不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」

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首都圏新築マンション市場動向|平均値と中央値で比較

不動産経済研究所が毎月中旬に発表している「首都圏新築マンション市場動向」のデータは平均値。

たとえば7月18日に発表された6月度の首都圏の新築マンションの発売価格は5,964万円だが、この価格は極端に高い物件や安い物件が含まれた平均の価格となっている。

極端に高い物件や安い物件の影響を排除するには、平均値ではなく中央値でみるといい。中央値とは、データを小さい順に並べたとき中央に位置する値のこと。

不動産経済研究所は8月15日、「首都圏マンション 戸当たり価格と専有面積の平均値と中央値の推移」を発表した。不動産経済研究所が中央値を発表したのは16年11月に続き2度目。前回の発表データも含めて首都圏のデータを中心に、平均値と中央値の違いを確認してみた。

ざっくり言うと


発売価格:平均値よりも中央値のほうが常に低い

首都圏の発売価格の平均値・中央値の推移を次図に示す。

発売価格は、平均値よりも中央値のほうが常に低い。

16年以降、両者の差が広がる傾向が見られる。19年上期段階でその差738万円。

発売価格の平均値・中央値の推移(首都圏)

 

平均値よりも中央値のほうが低いのは、平均値が億ションなど極端に高い物件の影響を受けているからである(次図)。

新築マンション価格帯別の発売戸数 (首都圏19年6月)
不動産経済研究所「6月の首都圏新築マンション市場動向」7月18日より筆者作成

専有面積:16年以降、平均値と中央値の差が拡大

首都圏の専有面積の推移を次図に示す。

専有面積は、平均値・中央値とも、リーマンショックが起きた08年を境に、一段と小さく(狭く)なっていることが分かる(次図)。

特に、08年以降は平均値よりも中央値のほうが高い傾向が見られ、16年以降その差は拡大している。これは16年以降、首都圏で発売された新築マンションのうち、専有面積が小さい(狭い)物件の数が多くなったことを意味している。

専有面積の推移(首都圏)

16年以降、狭くて高い物件が増加

首都圏の専有面積と発売単価(=発売価格÷専有面積)の推移を次図に示す。

平均値・中央値とも、07年から12年にかけて専有面積が小さく(より狭く)なり、13年以降は専有面積はそのままで発売単価が上昇している様子が分かる。

特に、15年以降平均値の傾きのほうが緩やかになり、16年以降専有面積の差が広がっている。このことは16年以降、専有面積を抑えて(狭くして)も発売単価の上昇を抑えられなかった物件が多くなったことを意味している

専有面積と発売単価の推移(首都圏)

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2019年6月1日、このブログ開設から15周年を迎えました (^_^)/
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