都内で住宅価格高騰！「必要な支援というのはしっかり考えていかないといけない」（大臣答弁）

第217回 国会 参議院「国土交通委員会」において3月13日、大門実紀史 参議院議員（共産）により「東京都心部で進む都市開発により都内で住宅価格の高騰等が起きている状況に対する認識」の質疑があった。

ネット中継録画をもとに、テキスト化（約8千文字）しておいた。

※以下長文。時間のない方は「質疑応答のポイント」と最後の「雑感」をお読みいただければと。

---

質疑応答のポイント

---

大門実紀史 参議院議員（共産）

大門実紀史 参議院議員（共産党、当選回数5回、神戸大学・中退、69歳）

大門：なぜこんなに東京の住宅価格が上がってる？

大門実紀史です。この間、全国の都市部で土地住宅価格が高騰しておりまして、特に東京の住宅価格の高騰が大変著しくなっております。今日はその問題を取り上げますが、それが家賃の値上げにも波及して東京で家を買えない、住めないという声が広がってるわけでございまして、この間も朝のニュースとかですね、NHKの特集番組でもこの問題取り上げておりまして、ちょっと社会問題にだいぶなってきてるんですね。

この問題は、単に資材、人手不足、人件費の高騰、あるいは通常のこの受給関係だけでは説明できないほどの値上がりになっております。色々調べてみるとですね、構造的問題、政策的な問題がかなりあるということが分かりまして、大変ボリュームのあるテーマなんですよね。1回の質問では終わらない、何回かに分けてやるようなシリーズでやるような、それぐらいのテーマであります。今日はその1回目ということでよろしくお願いしたいと思いますけど。

まず資料ですね。見てもらった通り、東京都区部、23区ではですね、この10年で1.66倍、6,732万円がもう1億を超えてると新築の平均ですね。新築が高くなったんで、買えない人たちが既存マンション、中古に、ということなるんですね。

そうするとまた、中古も値上がりするわけですね。（資料の）下の方がそれではございまして、値上がり率は中古のマンション、既存マンションのほうが高いです。1.74倍にこの10年でなっております。ちなみに資料はございませんけれども、東京都全体もですね、これは23区ですが、東京都全体も新築で1.3倍、既存マンションで1.5倍になっております。大変な値上がりでございまして、次の資料を見ていただきまして、日経新聞の引用でございます。

日経新聞ですけれども、東京の23年ですけど、東京の勤労者の平均年収は592万円なんですね。マンションの70平米ですね、70m2の場合の平均価格は1億526万円です。年収の17.78倍になっていると。18倍でございまして、かつて私たちの時は年収の5倍っていうのがよく言われておりましたけども、それどころじゃなくて、バブルの時が年収の10倍って言われたんですね。収まってきたんですけど今はもうバブルを超えて18倍と。つまり普通の勤労者が東京にマンション買えないという事態になってるということでございます。ちょっと異常な事態ですね。

あと資料はつけておりませんけれど、高いマンションが増えてるんです。1億を超えるいわゆる億ションですね。これが急増しておりまして、都内の場合はですね、2023年で4,039戸、これ前年の1.5倍に急増しています。そのほとんどが高さ100mを超えるいわゆるタワーマンションでございます。

これも資料つけてませんけれど、家賃の方もですね、家の購入を諦めた、もう賃貸でいこうという人は増えるわけですね。また土地の価格が上がっておりますから、固定資産税は値上がりするというようなことも含めて家賃も上がってるんですよ。東京23区の場合、この10年で50m2から70 m2のクラスで言えば1.42倍、東京全体でも1.3倍近く上がって家賃も上がってるわけですね。

まず参考人で結構です。住宅局長で結構ですけど、なぜこんなに東京の住宅価格が上がってるんでしょうか。

局長：供給と需要の両面での様々な要因によるもの

（楠田幹人 住宅局長）

お答え申し上げます。近年のマンション価格の上昇につきましては、供給と需要の両面での様々な要因によるものというふうに認識をいたしております。具体的にはまず供給の面におきましては、資材価格や労務費の上昇などに伴います建設コストの上昇、開発適地の減少、ホテルなど、住宅以外の用途の事業との競合に伴う用地取得費の上昇などが影響しているというふうに考えてございます。

