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国土交通省が11月22日、全国主要都市の計150地区を対象に四半期ごとに実施している「主要都市の高度利用地地価動向報告（地価LOOKレポート）」を公表。
比較的バイアスのかかっていない、新築マンション市況を知り得る数少ない情報。
３都県の新築分譲マンションの価格動向を中心に、「鑑定評価員のコメント」を拾ってみた。
埼玉
- さいたま市(新都心)）【マンション分譲価格：横ばい】
- マンション分譲価格はさいたま新都心の根強い需要により、値下がりは見られず横ばい傾向であるが、低価格帯に人気がある。東日本大震災の影響で高層階（20階〜30階）の人気が低くなって来ている。比較的近い武蔵浦和駅前の高層マンション第一期分譲においては、従来の価格より約20％下げて完売している。
- マンション分譲価格はさいたま新都心の根強い需要により、値下がりは見られず横ばい傾向であるが、低価格帯に人気がある。東日本大震災の影響で高層階（20階〜30階）の人気が低くなって来ている。比較的近い武蔵浦和駅前の高層マンション第一期分譲においては、従来の価格より約20％下げて完売している。
千葉
- 千葉市(中央区/千葉港）【マンション分譲価格：下落(0%超3%未満)】
- 中古マンションは東日本大震災の影響から湾岸エリアが敬遠される傾向にあり、同エリアでは売りが多く買いが少ないため価格の下落が顕著である。
- 一方、湾岸以外の徒歩圏内では売りが少なく買いが多いため、価格の下落はあまり見られない状況にある。新築マンションについては、供給が少ないが、中古マンションと同様に湾岸エリア敬遠の傾向からマンション分譲価格は下落傾向にある。
- 中古マンションは東日本大震災の影響から湾岸エリアが敬遠される傾向にあり、同エリアでは売りが多く買いが少ないため価格の下落が顕著である。
- 千葉県(浦安市/新浦安）【マンション分譲価格：下落(0%超3%未満)】
- 中古マンションについては、市内居住者を中心に、東日本大震災前の価格から割引された価格で徐々に取引が増えている。一方、戸建住宅については、液状化の被害が比較的小さかった物件が徐々に取引の対象となっているが、価格のバラつきが大きい。また、当面、まとまった住宅需要が見込めないことから、マンションや戸建住宅の新規分譲は見られない。このような動きは今後しばらく続くものと予測されるため、マンション分譲価格は下落傾向にある。
- 中古マンションについては、市内居住者を中心に、東日本大震災前の価格から割引された価格で徐々に取引が増えている。一方、戸建住宅については、液状化の被害が比較的小さかった物件が徐々に取引の対象となっているが、価格のバラつきが大きい。また、当面、まとまった住宅需要が見込めないことから、マンションや戸建住宅の新規分譲は見られない。このような動きは今後しばらく続くものと予測されるため、マンション分譲価格は下落傾向にある。
- 千葉県(柏市/柏の葉）【マンション分譲価格：下落(0%超3%未満)】
- 当地区の分譲マンションは、昨年は好調な売れ行きであったため、地価動向はほぼ横ばいで推移した。しかし、本年３月の東日本大震災や、原発事故に伴う柏市の放射線数値が高いとの調査結果を受け、特にファミリー層の当該マンションに対する需要の減退が見られており、地価動向はやや下落傾向にある。
- 当地区の分譲マンションは、昨年は好調な売れ行きであったため、地価動向はほぼ横ばいで推移した。しかし、本年３月の東日本大震災や、原発事故に伴う柏市の放射線数値が高いとの調査結果を受け、特にファミリー層の当該マンションに対する需要の減退が見られており、地価動向はやや下落傾向にある。
東京
- 千代田区(番町）【マンション分譲価格：横ばい】
- 東日本大震災の影響により落ち込んだ不動産需要者のマインドは概ね落ち着いてきた。優良物件の供給が少ないため、優良な築浅物件を求める需要は引き続き堅調であり、新築マンションの売れ行きも順調である。これらの動向を総合的にとらえると、マンション分譲価格は横ばいで推移している。
