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不動産情報ブログ「マンション・チラシの定点観測」

首都圏を中心に、マンション選び(購入・賃貸)のためのお役立ち情報を発信しているブログメディア

坪単価200万円のマンションは高いか?

業界構造

この業界では未だに「坪」という単位が使われている。若い人には違和感があるかもしれないが、ゴルフ場でいまだに「ヤード」が使われているのだから、世の中そんなものだと納得しよう。
でも、「坪」であれ「m2」であれ、単位面積あたりでモノの価値を論じるなんて、ずいぶん乱暴な業界だと思いませんか?
乗用車を買うときに、乗車定員あたりの単価や車両重量あたりの単価で車種を比較する人はいない。

さて、冒頭の問に戻る。
坪単価200万円のマンションは、例えば80m2の住戸に換算すると4,850万円(=200万円÷3.3坪/m2×80m2)。
専有面積80m2で販売価格4,850万円のマンションが、高いのか安いのかは一概に言えない。立地条件や建物仕様によって販売価格が大きく変わるからだ。
では、そもそもマンションの販売価格は、どのようにして決まるのか?
一般的に、デベロッパーは、マンション市場を睨んで「土地代(金利負担を含む)」「建築費(設計費を含む)」「販売促進費(モデルルーム費用・宣伝広告費など)」「デベロッパーの利益」などから構成されるプロジェクトの総予算を組む。
2005年7月13日に不動産経済研究所が発表した「首都圏のマンション市場動向(2005 年6 月度)」によれば、1戸当たり価格は4,166万円、1m2あたり単価は54.3万円(=179万円/坪)。
だから、坪200万円のマンションは、首都圏の平均的なマンションに比べると、金額的には確かに高い。
日経アーキテクチャの2005年7月11日号の記事によれば、「大手が受注した2005年6月期(2004年〜2005年6月)の平均坪単価は、前年同月比で1.7%上昇して56万1千円」とある。
だから、坪単価200万円のマンションは、同記事の平均的な建築工事費が56.1万円/坪であることを考慮すると、販売価格の約3割(=56.1÷200)が建築工事費で、土地代(金利負担を含む)+販売促進費+利益が残りの7割を占めていることになる。
通常、デベロッパーの利益が10%〜15%であることを考慮すると、坪単価200万円のマンションは、土地代(金利負担を含む)+販売促進費が販売価格の55%〜60%も占めているということになる。
土地代が高い場合は、好立地条件であることの反映なので致し方ないことだ。
では、販売促進費にお金を費やしているとすれば、どうか?
テレビCMや芸能人を使ったチラシをばら撒くということは、人気のない(売りにくい)物件に、販売促進費を多く投入しているということ。
たとえ立地条件や建物仕様がよくない物件であっても、テレビCMやチラシの芸能人に感化されて契約に走る人を多数確保できれば、デベロッパーとしては完売御礼ということだ。
立派なモデルルームを構えたり、派手なテレビCMを流していたりする物件は、そもそもが人気のない(売りにくい)物件であることを、デベロッパー自らが認めているようなものなのだが・・・・・・。
広告宣伝を抑制し、資産価値の向上に直結する建築工事費に予算を厚く配分した物件を選びたいものだ。

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2016年6月1日、このブログ開設から12周年を迎えました (^_^)/
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