また、需要の面につきましては、都市の再開発による魅力向上などを背景といたしました都市部への人口流入や、立地等に優れた都心部等のマンションを求める共働き世帯の増加などが影響しているというふうに考えているところでございます。

大門：「価格の高い大型物件が多く供給されている」と答えてます

衆議院の時にですね、加えて「価格の高い大型物件が多く供給されている」と答えております。それは加えて、そういったことですよね。

局長：ご指摘の通り

はい、ご指摘の通り、そういう部分もあると思います。特に委員ご指摘の平均価格の面につきましては、価格が大きく高い大型物件の供給がありますと、平均価格もそれに伴って大きく影響するという部分はあろうかというふうに考えてございます。

大門：超高額のマンションと、一体誰が買ってる？

認識はもう同じなんですね。要するに、あれこれの理由っていうかね、資材の高騰とか労務費のコスト、これ上がってるの確かですね。それだけはちょっと説明できない事態だということで申し上げてるんですけども。それが今言ってもらいました。

都心部で特に高額の物件、高いマンションが供給されていて、それが平均価格はもちろん上げるんですよ。上げるんですよ。それだけでなくって、中央値が上がってるんですね、マンション価格の。つまり何十億か建ったんで、平均すると平均で上がっただけじゃなくって、それはもちろんあると思うんですけど、中央値が上がってるということは、それが波及して全体価格が上がってるということはちゃんと見なきゃいけないと思うんですね。

それは私だけじゃなくて、いろんな識者も指摘されているところでございます。つまり、今住宅局長が言われたように、高額な物件がどんどん供給されると。その周辺地域も当然上がるんですね。利便性向上もいろいろあるんでしょうけど、とにかく周辺地域のマンション価格は上がると。で23区全体が上がってきてるんですね、その影響を受けて。都下全体が上がってきていると。

さっき言いましたけど、そうなると手が出せないという人たちが増えて既存マンションにいくから、既存マンションも上がると。住宅ももう買えない人が賃貸に回ると。固定資産税値上げで家賃も上がるということで。

その大元から言いますとですね、その高額の物件がどんどん供給されていることが、東京全体の住宅価格、家賃を上げてるというそういうメカニズムがですね、あるというふうに思うんですね。これはいろんな方がもうすでに指摘されているところでございます。

都心部のあちこちで都市開発が行われておりまして、今申し上げた、タワーマンション、億ションが高くても売れるんですよね。買う人がいるわけですね。売れなければ値下がりするはずですね。買うから高い値でずっと供給されるわけですね。

先ほど、新築マンションの平均は70m2で1億526万円と。これもあくまで平均なんですけど、都心中心部の新築マンションはもう10億、20億の分譲がザラでございます。国交省把握されてるかどうか分かりませんが、こういう超高額のマンションというのは一体誰が買ってるんでしょう。

局長：国内、外国の購入者

高額物件の購入につきましては、業界のですね、方々とかともですね、いろんなお話を聞きながら、いろんな実態については把握してまいりたいというふうに思っておりますけれども、国内の購入者も多くございますし、外国の購入者もあるというふうに思っております。

大門：普通の人が東京で家を買えない

いろんな業界団体とかですね、あるいはそういうビジネス関係でかなり詳細に、誰が買ってるかっての発表されております。日本と海外の富裕層と言いますかね、一番ですね。10億、20億、買うわけですかね。あるいは投資ファンドですね。これはまた次回でも詳しく取り上げたいと思いますが、海外含めて投資ファンドがかなり買っております。

ですから、1億のマンションとしてもですね、年収の18倍ですから普通の都民は買えないわけですよね。先ほど共働き云々と言われましたけど、いわゆるパワーカップルと言われる方をおっしゃってると思いますが、パワーカップルというのは、共働きでそれぞれ700万、800万ずつぐらいの収入があって、合わせて1,400万、1500万ぐらいの収入がある共働き世帯をパワーカップルと言います。

しかし、年収1,500万だと1億のものを買うのは大変しんどいです。親から何かもらったとかね、何か限り。ですから、パーカップルが買ってるというのは都心部の高いとこじゃないところだと思うんですね。

