修繕積立金の妥当性チェック・ツール

修繕積立金は、安ければいいというものではない。
修繕積立金を安く設定することは、販促効果はあっても、あとで困るのはマンション購入者自身。

修繕積立金の月額が低いのは、デベロッパーの販促ワザ

新築分譲マンションの修繕積立金の月額が低いのは、消費者の無知に付け込んだデベロッパーの“販促ワザ”のひとつであるというのが筆者の持論。
以下に説明しよう。

少し古いデータになるが、国交省が平成21年4月10日に公表した「平成20年度マンション総合調査結果について」によれば、有効回答1,924物件のうち、修繕積立金の算出根拠として、77.8%は「長期修繕計画の必要額を参考に決定」されているが、「管理費の一定割合（8.7%）」や「近隣の他のマンションの例を参考に決定（1.9%）」といったトンデモナイ物件が約2割もある。

なぜ、こんなデタラメな設定がなされているのか。
理由は簡単だ。
管理費を低く設定してしまうと、管理を受託するであろうデベロッパーのグループ会社の売り上げ減につながるが、修繕積立金のほうは足りていようがなかろうが、デベロッパーの売り上げには関係ないからだ。
むしろ修繕積立金を低く抑えることで、消費者に月々これくらいであればやっていけそうだとう幻想を抱かせる効果が得られる。

本来的には、20年〜30年程度の長期修繕計画をシッカリ策定し、将来必要となる工事費の累計額から逆算して月々の積立額を決めるべきだ。

段階的に修繕積立金を上昇させるから、新築時の積立金は安くていい？

段階的に修繕積立金を上昇させるから、新築時の積立金は安くていい、という主張も疑問だ。
段階的に上昇していく修繕積立金の支払いに耐えられない人が出てきたらどうなるか。
20年〜30年間フラットな負担のほうが好ましいのは、サブプライム問題の例をみるまでもなく、住宅ローンでも同じだと思う。

では、分譲当初の修繕積立金を低く抑える目的が「短期転売者の負担軽減」かといえば、それも違う。
マンションのそのときの資産価値は、将来必要となる修繕工事のための積立金が適切に積み立てられていてこそ、維持されるもの。
短期転売する人のために修繕積立金が低く設定されていると、そのようなマンションの資産価値は低くなるから、転売価格も低くなってしまうだろう。
修繕積立金は、マンションの資産価値を維持するための必要経費。
高い修繕積立金を設定している物件のデベロッパーほど良心的といえる。

国交省ガイドライン、販促本位の修繕費にダメ出し

国土交通省が2011年4月18日、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を公表している。
マンションの分譲段階で分譲事業者設定した修繕積立金の当初月額が著しく低く設定され、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事費が不足するといった事例が背景にある。
同ガイドラインに掲載されている「専有床面積当たりの修繕積立金額」可視化したのが次図。

国土交通省が平成23年4月に策定した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に基づいて、修繕積立金の額（目安）を簡単に計算できるアプリ『修繕積立金の妥当性チェック・ツール』を作ってみた。

あなたが選ぼうとしているマンションの修繕積立金をチェックしてください。