不動産情報ブログ「マンション・チラシの定点観測」

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「分譲ガレージ」にメリットはあるのか

銀座1丁目駅直通8分、駅徒歩7分。総戸数440戸、44階建。販売戸数80戸、1LDK(54.38m2)〜4LDK(162.02m2)。販売価格2,490万円〜10,570万円、最多価格帯3,900万円台。平成19年3月下旬竣工(本チラシ掲載日の1年8カ月後)。

  • 屋上緑化を施した地上5階建てのガレージ棟
  • 308区画の駐車スペースは、機械式に比べて安全で使いやすい自走式を全てに採用。その内の129区画を資産として活用できる分譲ガレージとしてご用意しています。

総戸数440戸に対して7割(=308台÷440台)の世帯分の駐車場が計画されている。そのうちの約4割(=129台÷308台)が「分譲ガレージ」だ。
デベロッパーがわざわざ「分譲ガレージ」を設ける理由は何か?
さっそく電話取材してみた。

  • 筆者「ガレージの分譲価格はいくらでしょうか?」
  • 男性販売員「430万円から630万円です」
  • 筆者「なぜ価格が違うのですか?」
  • 男性販売員「場所と広さによって価格が異なります。車の出し入れのしやすい1階が一番高くなっています」
  • 筆者「分譲ガレージを購入した人は、ガレージ棟の維持管理費用を払う必要はないのでしょうか?」
  • 男性販売員「いいえ。ガレージ棟の管理費として、毎月2,500円ご負担していただく必要があります」
  • 筆者「車庫毎についているシャッターのメンテナンス費用は、その2,500円に含まれているのですか?」
  • 男性販売員「いいえ。シャッターは専有設備となりますので、メンテナンスは各自の費用負担で実施していただくことになります」
  • 筆者「車路の維持管理費用は、どうなるのですか?」
  • 男性販売員「毎月の2,500円に含まれています。車庫内の電気代も2,500円に含まれています。」
  • 筆者「ガレージを第3者に転売することは可能ですか?」
  • 男性販売員「ガレージだけの転売はできません。住戸とガレージ合わせての転売のみ可能です」

男性販売員の情報を集約すると、分譲ガレージの購入者は、月々2,500円の管理費を負担したうえで、車庫内のメンテナンスについては、各自の費用負担にて実施する必要があるということになる。
■分譲ガレージの購入者には、メリットがあるのか?
賃貸用駐車場の使用料が1ヵ月あたり9,000円から26,000円。分譲価格が430万円から630万円だから、仮に20年で割ると、1ヵ月あたり18,000円から26,000円となる。
だから、賃貸でも分譲でも負担する金額に大きな差はない。
だとすれば、分譲ガレージ購入者のメリットは、所有欲を満たせることくらいか・・・・・・。
■では、デベロッパーには、どのようなメリットがあるのか?
<ケース1:もし、ガレージ棟の工事費が、住戸の分譲価格に上乗せされていたとしたら―>
分譲ガレージが430万円から630万円で売れれば、その分が丸々デベロッパーの儲けになる。
仮に分譲ガレージが売れ残ったとしても、賃貸にできれば、やはり丸々デベロッパーの儲けになる。
でも、分譲ガレージの2重取りは、住戸の分譲価格を押し上げることになり、価格競争力を失うことになる。だからデベロッパーがケース1の作戦を採用する可能性は少ない。
<ケース2:分譲ガレージの工事費用をガレージの分譲価格のみで回収する場合>
分譲ガレージを完売することができれば、デベロッパーにとって損はない。
仮に分譲ガレージが売れ残ったとしても、賃貸にまわせば、分譲ガレージに投じた工事費用は回収可能だ。
上記のいずれのケースにておいても、デベロッパーが損することはない。
ということは、「分譲ガレージ」は、ガレージを専有できるという、物件の差別化戦略の一環ということか・・・・・・。
「ガレージの所有欲」に関心のない人にとって、「分譲ガレージ」のメリットは特にない(デメリットもない)というのが本日の結論。

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2017年6月1日、このブログ開設から13周年を迎えました (^_^)/
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