Q1の2,797円/㎡→2027年Q1に2,969円/㎡へ。
- ※総合成長率は賃料水準だけでなく、過去の成長率（CAGR）と外部要因（需給、政策）の影響を受ける。グループ5の区（例：葛飾、足立）のCAGRが予想以上に高く、外部要因の加算により成長率がグループ4を上回った。
これら5つのグループを代表する区の賃料の推移（2026・2027年第1四半期の推定値を含む）を次図に示す。
参考補足：台東区の再分類
- 前編では、台東区の賃料推移が江東区や墨田区に近かったため、グループ3に分類。しかし今回は、2025年Q1の賃料水準（3,882円）、高めの成長率（5.42％）、観光需要の強さを考慮し、グループ2へと移した。台東区のポテンシャルは、投資判断において見逃せない。
予測の限界：どこまで信じられるか？
本分析で用いたのは、四半期ごとの平均賃料である。高級マンションや駅近・築浅物件といった局所的なプレミアムは反映されていない。
また、インフレ率や需給などの外部要因は、過去傾向と市場予測に基づく推定値に過ぎず、2026～2027年にかけての経済ショック（地政学リスク、金利急変、国際情勢の不安定化など）は織り込んでいない。
まとめ：東京の家賃、上がるのはどこか
東京23区の家賃は、今後もじわじわと上昇していく。だが、そのペースは一律ではない。都心の一等地である中央区や渋谷区では、すでに高水準の家賃がさらに上がる見通しであり、一般の住まい探しには現実味が薄い。一方で、葛飾区や足立区のような郊外エリアでも、成長率は無視できない。これまで家賃が比較的抑えられていた分、上げ幅はむしろ大きく見える。
「少しでも安い家賃で」「将来的にも家計を圧迫しない場所で暮らしたい」。そう願うのであれば、家賃の水準だけでなく、今後どれだけ伸びる可能性があるかにも目を向けたい。価格が上がりきっていないエリアでも、数年で住環境が変わり、じわじわと値上がりしていく区がある。
2027年、自分が住んでいるエリアの家賃が「ちょっと高くなったな」で済むのか、それとも「もう手が出ない」に変わるのか。データをもとに、いまから備えておくに越したことはない。
※本記事の情報は予測に基づくものであり、物件選定や投資判断は自己責任でお願いします。
あわせて読みたい
