不動産情報ブログ「マンション・チラシの定点観測」

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フリープランの注意点

金曜日、マンション・チラシ8枚。

  • 2月11日(金)の物件と同じ。

大手町駅直通9分、駅徒歩13分。総戸数59戸、15階建。販売戸数20戸、2LDK(60.13m2)〜4LDK(114.18m2)。販売価格2,698万円〜6,198万円、最多価格帯4,000万円台。平成18年2月下旬竣工(本チラシ掲載日の10カ月後)。

  • メニュープラン/各タイプにそれぞれバリエーションを設けました。

4LDK(80.90m2)の「BASIC PLAN」は、和室(6畳)とリビング・ダイニング(11.2畳)がバルコニーに面した間取りとなっている。
この和室(6畳)を止めて、リビング・ダイニングを拡張し、3LDKとしたのが「MENU PLAN」だ。
専有面積80.90m2に4室を詰め込んだ4LDK(BASIC PLAN)を選ぶか、各室の広さにゆとりのある3LDK(MENU PLAN)を選ぶか、その決断は、各人のライフスタイルによって異なる。
消費者サイドからすると、この「メニュープラン」は、間取りの選択肢が増えるので、一見望ましいように思える。
でも、消費者は、同じ価格で好きな間取りが選べることを手放しで喜んでばかりはいられない。
本物件の間取りの変更範囲に、台所・トイレ・バスなど、騒音の発生源となりやすい水回りが含まれていないのは救いだが、たとえば、あなたが寝室と決めた和室(6畳)の上階に、子供が走り回るリビング・ダイニングが位置した場合、騒音に悩まされることがあり得るからだ。
ただでさえ、生活騒音は、マンション・トラブルのワースト2だ(1位は「違法駐車・違法駐輪」、3位は「ペット飼育」)。※国土交通省「平成15年度マンション総合調査結果」( http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070225/04.pdf
いわゆる「フリープラン」の最大の問題点は、生活騒音トラブルが発生する可能性があること。
では、デベロッパー・サイドからこの「メニュープラン」見るとどうなるのか。
畳仕上げの和室(6畳)をフローリング仕上げのリビング・ダイニングに変更するには、遮音性能の高い二重床構造としなければならず、工事費は確実にアップする。
なのに、この間取り変更は、「無料(一部有料)」となっている。
消費者のニーズ(狭くても部屋数優先の4LDKか、部屋数よりも各室の広さ優先の3LDKか)を見極められないデベロッパーにとっては、多少工事費がかさんでも、消費者の選択肢を増やすことで売れ残りリスクを回避できるメリットのほうが大きいということ。
以上を理解したうえで、それでもフリープランを選びたい方が注意すべき点:

  • 上下左右の隣接住戸が、自分の住戸の寝室などに騒音被害を及ぼさない配置になっていることを確認すること。
  • 隣接住戸の確定間取りについて、後で水掛け論にならないように、デベロッパーから一筆とっておければベスト。
  • 台所・トイレ・バスなど、騒音の発生源となりやすい水回りをフリープランの範囲(移動可能な範囲)に含めている物件があるとすれば、デベロッパーの売り逃げ戦略なので要注意。
  • 将来、隣接住戸の間取り変更による騒音被害を避けるために、マンション管理に係る原始規約(最初にデベロッパーが準備するもの)に、①リフォームによって水回りを移動しないこと、②間取りを変更する場合には、上下左右の隣接住戸の了解を得た上で、管理組合の承諾を得ること、などの規定が明記された物件を選ぶべし。
    • 原始規約に間取り変更に係るルールが明確化されていない場合、管理組合の総会で諮ろうとすると利害関係者の調整が大変。
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2017年6月1日、このブログ開設から13周年を迎えました (^_^)/
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