- 東日本大震災の影響により落ち込んだ不動産需要者のマインドは概ね落ち着いてきた。優良物件の供給が少ないため、優良な築浅物件を求める需要は引き続き堅調であり、新築マンションの売れ行きも順調である。これらの動向を総合的にとらえると、マンション分譲価格は横ばいで推移している。
- 中央区(佃・月島）【マンション分譲価格：下落(0%超3%未満)】
- 当地区のような都内へのアクセス等の立地の優位性から当地区のマンションに対する需要者は依然として存するため、マンション分譲価格は横ばい傾向であるが、当地区の分譲マンション新規供給が今後多く予定されていることから、需要との兼ね合いで先行きの価格に対する懸念も存在する。
- 当地区のような都内へのアクセス等の立地の優位性から当地区のマンションに対する需要者は依然として存するため、マンション分譲価格は横ばい傾向であるが、当地区の分譲マンション新規供給が今後多く予定されていることから、需要との兼ね合いで先行きの価格に対する懸念も存在する。
- 港区(南青山）【マンション分譲価格：下落(0%超3%未満)】
- 景気先行きの不透明感によりエンドユーザーの意思決定が慎重となっている上、外国人による高級住宅の買受け需要が減少していること、南青山の周辺地区において従前より小さい専有面積で分譲単価も低く設定した新築物件が供給されていること等から、マンション分譲価格は下落傾向にある。
- 景気先行きの不透明感によりエンドユーザーの意思決定が慎重となっている上、外国人による高級住宅の買受け需要が減少していること、南青山の周辺地区において従前より小さい専有面積で分譲単価も低く設定した新築物件が供給されていること等から、マンション分譲価格は下落傾向にある。
- 港区(高輪）【マンション分譲価格：横ばい】
- 東京メトロ南北線沿線で大手・中堅デベロッパーにより中小規模のマンション供給が続いており、販売状況も概ね堅調で、今後は大型物件の供給も予定されている。マンション分譲価格は概ね横ばいである。
- 東京メトロ南北線沿線で大手・中堅デベロッパーにより中小規模のマンション供給が続いており、販売状況も概ね堅調で、今後は大型物件の供給も予定されている。マンション分譲価格は概ね横ばいである。
- 港区(芝浦）【マンション分譲価格：下落（0%超3%未満）】
- 当地区及び周辺地区の超高層中古マンションの売出価格は、東日本大震災直後の前々期と比較すると前期は落ち着きを取り戻し、やや上昇したものの、当期はEUの金融問題等による株価の低迷等の影響により、マンション分譲価格はやや下落傾向で推移している。
- 当地区及び周辺地区の超高層中古マンションの売出価格は、東日本大震災直後の前々期と比較すると前期は落ち着きを取り戻し、やや上昇したものの、当期はEUの金融問題等による株価の低迷等の影響により、マンション分譲価格はやや下落傾向で推移している。
- 渋谷区(代官山）【マンション分譲価格：下落（0%超3%未満）】
- 一定量の販売及び賃貸の供給案件が停滞しており、高額マンションの買受需要は弱く、そのマンション分譲価格は下落傾向にある。また賃料は底値圏にあるが、賃貸条件は借り手市場で下落傾向は継続している。
- 一定量の販売及び賃貸の供給案件が停滞しており、高額マンションの買受需要は弱く、そのマンション分譲価格は下落傾向にある。また賃料は底値圏にあるが、賃貸条件は借り手市場で下落傾向は継続している。
- 文京区(本郷・湯島）【マンション分譲価格：横ばい】
- 新築分譲マンションについては、地価が下がった時期に土地を仕入れた物件が分譲されるタイミングである。分譲価格の底値感と、住宅ローン減税やフラット35S利用によりマンション販売は好調である。なお、本郷三丁目地区は、比較的高級住宅街であることから、新築マンションについては、比較的グレードの高いものが計画され、マンション分譲価格そのものは、高水準の横ばい傾向である。
- 新築分譲マンションについては、地価が下がった時期に土地を仕入れた物件が分譲されるタイミングである。分譲価格の底値感と、住宅ローン減税やフラット35S利用によりマンション販売は好調である。なお、本郷三丁目地区は、比較的高級住宅街であることから、新築マンションについては、比較的グレードの高いものが計画され、マンション分譲価格そのものは、高水準の横ばい傾向である。
