国土交通省は6月4日、全国主要都市の計100地区を対象に四半期ごとに実施している「主要都市の高度利用地地価動向報告（地価LOOKレポート）」を公表。
同レポートは比較的バイアスがかかっていない、新築マンションの市況を知り得る数少ない情報だ。
湾岸エリアのタワーマンションに興味のある方が多いので、月島、豊洲、有明など、湾岸エリアの新築分譲マンションの価格動向を中心に、「鑑定評価員のコメント」をピックアップしておこう。
ざっくり言うと
- 東京圏の地価はほぼ全ての地区で上昇
- 湾岸エリアの地価は上昇傾向が続く
- 【佃・月島】新築、中古マンションの取引共に陰りが見え始めている
- 【豊洲】新築・中古ともに一次取得者層が購入できる限度額に近づいている
- 【有明】エンドユーザーの購入限度額に近づいており、将来は価格調整局面を迎える
東京圏の地価はほぼ全ての地区で上昇
東京圏(43)では上昇が 41 地区(前回 41)、横ばいが 2 地区(前回 2)となり、ほぼ全ての地区が上昇となった。
「平成28年第1四半期 主要都市の高度利用地地価動向報告」より
湾岸エリアの地価は上昇傾向が続く
月島、豊洲、有明などの湾岸エリアの地価は、過去1年以上上昇傾向が続いている。
「平成28年第1四半期 主要都市の高度利用地地価動向報告」を切り貼り
【佃・月島】新築、中古マンションの取引共に陰りが見え始めている
地価動向
- いわゆる湾岸エリア(豊洲、月島、晴海等)においては、グレードの高いタワーマンションが相次いで建設されており、都心への接近性に優れた立地条件から根強いマンション需要が存在している。
- 平成28年年初以降株価が下落し、経済状勢の不透明感から資産保有目的の個人富裕層による取得需要が減退し、分譲マンションの市況は、昨年のピーク時と比較するとやや弱まっている。
- しかしながら当地区においては、人口増やインフラ整備といった周辺地域の熟成によりマンション分譲価格は緩やかに上昇しており、こうした傾向は今後も続くと期待される。
- デベロッパーによる採算性の検証は厳格になっているもののマンション素地の取得意欲は強く、取引価格はやや上昇傾向にある。
将来地価動向
- 東京五輪の開催決定以降、湾岸部におけるマンション市況が好転し、現在もその状況は続いている。
- 経済状勢の不透明感等の懸念材料から新築、中古マンションの取引共に陰りが見え始めているが、人口増やインフラ整備といった周辺地域の熟成によりマンション販売価格は今後とも緩やかな上昇が期待できる。
- また、マンション素地については品薄感から目立った動きは少ないが、デベロッパー等による取得意欲は引き続き強く、堅調な取得需要と当地区の更なる発展期待により､将来の地価動向は引き続きやや上昇傾向が続くと予想される。
【豊洲】新築・中古ともに一次取得者層が購入できる限度額に近づいている
地価動向
- 当地区の分譲マンションに対する需要は依然として強く、当地区内や他の地区からの住み替え需要など住宅需要は旺盛であり、マンション分譲価格の上昇は続いている。
- 中古マンションの取引件数は、以前に比べやや減少してきたものの３月には買換えによる取引が再び増加している。
- 東京五輪開催決定前に分譲された築浅の住戸が、新築時の価格を上回る中古価格で取引される事例も見られるなど、購入層の取得意欲は強い。
- ここ数年の建築費上昇の影響から個別プロジェクトの採算性の検証が厳しくなっているものの、デベロッパーによる素地の取得意欲は強く、取引価格は上昇傾向が続いていることから地価動向は引き続きやや上昇傾向で推移している。
将来地価動向
- 建築費の高騰とあわせ、当地区における強いマンション需要を反映し新築、中古ともにマンションの価格は上昇しており、一次取得者層が購入できる限度額に近づいており、将来的には価格調整局面を迎えることが予想される。
- しかしながら、当地区は都心に近く交通利便性が高いため、従来からマンション需要が堅調な地区であり、本年11月の豊洲市場のオープンや12月の環状２号線の暫定開通により更なる利便性向上の効果を期待するデベロッパーによる素地取得意欲は依然として強く、将来の地価動向は当面は引き続きやや上昇すると予想される。
【有明】エンドユーザーの購入限度額に近づいており、将来は価格調整局面を迎える
地価動向
- 東京五輪の開催が決定して以降、湾岸部の分譲マンションに対する需要は新築、中古ともに好調であるが、近年の販売価格の上昇や売出物件の増加により当地区のマンション取引市場では高値警戒感が出ている。
- 建設費の上昇によりデベロッパーの採算は厳しくなっているが、当地区では五輪関連施設の建設が予定されているほか、国際的な各種イベント施設の開発や地区計画による各種事業の誘導等によって発展期待が高いことから、デベロッパーによる開発素地の取得意欲は強く、取引価格は上昇傾向にあることから、地価動向は引き続きやや上昇で推移している。
将来地価動向
- 旺盛なマンション需要及び建築費の高騰によりマンションの販売価格は上昇傾向が続いているが、エンドユーザーの購入限度額に近づいており、湾岸エリアでは今後も大量供給が控えていることから、将来は価格調整局面を迎えることが予想される。
- しかしながら、当地区は五輪関連施設の建設や地区計画によって計画的に誘導された開発、インフラ整備等による発展期待から注目度は高く、開発素地の稀少性からもデベロッパーの強い取得意欲は継続し、将来の地価動向は引き続きやや上昇傾向が続くと予想される。
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