ちなみに日本一高いマンションどこかというと、これは業界紙で出ておりますけれど、麻布台ヒルズですね。森ビルが開発したんですかね。そこの最上階、64階は200億円だそうですね。買われた人は70代の実業家で、その方のコメントによりますと「中見ないで買った」と。「中見ないで買った」と。つまり、もう投資ですね。投資ですよね。投資、あるいは転売での投資ですよね。つまり住宅、住むためではない方が、富裕層がですね、どんどん買っていると。

ローンを組めるのいくらまでか聞いてみたら、20億みたいですね、住宅で。それ以上超えるマンション、ボンボンボンボン買うわけだから、相当の資産家というかね。投資ファンドも含めてそういう人たちが買ってるわけですね。価格が高くなるということで、なんというのかな、超高層マンションが、まさに雲の、雲の上で高額のものを本当に超富裕層が買ってるというのはね、もう本当にそういう世界があちこにこう浮かんでるようなものですね。

ただそれは雲の上の世界だけで済まないんですよ。それが地べたの土地の価格を上げて、周辺のマンションの価格も上げて、普通の人が住めなくなってきているという構図が今起きているということだというふうに思います。

全体考えてですね、確かに投資家が、お金持ってる人は買って、売れて、雲の上でやってるのはね、それはそれで、それだけで済むなら「どうぞ自由に」とあるかわかりませんが、そのために普通の人が東京で家を買えない、家賃が高くなって困っている、全体の構図としておかしいことがね、起きてるんではないかと思いますが。まずは国交省、どう思いますか。

局長：住宅取得の支援、引き続き取り組んでいく

はい、お答えを申し上げます。タワーマンションの購入についていろいろご意見あると思いますけれども、一般論として申し上げますと、一般のマンションと比べますと仕様でありますとかですね、設備とか、立地、それから委員ご指摘しておりましたけど購入層とかいろんなところでの違いもございますので、そこのタワーマンションの価格自体が一般のマンションにどれだけ直接影響を与えるかということについてはいろんな見方があろうかと思いますけれども、ご指摘の通り、マンションの価格がどういうふうに動いていくのか、需要面、供給面どうなっていくのかっていうのはしっかり注視してまいらないといけないというふうに思っております。

それからの住まい自体、いずれにしても生活の基盤ということで大変重要なものでございますので、いろんな形でですね、住宅取得の支援ということについてはしっかりと引き続き取り組んでいく必要があるというふうに認識をしております。

大門：大臣にも一言認識を伺いたい

これ大事な問題なんで、大臣にも一言認識を伺いたいと思います。

中野大臣：住宅の取得環境を整備をしていくというのは大事

中野洋昌 国交大臣（公明党、当選回数5回、東大教養卒⇒コロンビア大院卒、47歳）

マンション価格の上昇というところであります。局長から答弁様々あった通りでありますけれども、これがなぜ上昇しているのかというのは当然我々もしっかり見ていかないといけないというふうには思っておりますけれども、やはり全国的にも上昇しております。これは当然資材価格、労務費等々もあります。土地の価格も上昇しているところもあろうかと思います。

特に都心であれば、なかなか開発適地というのもだんだん減ってきておりますし、いろんな要件があるという中でマンションの価格が上がってきているということはあろうかというふうに思っております。そうした中でしっかりとその住宅の取得環境を整備をしていくというのは大事だというのはそれを改めて申し上げたいというふうに思います。

大門：参考人と同じような答弁してもらったら大臣の意味ない

いやいや、そうじゃなくてですね、政治家でしょ。参考人の答弁読むような答弁じゃなくてですね。やっぱり考えなくてはいけないんですよ。

人々が住む、東京都民が普通の人が家買えない、家賃値上がりして東京住めない。これ何だろうと、どうしてるんだろうと、どうしてそうなってるんだろうというのは参考人はね、ああいう答弁だと思うんですけど。

大臣、私たち政治家、私たちはですね、これどうしてこうなったのかって、これみんな困るじゃないかということでものを考えないと。「全国でも」とか、それ違う。全国だって、同じような都市部の中心地のマンション建ってるとこ上がってるわけで、同じ現象が極部的にも全国で起きてますけど、東京はいっぱい起きてるわけですね。