- 品川区(品川）【マンション分譲価格：横ばい】
- 東日本大震災後当地区内で新規のマンション分譲はない。震災リスクにより高層階を中心に価格調整が行われたが、市場が落ち着いてきた当期に入ってマンション分譲価格は横ばいに転じている。
- 東日本大震災後当地区内で新規のマンション分譲はない。震災リスクにより高層階を中心に価格調整が行われたが、市場が落ち着いてきた当期に入ってマンション分譲価格は横ばいに転じている。
- 江東区(豊洲）【マンション分譲価格：下落(0%超3%未満)】
- 湾岸エリアに存する当地区においては大きな液状化は見られず、インフラ等にもほとんど影響がなかったことから、一時期、低減した分譲マンションのエンド需要も臨海部への選好性が戻りつつあり、東日本大震災後やや値下げの傾向にあった新築マンション分譲価格は当期に入って概ね横ばいで推移している。
- 湾岸エリアに存する当地区においては大きな液状化は見られず、インフラ等にもほとんど影響がなかったことから、一時期、低減した分譲マンションのエンド需要も臨海部への選好性が戻りつつあり、東日本大震災後やや値下げの傾向にあった新築マンション分譲価格は当期に入って概ね横ばいで推移している。
- 世田谷区(二子玉川）【マンション分譲価格：下落(0%超3%未満)】
- 新築分譲マンションは、総額が嵩んで滞っていた高額物件にも成約の動きがみられたが、マンション分譲価格の動きは総じて弱含みの横ばいである。中古マンションについても、再開発後の値上がり期待を待つ物件の市場滞留の長期化がみられるが、売主が価格を引き下げれば、5000万円台までの価格帯では需給ギャップが解消して成約の動きが見られる。
- 新築分譲マンションは、総額が嵩んで滞っていた高額物件にも成約の動きがみられたが、マンション分譲価格の動きは総じて弱含みの横ばいである。中古マンションについても、再開発後の値上がり期待を待つ物件の市場滞留の長期化がみられるが、売主が価格を引き下げれば、5000万円台までの価格帯では需給ギャップが解消して成約の動きが見られる。
- 武蔵野市(吉祥寺）【マンション分譲価格：横ばい】
- 中古マンションについては、都内の他地域同様、若干の需要の減速傾向が伺えるが、新規分譲価格の取引平均単価は堅調に推移しており、両者を併せるとマンション分譲価格は概ね横ばいという状況にある。高価格帯でも三鷹駅北口に近い超高層マンション(所在は武蔵野市)はこの７月に完売したように、好条件が揃っていれば、新規物件が出にくい吉祥寺駅周辺ならば高値で成約する可能性が高い。
- 中古マンションについては、都内の他地域同様、若干の需要の減速傾向が伺えるが、新規分譲価格の取引平均単価は堅調に推移しており、両者を併せるとマンション分譲価格は概ね横ばいという状況にある。高価格帯でも三鷹駅北口に近い超高層マンション(所在は武蔵野市)はこの７月に完売したように、好条件が揃っていれば、新規物件が出にくい吉祥寺駅周辺ならば高値で成約する可能性が高い。
- 立川市(立川）【マンション分譲価格：横ばい】
- 来年初頭から春にかけて完成する新築分譲マンションの販売が６物件ほどこの秋から始まる。立川駅からの距離や環境に応じた価格設定で(3.3?当たり135万円から210万円）、且つ総額にも割高感が見られず、いずれも完成までには売りさばけるものと見込まれている。従って、マンション分譲価格は横ばいで推移している。
- 来年初頭から春にかけて完成する新築分譲マンションの販売が６物件ほどこの秋から始まる。立川駅からの距離や環境に応じた価格設定で(3.3?当たり135万円から210万円）、且つ総額にも割高感が見られず、いずれも完成までには売りさばけるものと見込まれている。従って、マンション分譲価格は横ばいで推移している。
神奈川
- 横浜市(都筑区/筑区センター南）【マンション分譲価格：下落(0%超3%未満)】
