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羽田新ルート|中古タワマン相場への影響(中野区)

2020年東京オリンピック・パラリンピックに向けて、羽田空港の国際線発着回数を増やすため、都心上空を飛行する羽田新ルート計画。羽田新ルート近くのマンション価格に影響は出ていないのか?

中野区内の中古タワーマンション相場への影響を調べてみた。

※他区の中古タワーマンション相場への影響については、こちら(品川区港区目黒区新宿区渋谷区)参照。


もくじ

Google Earthで中古タワマンを選定

まずは、羽田新ルートのおさらい。

中野区上空を通過する羽田新ルートは2ルート。A滑走路到着ルート(1時間当たり14回)とC滑走路到着ルート(1時間当たり30回)。

次の26地域が影響を受ける。

羽田新ルートの影響を受ける町丁目マップ(中野区)
拡大図(PDF:326KB)
羽田新ルートが通過する地域名(23区の町丁目)」より

  • A滑走路到着ルート
    弥生町1丁目、弥生町2丁目、本町3丁目、本町4丁目、本町5丁目、中央3丁目、中央4丁目、中野2丁目、中野4丁目、中野5丁目、新井2丁目、新井3丁目、沼袋3丁目、丸山2丁目、野方3丁目、野方4丁目
  • C滑走路到着ルート
    (好天時)

    東中野5丁目
    (悪天時)
    東中野3丁目、東中野4丁目、東中野5丁目、上高田4丁目、上高田5丁目、松が丘1丁目、江原町1丁目、江原町2丁目、江古田1丁

羽田新ルート近くのタワーマンションをどのようにして調べるのか?

SUUMOに中野区で登録されている「20階以上」の中古マンションにつき「地図表示」機能を使って拾い上げ、グーグルアースで確認していくことにした。たとえば、A滑走路到着ルート高度1000mから中野駅周辺は、グーグルアースでは次のように見える。

A滑走路到着ルート高度1000mから中野駅周辺
(A滑走路到着ルート高度1000mから中野駅周辺)

羽田新ルート近くの中古タワマン配置

中野区内で羽田新ルート周辺に位置する中古タワーマンションは次の2件。

※【 】内の距離は、羽田新ルート直下から当該物件の中心までの水平距離を示す。

  • 物件A【130m】(29階建て、234戸、12年7月竣工、駅徒歩5分)
  • 物件B【悪天時:160m、好天時:580m】(30階建て、169戸、07年4月竣工、駅徒歩5分)

2つの物件の配置を次図に示す。

物件Aに対して、好天時は飛行高度約1,050m(そのときの大型機の騒音レベルは69dB)、悪天時は高度約600m(同70dB)。

また、物件Bに対して、飛行機は1,050mから900mへと徐々に高度を下げていくので、国交省データによればルート直下の大型機による騒音レベルは69dBから70dBに上昇すると想定されている。

2つの物件の配置

中古タワマン相場の推計方法

マンション売買・賃貸情報サイト「マンションマーケット」には、中古マンションの価格相場として、物件ごとに最大過去6年間の月別m2単価・坪単価が掲載されている(次図)。

中古マンションの価格相場情報

そこで、上記で選定した羽田新ルート近くのタワーマンション2件につき、m2単価の推移を可視化してみることとした。

羽田新ルート近くの中古タワマン相場の推移

羽田新ルート近くのタワーマンション2件と中野区平均のm2単価の推移を次図に示す。

中野区平均の単価が上昇し続けているに対して、物件A(130m)の単価は17年以降下落しているが、物件B(160m)のほうは17年以降上昇している。

羽田新ルート近くのタワーマンション相場の推移

 

タワーマンション2件の価格変動状況を比較しやすいように、13年5月の単価を100とした場合の変化を可視化したのが次図。 

物件A(130m)のほうは14年に底を打った後上昇するも、17年以降下落している。物件B(160m)のほうは15、16年と下落するも、17年以降、中野区平均水準まで上昇していることが確認できる。

羽田新ルート近くのタワーマンション相場の推移

中野区では羽田新ルートがタワマン価格に影響しているのか否か、よく分からない状況である。総戸数が多くないので(物件A:234戸、物件B:169戸)、マンション市況が反映されにくいのか。あるいは、中野区では羽田新ルート問題がまだまだ認識されていないのか。 

中野区民の5割(18万人)が羽田新ルートの影響を受ける可能性があるというのに、いまだ問題共有型の「教室型説明会」が開催さておらず、情報共有化を妨げる「オープンハウス型説明会」でお茶を濁そうとしている状況が続いている(中野区でこっそりと(?)オープンハウス型説明会)。

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