野澤千絵氏の新著『マンション高騰の真実―都市部の「非居住化」が街を壊す』中公新書ラクレ 870を読んだ。
「マンション高騰の真実」というタイトルだけを見ると、価格高騰の原因を探る本のように思える。
実際に読んでみると、私が面白いと思ったのは、価格そのもの以上に「誰が買い、実際に住んでいるのかを、どうやって確かめるのか」という視点だった。
今回は、その中から3点を取り上げたい。
※本書からの引用は、ページ数を付記した。
居住実態を水道使用量で測る
これは、かなり秀逸なアイデアだと思う。
マンションに人が住んでいるかどうかを調べようとしても、外から建物を眺めただけでは分からない。そこで神戸市が試みたのが、住民基本台帳と水道使用量を組み合わせて、非居住の可能性がある住戸を推計する方法である。
「居住実態を水道使用量で測ると……」
（P78）
神戸市は、1世帯当たりの水道使用量を1日0.2トンと仮定し、年間の使用日数が180日未満、52日未満、1日未満の住戸を、それぞれ非居住とみなしている。本書には、その結果が掲載されている。
下図は、本書P77の表をもとに私がグラフ化したもの。
都市機能誘導地域内では、年間180日未満の住戸が13％。52日未満でも7％ある。1日未満は2％である。
数字そのもの以上に興味深いのは、「住民票があるか」だけでは見えない居住実態を、水道という別のデータから推し量ろうとしていることだ。
もっとも、これは神戸市という一つの自治体で行われた調査である。全国どこでも同じことが簡単にできる、という話ではない。
だからこそ思う。千代田区でも、やってみてはどうだろう。
千代田区は、マンション価格の高騰や投機目的の取引について問題意識を示し、2025年7月には不動産協会に対して、市街地再開発事業等で販売するマンションについて原則5年間の転売禁止や、同一名義による複数物件購入の禁止を要請した。区は、居住実態のない住戸が増えることによる管理組合運営への支障も懸念している。
樋口高顕区長には、神戸市の「水道使用量作戦」を千代田区でも試してほしい。対象エリアが限られる千代田区なら、東京23区全体よりは現実味があるように思う。
海外では、住宅市場のデータがもっと見えている
もう一つ気になったのが、不動産データの公開性である。
海外の研究を紹介した第2章では、住宅価格だけでなく、購入者の属性や居住目的などを含めて分析する研究が紹介されている。
「日本では、不動産取引価格や購入者属性といった詳細なデータが体系的、網羅的に整備・公開されていないため……」
（P100）
ここは、日本の住宅市場を考えるうえでかなり大事なところだと思う。
日本にもREINSをはじめ、不動産に関する大量のデータは存在する。国土交通省も不動産情報ライブラリなどで情報公開を進めている。
それでも、「誰が、何のために買ったのか」「その住宅は実際に使われているのか」まで含めて市場全体を分析しようとすると、見えない部分がまだ多い。
本書で紹介されている海外研究を見ると、その差が気になる。
住宅市場の問題を議論するなら、価格だけを追いかけるのではなく、購入者や利用実態まで含めたデータが必要になる。ところが、そのデータが十分に見えない。
この状態で、マンション価格高騰の原因を議論するのは難しい。
それでも「マンション高騰の真実」を書いた
最後に、私が本書で最も評価したいところについて。
「あとがき」を読むと、著者がこのテーマを本にするまでに逡巡したことが分かる。
「本書を世に出すことにはかなりの迷いがありました。」
（P210）
不動産市場には、開発する人、販売する人、仲介する人、金融に携わる人など、多くの実務家がいる。住宅市場を研究する研究者もいる。その中で、マンション価格の高騰や「住まない買い手」の問題を正面から取り上げるのは、簡単なことではないだろう。
しかも本書のタイトルは、『マンション高騰の真実』である。
市場の内側にいる人ほど詳しい情報を持っている。でも、その情報がすべて外に出てくるとは限らない。研究者であっても、その分野で研究を続けている以上、まったく利害関係がないとは言い切れない。
そうした状況のなかで、著者は逡巡しながらも本書を世に出した。
私は、その決断を高く評価したい。
マンション価格の高騰には、私自身も「このままでいいのか」と思うところがある。だからこそ、価格だけを見るのではなく、誰が買い、誰が住み、街がどう変わっていくのかまで考えてみたい。
そのための材料を、この本はかなり多く提供してくれる。
マンション価格の高騰について考えたい人だけでなく、「最近の都心マンションは、いったい誰が買っているのか」と疑問に思った人にも読んでほしい一冊である。
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