不動産情報ブログ「マンション・チラシの定点観測」

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住宅ローンが危ない(その2)

金曜日、マンション広告5枚。

  • 12月2日(金)の物件と同じ。

新宿駅18分(途中急行利用)、駅バス16分+徒歩1分。総戸数32戸、12階建。販売戸数4戸、3LDK(67.39m2〜67.86m2)。販売価格2,910万円〜3,050万円。平成18年12月上旬竣工(本チラシ掲載日の4カ月後)。

駅から遠い、12階建ての小規模マンション。

  • B type 3LDK、2,910万円を購入した場合
  • 頭金/10万円 ボーナス返済/0円
    • 2年固定 融資金利1.35%
    • 毎月86,678円

大きな見出しによれば、月々の返済額が86,678円で、2,910万円のマンションが買えるという。
ゴマ粒大の小さな文字で書かれた「物件概要」に目を凝らすと、ローンについては次のように記載さてれている。

  • 提携ローンのご案内
    • 掲載の返済額(毎月返済86,678円)は、Bタイプ(3LDK)2,910万円を、頭金10万円・ボーナス返済なしで、三菱東京UFJ銀行の提携ローンを利用した場合の返済例です。
    • 条件:年利1.35%(提携優遇金利の適用、平成18年4月1日現在)、返済期間35年の当初2年間の返済額、融資額は購入価格100%以内、団体信用生命は銀行負担、その他、ジム手数料31,500円(税込)、借入期間35年で100万円当たり20,610円の保証料、および火災保険に加入していただく必要があります。

本広告に記載された住宅ローンの危うさについて、具体的に検証してみよう。
借入利率は、固定2年の場合、店頭表示金利比率に対して1.2%の優遇がある。
7月の借入利率は、固定特約タイプ当初固定2年間で、保証料利息組込み型で2.55%。
よって、広告に示された年利1.35%(=2.55%−1.2%)と一致している。
ただし、8月の借入利率は、7月よりすでに0.1%上昇しているから、融資金利としては1.35%ではなく、1.45%だ!
実際の融資実行時(竣工・引渡し時期18年12月)の金利は、さらに上昇している可能性が高いから―。
仮に12月の借入利率が2.55% ⇒3%まで上昇しているとすれば、たとえ1.2%の優遇があっても、融資金利としては1.8%(=3.0%−1.2%)となる。
「住宅ローンシミュレーション」 http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.jsp で試算してみると―。
なっなんと、融資金利1.8%の場合の返済額は月額93,116円!
広告の86,678円よりも6,438円上がっているぞ!
金利上昇のリスクはこれだけに留まらない。
さらに、2年の固定特約期間終了後には、再度「固定特約タイプ」にするのか、あるいは「変動タイプ」に変更するのか、判断しなければならないからだ。
2年後には、もっと金利が上昇している可能性が高いから、「固定特約タイプ」を選ぶにせよ「変動タイプ」を選ぶにせよ、本広告で固定2年の低い融資金利に魅せられたツケが廻ってこないか―。
あとになって泣かないためにも、住宅ローンが危ない (平凡社新書) 住宅ローンが危ない (平凡社新書) をご一読のうえ適切なローン対策を!



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2017年6月1日、このブログ開設から13周年を迎えました (^_^)/
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