総戸数の16%も地権者住戸含まれている、駅から遠い超高層マンション。
【第1期１次・2次・3次先着順】新宿駅20分（途中急行乗り換え）、駅徒歩16分。総戸数90戸（地権者住戸14戸含む）、20階建。販売戸数20戸、2LDK（60.04m2）〜3LDK（75.68m2）。販売価格3,550万円〜4,860万円、最多価格帯4,000万円台（5戸）。平成22年10月竣工済み（本チラシ掲載日の１カ月前）。
- ※5月1日(土)の物件と同じ。
新聞半紙大のチラシのオモテ面に値下げの大見出し。
- 全邸価格改定
- 新価格発表
チラシ裏面に掲載された３つの間取り図に、それぞれの新・旧価格が表示されている。
3つの間取り図には、左から右に次のように並んでいる。
- B type 66.46m2 （3LDK・102号室）新価格3,770万円、旧価格4,250万円
- F type 74.90m2 （2LDK・1202号室）新価格4,190万円、旧価格4,610万円
- H type 71.95m2 （3LDK・308号室）新価格3,780万円、旧価格3,980万円
これら新・旧価格を見て、おやっと思った人は、価格に敏感。
左の二つ（B type/1階とF type/12階）の値下げ額が5百万円近い（480万円と420万円）のに、一番右側のH type/3階の値下げ額は200万円と小さい。
間取り図の掲載順を左から右に、低い階（102号室）から高い階（1202号室）に並べればいいものの、あえてバラバラ（102号室⇒1202号室⇒308号室）に並べているのは、とても不自然だ。
分譲価格の低い順番に並んでいるわけでもないし（3,770万円⇒4,190万円⇒3,780万円）し。
チラシを見る人に、的確な価格判断をさせようとしない意図を感じるのは筆者だけか･･････。
新・旧価格の変化を理解しやすいよう、低い階（102号室）から高い階（1202号室）に並べ直したうえで、値下げ額・値下げ率をグラフ化してみた。
※以下のグラフでは、102号室を「1階南向き(中住戸)」、308号室を「3階北東(角住戸)」、1202号室を「12階東向き(中住戸)」としている。
上のグラフでは、「3階北東(角住戸)」の値下げ額・率が相対的に小さいことくらいしか分からない。
そこで、m2当たりの新・旧価格を比較したのが次のグラフ。
このグラフから、「1階南向き(中住戸)」「12階東向き(中住戸)」の当初の値付け水準（旧価格）が高過ぎたので、「3階北東(角住戸)」の当初価格水準旧価格）に近付けている様子が読み取れる。
もう少し具体的に言えば、専用庭のない(?)102号室（1階南向き(中住戸)）や高層階（12階）ではあるが東向きである1202号室（12階東向き(中住戸)）の価格水準が高すぎた（値付け失敗で売れ残った）ということ。
すでに「1階南向き（中住戸）」や「12階東向き（中住戸）」を高値掴みされた方は、納得できないところかもしれない。
（本日、マンション広告2枚）
