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大阪・京都のマンション事情(平成28年第3四半期)

国土交通省は11月25日、全国主要都市の計100地区を対象に四半期ごとに実施している「主要都市の高度利用地地価動向報告(地価LOOKレポート)(平成28年第3四半期)」を公表。

同レポートは比較的バイアスがかかっていない、新築マンションの市況を知り得る数少ない情報だ。 大阪、京都の新築分譲マンションの価格動向を中心に、「鑑定評価員のコメント」をピックアップしておこう。


もくじ

【大阪圏地価】ほぼ全ての地区で上昇

大阪圏(25)では、上昇が 24 地区(前回 24)、横ばいが 1 地区(前回 1)となり、ほぼ全ての地区が上昇となった。

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「平成28年第3四半期 主要都市の高度利用地地価動向報告」より

 

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「平成28年第3四半期 主要都市の高度利用地地価動向報告」を切り貼り

【京都府マンション分譲価格】概ね横ばい

京都市(中京区/二条)

マンション分譲価格は概ね横ばいで推移し、賃貸マンションの賃料水準等にも大きな変化は見られない。

地価動向

  • 当地区は堀川通以西に位置するものの、市内中心部等への交通利便性に優れることから、当地区に選好性を有する需要者はもとより、相対的に堀川通以東の市内中心部のマンション分譲価格が高額なことから、市内中心部の需要も流入している。
  • こうした当地区の需要者は中間所得者層が中心であり、所得水準に大きな変化がない状況において、マンション分譲価格は概ね横ばいで推移し、賃貸マンションの賃料水準等にも大きな変化は見られない。
  • しかし、上記のとおり当地区は市内中心部等への交通利便性に優れる等によって、マンション需要は底堅いことからデベロッパーの取得需要は競合し、取引価格は緩やかに上昇することによって、地価動向はやや上昇傾向で推移した。

将来地価動向

  • 当地区では、大規模な新築マンションや戸建開発等の予定は公表されていない。
  • また、昨今、主に市内 中心部等の新築マンション分譲価格の上昇により中古マンションの需要は全体的に根強い
  • しかし、当 地区は中古マンションの流通量が少ないにもかかわらずマンション需要は底堅いことから、需給要因を 悪化させるような要因は特段確認されず、取引価格の緩やかな上昇が継続し、将来の地価動向はやや上 昇傾向が続くと予想される。

 

京都市(中京区/下鴨)

マンション等への投資意欲は富裕層を中心に堅調に推移しているが、以前ほどの勢いはない。マンション分譲価格については、大きな変動は見られず横ばい。

地価動向

  • 幹線道路背後の高級住宅地を中心に需要は安定しているが、全般的に物件供給は少ない状況である。
  • 売り希望価格の上昇は見られず、落ち着いており、取引価格の上昇、下落はない。
  • 幹線沿いの物件については、一定の需要は認められるが、需要はそれ程強くなく、幹線道路背後の住宅地以上に物件供給は少ない状況が継続しているため、取引も目立たない。
  • マンション等への投資意欲は富裕層を中心に堅調に推移しているが、以前ほどの勢いはない
  • 取引は少なく取引利回りの把握は難しいが、取引価格は横ばいで推移しており、賃料も横ばいで推移していることから、取引利回りも横ばいで推移している。
  • マンション分譲価格については、周辺地域での供給戸数は少ないが、大きな変動は見られず横ばいである。
  • 背後住宅地の地価動向や周辺地区の状況等を踏まえると、当地区の地価動向は概ね横ばいで推移している。

将来地価動向

  • 幹線道路背後の住宅地については、富裕層を中心に土地需要は安定しているが、幹線道路沿いの物件については背後住宅地に比べると需要は相対的に弱い。
  • 当地区では目立った取引はないが、周辺地域の取引価格は概ね横ばいで推移している。店舗の賃料についても、変動は見られない状況にある。
  • 取引利回り、マンション分譲価格についても概ね横ばいで推移している。価格形成要因に変動を及ぼす要因は今のところ見られないことから、将来の地価動向は今後も概ね横ばいが続くと予想される。

 

京都市(西京区/桂)

当地区の需給に影響する大規模住宅開発は概ね終了した。

地価動向

  • 当地区は桂駅東口に近接し、当地区を含む桂駅周辺の需要は、自己使用を目的とする住宅需要が中心である。
  • そのため、J-REITなどの取引は見られず、収益物件の供給も限定的であることから、マンション賃料は横ばいで推移している。
  • 一方で、交通利便性に優り、周辺には大学も存し、緑豊かで良好な住環境を有していることなどから根強い需要が存している。
  • また、昨今の不動産市況を反映して、取引価格は緩やかに上昇しているため、当地区の地価動向はやや上昇傾向で推移した。

将来地価動向

  • 洛西口駅及び桂川駅界隈における一連の開発により大規模商業施設が開業し、当地区の需給に影響する大規模住宅開発は概ね終了した。
  • これら一連の開発により、当地区の生活利便性は大きく向上したものの、これら大規模開発による住宅需要の流失等、負の影響については、特段見られない。
  • 当地区の根強い需要は存続していることから、取引価格の緩やかな上昇が継続し、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くと予想される。

 

