2020年東京オリンピック・パラリンピックに向けて、羽田空港の国際線発着回数を増やすため、都心上空を飛行する羽田新ルート計画。羽田新ルート近くのマンション価格に影響は出ていないのか？
中野区内の中古タワーマンション相場への影響を調べてみた。
※他区の中古タワーマンション相場への影響については、こちら（品川区、港区、目黒区、新宿区、渋谷区）参照。
Google Earthで中古タワマンを選定
まずは、羽田新ルートのおさらい。
中野区上空を通過する羽田新ルートは2ルート。Ａ滑走路到着ルート（1時間当たり14回）とC滑走路到着ルート（1時間当たり30回）。
次の26地域が影響を受ける。
拡大図（PDF：326KB）
「羽田新ルートが通過する地域名（23区の町丁目）」より
- Ａ滑走路到着ルート
弥生町1丁目、弥生町2丁目、本町3丁目、本町4丁目、本町5丁目、中央3丁目、中央4丁目、中野2丁目、中野4丁目、中野5丁目、新井2丁目、新井3丁目、沼袋3丁目、丸山2丁目、野方3丁目、野方4丁目 - C滑走路到着ルート
（好天時）
東中野5丁目
（悪天時）
東中野3丁目、東中野4丁目、東中野5丁目、上高田4丁目、上高田5丁目、松が丘1丁目、江原町1丁目、江原町2丁目、江古田1丁
羽田新ルート近くのタワーマンションをどのようにして調べるのか？
SUUMOに中野区で登録されている「20階以上」の中古マンションにつき「地図表示」機能を使って拾い上げ、グーグルアースで確認していくことにした。たとえば、A滑走路到着ルート高度1000ｍから中野駅周辺は、グーグルアースでは次のように見える。
（A滑走路到着ルート高度1000ｍから中野駅周辺）
羽田新ルート近くの中古タワマン配置
中野区内で羽田新ルート周辺に位置する中古タワーマンションは次の2件。
※【 】内の距離は、羽田新ルート直下から当該物件の中心までの水平距離を示す。
- 物件A【130m】（29階建て、234戸、12年7月竣工、駅徒歩5分）
- 物件B【悪天時：160m、好天時：580m】（30階建て、169戸、07年4月竣工、駅徒歩5分）
2つの物件の配置を次図に示す。
物件Aに対して、好天時は飛行高度約1,050ｍ（そのときの大型機の騒音レベルは69dB）、悪天時は高度約600ｍ（同70dB）。
また、物件Bに対して、飛行機は1,050ｍから900ｍへと徐々に高度を下げていくので、国交省データによればルート直下の大型機による騒音レベルは69dBから70dBに上昇すると想定されている。
中古タワマン相場の推計方法
マンション売買・賃貸情報サイト「マンションマーケット」には、中古マンションの価格相場として、物件ごとに最大過去6年間の月別m2単価・坪単価が掲載されている（次図）。
そこで、上記で選定した羽田新ルート近くのタワーマンション2件につき、m2単価の推移を可視化してみることとした。
羽田新ルート近くの中古タワマン相場の推移
羽田新ルート近くのタワーマンション2件と中野区平均のm2単価の推移を次図に示す。
中野区平均の単価が上昇し続けているに対して、物件A（130ｍ）の単価は17年以降下落しているが、物件B（160ｍ）のほうは17年以降上昇している。
※区平均は中古タワマンに限らない、すべての中古マンションの平均（以下、同じ）。
タワーマンション2件の価格変動状況を比較しやすいように、13年5月の単価を100とした場合の変化を可視化したのが次図。
物件A（130ｍ）のほうは14年に底を打った後上昇するも、17年以降下落している。物件B（160ｍ）のほうは15、16年と下落するも、17年以降、中野区平均水準まで上昇していることが確認できる。
中野区では羽田新ルートがタワマン価格に影響しているのか否か、よく分からない状況である。総戸数が多くないので（物件A：234戸、物件B：169戸）、マンション市況が反映されにくいのか。あるいは、中野区では羽田新ルート問題がまだまだ認識されていないのか。
中野区民の5割（18万人）が羽田新ルートの影響を受ける可能性があるというのに、いまだ問題共有型の「教室型説明会」が開催さておらず、情報共有化を妨げる「オープンハウス型説明会」でお茶を濁そうとしている状況が続いている（中野区でこっそりと（?）オープンハウス型説明会）。
【データ更新】20年8月25日
20年7月までのデータを反映したグラフを次図に示す。
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