不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」

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CGで描かれた気持ちの良さそうな空間の実態は


本日、マンション広告6枚。

【予告広告】新宿駅直通21分、駅徒歩4分。総戸数245戸、14階建。販売戸数/未定、2LDK+S(68.73m2)〜4LDK(91.81m2)。販売価格/未定。平成24年10月下旬竣工(本チラシ掲載日の7カ月後)。

  • ※2011年10月1日(土)・12月3日(土)、2012年1月7日(土)の物件と同じ。

工場跡地に建つ大規模マンション。


新聞半紙大のチラシのオモテ面に、街路樹に面したエントランス周りの外観CGが掲載されている。
青々と生い茂った街路樹に電線が一本も走っていない、とっても気持ちの良さそうな空間に見える。
でも、そのCGの下に、ゴマ粒サイズの小さな文字で記された注釈が。

  • 掲載の完成予想図は計画段階の図面を基に描き起こしたもので、実際とは多少異なります
  • 尚、植栽は特定の季節の状況を示すものではなく、竣工時には完成予想図程度には成長しておりません。
  • また、外観の設備機器等につきましては表現上省略しています。

敷地内の青々とした大きな樹木が「竣工時には完成予想図程度には成長しておりません」という釈明はともかく、市道の街路樹も青々と生い茂っているのは本当なのか?


CGをよく見ると、街路樹に沿って、目立ちにくいグレーの細い線が2本、縦に走っていることに気付く。
この2本の縦線は、実際には電柱が立っていることを意味しているのだ。


電柱のほかにもCGから省略されているモノはあるのか?
念のために現地調査してみたところ――
CGで描かれた気持ちの良さそうな空間の実態は
電柱の他には、道路標識(30km、駐車禁止、横断歩道)があった!
また、街路樹は、青々とは程遠い、ハゲ坊主状態だった。


このように、電柱をグレーの細い線で認識しにくくしたり、道路標識を削除したりすることは許されるのか?
業界の自主ルール「不動産の表示に関する公正競争規約」第23条(その他の不当表示)1項(43)号(写真・絵図)は、CGによる「事実に相違する表示又は実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示」を禁じている。
首都圏不動産公正取引協議会のホームページの「相談&違反事例集」では、かつて「合成写真から広告主の都合の悪い条件を消去することはウソの写真を使うことに他ならず、著しい不当な表示に該当することになります」と明確に言い切っていたのだが――。
いまでは、このQAは、「相談&違反事例集」から消えてしまっている。
同QAを見たことのない人のために、長文だが原文のまま、以下に再掲しておこう。
※QAで言及している条項番号は、旧規約の番号であり、現行規約の番号とは一致していない。

QUESTION
新築分譲マンションの広告に、近くの公園から建物を望む写真をCG(コンピュータグラフィックス)で合成し、その際、このマンションと公園の間にある他の建物を消去した合成写真を使用することは可能でしょうか。
なお、「この写真はCGによる合成写真ですので、実際のものとは異なります。」と注記するつもりです。


ANSWER
ご質問のような合成写真の掲載は、「この写真はCGによる合成写真ですので、実際のものとは異なります。」と注記したとしても、取引対象物件からの眺望等が実際のものよりも著しく優れたものであると誤認される不当な表示に該当します。
一般に、新築分譲マンションはいわゆる青田売りが多いために、建物自体の写真を撮影することができないために、CGによる完成予想図と周りの風景写真を合成すること自体はその旨を明示する場合には許される場合があります。
しかし、お尋ねのように、合成写真から広告主の都合の悪い条件を消去することはウソの写真を使うことに他ならず、著しい不当な表示に該当することになります
なお、表示規約第15条35号では、「宅地又は建物の見取図、完成図若しくは完成予想図は、その旨を明らかにして用い、当該物件の周囲の状況について表示するときは、現況に反する表示をしないこと。」と規定しています。
また、第18条第1項においては、第37号にで「不動産の方位その他立地条件について、実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示」、第38号で「前2号に規定するもののほか、不動産の周辺環境について、実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示」を禁止しています。

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