そういう、もっとこう何て言いますね、この問題もっと本当にみんなで捉えよう、というようなことで捉えないとですね。参考人と同じような答弁してもらったら大臣の意味ないわけですよね。もうちょっとその問題意識としてはいかがお考えですか。

中野大臣：必要な支援というのはしっかり考えていかないといけない

都市の再開発のあり方についても局長からも答弁はありましたけれども、他方で東京はじめとして、都市のじゃあ魅力を高めていくという、じゃあ都市再生事業をやらないでいいのかということを考えますと、やはりそれは我が国の成長の活力の源泉であるというふうにも思っております。

やはり都市の魅力というのは高めていかないといけない。そして国際競争力ももちろん高めていかないといけないわけであります。そういった都市再生事業そのものは、やはり私は重要なものであるというふうにも思っております。

他方で長期的な観点に立って、まちづくりをどうしていくのかということは当然あろうかというふうに思います。そして、マンションの価格がどうか、一体誰が買っているのかで、果たしてそれは投機的ではないのか等々も含めて、それはしっかりと国としてはしっかり把握をしていく必要があるというふうに思っております。

そして、例えば若い世代であるとか、そうした方々が住宅が欲しいと言った時に、円滑に取得ができる環境というのも当然整えていかなければならないというふうに思いますし、必要な支援というのはしっかり考えていかないといけないというふうに考えております。

大門：都市再生緊急整備地域とは何か？

普通の都民が住めなくてですね、何が都市の魅力なのかと、何が国際都市なのかというふうに思いますよね。大事なのは都民ですよね、一番ですね。それをその人たちが、住めなくなるようなことが進んでいるから、こうやって質問してるわけですので。

おっしゃったような都市の魅力、誰も否定しませんよ、それは、その言葉には。実際、何が行われてるかということなんですけど。一杯ね、問題あるんですけど、一つがですね、次の資料でございますが、都市再生緊急整備地域ですね。

確かに大臣におっしゃったように、魅力的な都市再開発やろうってことが、スローガンになっておりますけど、実際何なのかということが問われているわけでございます。この都市再生緊急整備地域の中にこそですね、今申し上げたタワーマンションや高額マンションがどんどん作られているわけです。この都市再生緊急整備地域とは何か、ちょっと簡潔に説明してもらえますか。

地方創生推進事務局：都市の再生の拠点として、都市開発事業等を通じて緊急かつ重点的に市街地の整備を推進すべき地域

（地方創生推進事務局）

お答えいたします。都市再生緊急整備地域は、都市再生特別措置法に基づきまして、都市機能の高度化や都市の居住環境の向上といった都市の再生の拠点として、都市開発事業等を通じて緊急かつ重点的に市街地の整備を推進すべき地域として政令で指定するものでございます。

指定地域に対しましては、容積率の緩和など都市計画の特例や税制面など各種の特例措置を講じることによりまして、民間投資の喚起であるとか、あるいは都市空間の質の向上を図り、我が国の都市の源泉である都市の魅力や国際競争力を高めることを目的としてございます。

大門：どんどん作っていいのか？

これを、整備地域ですね。この問題点はまた次回詳しくやりたいんですけど、要するに、この都市再生緊急整備地域に指定されますと今お話あった通り、容積率の大幅な緩和、つまりボーンと高いのを建てられるんですね。あと、金融支援や税制の支援まで受けられると。優遇されるわけですね。

これはもうデベロッパー、この制度使って建てたがりますよね。再開発したがりますよね、大きいの建てたくなりますよね。それでむしろこの緊急都市整備地域がそういうさっき言った高額の高層マンションを建てることをずっと支援してるということなんですね。

その中身の問題点は、またそれそのものでもかなりありますので次回にしますが、この問題を取り上げてる私が取り上げようよと思った大きな問題意識にですね、大臣さっきちょっと言われましたけど、こんな大きな高層のどんどんどんどん中心部に建ててですね。

今はいいですよ、いいですつーか、地権者はちゃんと権利補償されるし、デベロッパーは儲かるしと。何かいいも、綺麗なもの建ったなあと思うと。これ50年後、おそらく100年もたないと思うんですけど、50年ぐらいになると、やっぱ建て替えしなきゃいけないと。老朽化してくるという問題は必ずこうきますよね。