【大阪府マンション分譲価格】横ばい・やや上昇傾向

大阪市(福島区)

新規分譲マンションについても各種設備や住民利用施設等の付加により差別化が図られ、分譲価格はやや上昇傾向にある。

地価動向

  • 当地区は、梅田・福島両駅周辺に分布する商業エリアの徒歩圏に位置し、マンション需要者の選好性が高いことから、デベロッパー等の土地取得意欲は依然として旺盛である。
  • また、新規分譲マンションについても各種設備や住民利用施設等の付加により差別化が図られ、分譲価格はやや上昇傾向にある。
  • 福島駅周辺では飲食店等の新規開店も多く人気地区であるため、設備等も充実していることもあって築年の浅い賃貸マンションを中心に賃料はやや上昇しており、ファンド等による賃貸マンションに対する投資需要も引き続き強い。
  • そのため、取引価格の上昇傾向等を反映し、地価動向はやや上昇で推移している。

将来地価動向

  • 当地区は、梅田駅周辺の商業エリアへの交通利便性だけでなく、人気のある飲食店等が建ち並ぶ福島駅にも近く、単身者・ファミリーとも居住希望者が多いため、マンション需要は旺盛な状態が続いている。
  • また、賃貸マンションの稼働率も高いことからファンド等の取得意欲も強く、マンション開発素地に対する需要も依然として強い状態が続いている。
  • これらのことから、今後も分譲目的・投資目的での素地需要や投資需要は強い状況が続くと見込まれ、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くと予想される。

 

大阪市(天王寺区/天王寺)

新築マンションの分譲価格は高騰した建築費を転嫁した価格水準を維持しており、売れ行きは富裕者層の堅調な需要を背景に当期も概ね好調な状態が続いている。新築マンションの分譲価格は横ばい傾向が続く。

地価動向

  • 当地区においてはマンション等の開発素地の供給は依然として少なく、直近のマンション開発素地等に係る土地取引は確認されなかったが、当地区周辺を含む大阪市中心部では、マンション開発業者等の強い土地取得需要を背景とした取引が見られる。
  • 当地区は立地条件が優れることから特に需要は堅調である。また、建築費が高止まりで推移しているなかで、新築マンションの分譲価格は高騰した建築費を転嫁した価格水準を維持しており、売れ行きは富裕者層の堅調な需要を背景に当期も概ね好調な状態が続いている。
  • また、築浅の中古マンションの供給も引き続き少なく、当期も価格は上昇傾向が続いている。さらに、収益物件としての単身者・ファミリー向け賃貸マンションに対する投資家等の取得需要も強い状態が続いているものの、取引価格の上昇は緩やかであるため取引利回りは概ね横ばい傾向となって、地価動向はやや上昇傾向で推移している。

将来地価動向

  • 当地区は大阪市内で有数の文教地区に存し、分譲マンション等に係る選好性が高いため、富裕者層によるマンション需要は景気動向に左右されることなく堅調さを維持しており、当地区ではマンション素地の供給が限定的で稀少性が高まるなかでデベロッパー等の取得需要が相対的に強い状態が続いていることから、需給逼迫状況も当面は続くと予想される。
  • 新築マンションの分譲価格は横ばい傾向が続くと予想されるが、開発業者等による土地取得需要の競合が継続すると見込まれ、また収益物件の供給も少なく投資需要が引き続き旺盛であることを背景に、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くと予想される。

 

豊中市(豊中)

マンション素地の供給は住宅団地の建替事業に伴うもの等に限られ、長期的に供給不足の状況が続いている。新築マンションが供給された場合には、マンション分譲価格の上昇が見込まれる。

地価動向

  • 当地区及びその周辺はニュータウン開発事業により造成された市街地であるため新たな開発余地が少なく、物件の供給は限定的である。
  • 当地区が属する千里中央エリアは、千里中央駅付近に大型商業施設が整備されるなど利便性が良好で、また、全国的に知名度も高く公共施設も充実しているため、特にファミリータイプのマンションの人気が高く、近畿圏のみならず圏外からの転入も多い
  • マンション素地の供給は住宅団地の建替事業に伴うもの等に限られ、長期的に供給不足の状況が続いている。
  • 平成28年に入って中古マンションの仲介業者の取得・転売等による影響から取引価格の上昇傾向が強まったが、取引価格の上昇傾向から取引件数は前期同様少ない状態が続いている。
  • ただし、新築マンションが供給された場合には、マンション分譲価格の上昇が見込まれる地区であるためマンション素地の需要は強く、地価動向はやや上昇傾向にある。

将来地価動向

  • 当地区は新大阪駅や大阪空港並びに大阪市中心部へのアクセスに優れ、広域的なマンション等の需要が見込まれる地区である。
  • また当地区周辺には賃貸マンションがほとんどなく、70㎡程度の分譲マンションが賃貸借される場合には賃料は16万から17万円程度と高額であるが、法人契約を中心とする安定した需要が見込まれる。
  • そのため、分譲マンションの需要に加え、賃貸マンションの収益性も安定していることからマンション素地としての需要は引き続き強く、こうした傾向は当面継続すると見込まれる。
  • したがって、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くが、上昇率がやや鈍化すると予想される。

 

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