- 駅に比較的近い物件の供給は少ないために、マンション分譲価格はやや高めの販売価格を設定しているものの、販売戸数は少なく販売時期を何期かに分けて分譲する傾向があり比較的堅調に推移している。当地区内では商業施設の充実、公園の配置等優良な立地条件を満たしていることから、大幅な値崩れは考えられず、実需に見合った価格帯であれば成約しており、前期に比べ横ばいで推移している。
- 駅に比較的近い物件の供給は少ないために、マンション分譲価格はやや高めの販売価格を設定しているものの、販売戸数は少なく販売時期を何期かに分けて分譲する傾向があり比較的堅調に推移している。当地区内では商業施設の充実、公園の配置等優良な立地条件を満たしていることから、大幅な値崩れは考えられず、実需に見合った価格帯であれば成約しており、前期に比べ横ばいで推移している。
- 横浜市(青葉区/美しが丘）【マンション分譲価格：下落(0%超3%未満)】
- 当期内に当地区での新規分譲マンション販売は確認されない。６月に販売されたたまプラーザ駅5分の280万〜330万/坪の物件は８月中旬に完売し、「たまプラーザ」と「鷺沼」両駅から徒歩10分の物件は250万円/坪前後であるが売行きはやや苦戦している。物件にもよるがマンション分譲価格は東日本大震災前の水準と同程度で横ばい傾向である。全般に、最近はマンションモデルルーム来場者数がかなり減少している。
- 当期内に当地区での新規分譲マンション販売は確認されない。６月に販売されたたまプラーザ駅5分の280万〜330万/坪の物件は８月中旬に完売し、「たまプラーザ」と「鷺沼」両駅から徒歩10分の物件は250万円/坪前後であるが売行きはやや苦戦している。物件にもよるがマンション分譲価格は東日本大震災前の水準と同程度で横ばい傾向である。全般に、最近はマンションモデルルーム来場者数がかなり減少している。
- 川崎市(中原区/元住吉）【マンション分譲価格：横ばい】
- 中原区内では今年に入ってからマンションの新規販売が相次いでおり、特に武蔵小杉駅徒歩圏の物件は販売時に90％以上の成約率となっている。現在工事中の武蔵小杉駅南口再開発ビルの平均分譲価格は６千万円台で、立地条件に比べて割安感もあり概ね完売している。新規販売物件は当地区には無かったが、区全体でのマンション分譲価格は概ね横ばい傾向にある。
- 中原区内では今年に入ってからマンションの新規販売が相次いでおり、特に武蔵小杉駅徒歩圏の物件は販売時に90％以上の成約率となっている。現在工事中の武蔵小杉駅南口再開発ビルの平均分譲価格は６千万円台で、立地条件に比べて割安感もあり概ね完売している。新規販売物件は当地区には無かったが、区全体でのマンション分譲価格は概ね横ばい傾向にある。
- 川崎市(麻生区/新百合ヶ丘）【マンション分譲価格：横ばい】
- 新築マンション市場については、住宅取得支援策(住宅取得資金に係る贈与税の非課税枠の拡充等)等の政策効果により、市況・需給ともに回復基調にある。新百合ヶ丘駅徒歩５分の立地で分譲マンションが計画（総戸数85戸）されている。平成25年竣工の予定であり、長期的に新百合ヶ丘駅周辺の新築分譲マンションの需給に影響を与えていくものと判断される。また、新百合ヶ丘駅徒歩20分の立地でも総戸数68戸の分譲マンションが計画されている。利便性及び品等良好なマンションについては需要が根強く、中古マンション価格についても概ね横ばい傾向で推移している。従って、新築マンション分譲価格についても横ばい傾向で推移している。
- 新築マンション市場については、住宅取得支援策(住宅取得資金に係る贈与税の非課税枠の拡充等)等の政策効果により、市況・需給ともに回復基調にある。新百合ヶ丘駅徒歩５分の立地で分譲マンションが計画（総戸数85戸）されている。平成25年竣工の予定であり、長期的に新百合ヶ丘駅周辺の新築分譲マンションの需給に影響を与えていくものと判断される。また、新百合ヶ丘駅徒歩20分の立地でも総戸数68戸の分譲マンションが計画されている。利便性及び品等良好なマンションについては需要が根強く、中古マンション価格についても概ね横ばい傾向で推移している。従って、新築マンション分譲価格についても横ばい傾向で推移している。
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