その時に今のマンションの区有処分で建て替えが大変やりにくい、なかなか合意が得られない、四苦八苦するわけでね。タワーマンションってのはもっと区分所有関係が複雑で、たくさんの人が権利関係が複雑に絡み合っております。

50年後に建て替えられるのかと。そういう合意が得られるのかということがすでにですね、専門家から指摘されていて、神戸市ではもうそれを見越して、さすがですね、何十年後を見通して、三宮の中心部にはもう建てないと。建てちゃって50年後にですね、三宮の中心部にもう廃墟みたいな、建て替えも何も効かないものは大変なことになるんで、今からそういうものを規制しようということが始まるぐらいちょっと将来が心配なものの建て方なんですよね。

私はそれが結論として一番この問題取り上げてる心配なんです。こんなものどんどん作っていいのかと。なんですけど、そういうちょっと大きな将来的なことを踏まえて、大臣、この問題いかが捉えておられますか。

中野大臣：再生の円滑化、老朽化の対策、しっかり講じて

お答え申し上げます。私、先ほど長期的な観点に立ったまちづくりも重要だという答弁もさせていただきました。これは当然、都市計画というのはそれぞれの町で決めることであります。委員ご指摘のような神戸市のような考え方も当然あると思います。それぞれの自治体の中で長期的な観点をどう考えるのかということも含めて、今いろんな都市計画の制度もございますから、その将来像に合わせて、これは自治体の創意工夫や考えというのもあろうかと思いますので、これを推進をしていく必要があろうかというふうに思っております。

他方でですね、マンションの老朽化というのはターマンションもそうなんですけれども、今すでにですね、様々なマンション、そして建物もそうですけれども、そこに住んでいる方も高齢化していると。いわゆる「2つの老い」というのも非常に大きな課題で、通常のマンションの建て替え、老朽化対策をどうするかということも課題であります。

3月4日に閣議決定をされまして、今国会に提出をされましたマンション関連法の改正法案におきましては、この建物、敷地の一括売却でありますとか、1棟リノベーションでありますとか建て替えもそうなんですが、建て替え以外の新たな再生手法についても今回創設をいたしました。

いろんな再生の円滑化、老朽化の対策、こういう措置をしっかり講じていこうというふうに思っております。必要な制度はしっかりと整備をしながら、これらが適切に運用されるように、やはりまちづくり、主体は自治体でございますので、自治体のですね、取り組みを国としてしっかり支援をしていきたいということを考えております。

大門：この続きを次回やらせていただきたい

はい、今日はもう終わりますけれど、マンションの今問題になってると比べ物にならないぐらいの困難性がある。タワーマンションを建て替える時には起きます。

そこまでの視野に入れてですね、法制度だけじゃなくって、開発に当たった方々に一定の責任を持ってもらうということも含めて、そういう制度も含めてですね、考えていかなきゃならないんじゃないか。海外ではそういうこと始まっておりますので、またそれも提案しながらこの続きを次回やらせていただきたいと思います。ありがとうございました。

雑感

都内のマンション価格の高騰について、松原仁 衆議院議員（無所属）が昨年6月に提出した質問主意書（一般国民の住宅購入を阻害する住宅価格高騰への対処）に対して、政府答弁は後ろ向きな印象を受けた。「マンション価格の高騰を抑制し、一般国民が住宅を購入しやすくするための施策」について、政府は「検討していない」と回答したからだ。

※詳しくは、マンション価格の高騰抑制、新たに導入を検討しているもの？「現時点において、検討していない」（政府答弁）

今回、大門 参議院議員（共産）が「普通の人が東京で家を買えない」と問うたのに対して、中野国交大臣は「住宅の取得環境を整備をしていくというのは大事」と答弁。

大門 参議院議員からは、「参考人（官僚）と同じような答弁してもらったら大臣の意味ない」と、再答弁させられていた。

再答弁では「例えば若い世代であるとか、そうした方々が住宅が欲しいと言った時に、円滑に取得ができる環境というのも当然整えていかなければならないというふうに思いますし、必要な支援というのはしっかり考えていかないといけない」

政府答弁を踏まえると、都内のマンションの高騰は収まりそうもない……。

あわせて読みたい

• マンション価格の高騰抑制、新たに導入を検討しているもの？「現時点において、検討していない」（政府答弁）