久しぶりにマンションの折り込みチラシが入ってきた。
湾岸エリアに建つ大規模タワーマンションの広告である。
物件概要
【第1期3次 本広告】銀座一丁目駅直通6分、駅徒歩4分。総戸数1,152戸、48階建。販売戸数29戸、1LDK（43.41m2）～3LDK（84.79m2）。販売価格4,430万円～10,770万円、最多価格帯4,900万円台（4戸）。2021年10月下旬竣工（本チラシ掲載日の1年9か月後）。
「人気倍率」で人気度をチェック
新聞全紙大のチラシのオモテ面にキャッチコピーが躍る。
愛が、長続きするタワー。
左下に、売れ行きを連想させる文言。
おかげさまで お問い合わせ10,000件突破
この物件のホントの人気はどうなのだろうか。
物件の人気度を推定する指標の一つに「人気倍率」がある。
モデルルーム公開中の新築マンションの人気倍率は、次式で定義されている。
- 人気倍率＝（「来場者数」＋「資料請求数」×0.1）÷「総戸数」
倍率が「5倍」以上は即日完売の可能性が高くなり、人気倍率が「10倍」を超えると、瞬間蒸発する可能性が高まるという。
※詳しくは、新築マンション人気ランキングの計算方法（ダイヤモンド不動産研究所）参照。
この物件は、江東区の新築マンション人気ランキングでは人気倍率3.9倍（来場者数 3500人）で1位（19年12月現在）。2位の人気倍率3.2倍（来場者数273人）、3位の人気倍率2.6倍（来場者数 137人）を大きく引き離している。
相対的には人気がありそうなことは確認できた。
では、別の指標でも確認してみよう。筆者が以前からこのブログで時々紹介している期分け分析である。
「期分け分析」で人気度をチェック
この物件の期分け発売の履歴を可視化したのが次図。
本日（1月17日）から登録の受付を開始した第1期3次までに発売された累計戸数は504戸。
この3回の期分け以外に発売されてなければ、648戸（＝総戸数1,152戸－504戸）、全体の56％が未発売住戸ということになる。
竣工までまだ1年9か月もあるので、売れ残りというわけではないが、飛ぶように売れているというわけでもなさそうだ。
強気の値付けで、消費者がドン引きしてしまっているのだろうか……。
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