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首都圏中古マンション市場動向(7月)|中古需要は頭打ち!?

東日本不動産流通機構は8月10日、「月例マーケットウオッチ・サマリーレポート(7月度)」を発表。

同レポートには首都圏の中古マンション市場動向も記されている。

中古マンション

首都圏概況

  • 成約件数は前年比で5.0%減少し、3ヶ月連続で前年同月を下回った。成約m2単価は前年比で5.4%上昇、成約価格は同 6.4%上昇し、ともに2013年1月から67ヶ月連続で前年同月を上回った。専有面積は前年比プラス 1.0%であった。

地域別動向

  • 成約件数は神奈川県他を除く各地域が前年比で減少し、埼玉県は前年比で2ケタ減となった。成約m2単価はすべての地域が前年比で上昇し、東京都区部は12年10月から70ヶ月連続で前年同月を上回った

これだけではよく分からないので、同機構が過去に発表したデータも含め、首都圏中古マンション市場動向のトレンドを可視化してみた。

※ザックリ言うと、先月とあまり変わっていない。


もくじ

成約単価・在庫件数の推移(首都圏)

首都圏の中古マンションの成約単価は、新築マンションの発売価格に引っ張られるように、13年4月頃から上昇傾向にあり、17年4月に50万円を突破(次図)。

18年7月の成約単価は52.13万円(前年同月比5.4%増)

中古・新築マンション単価の推移(首都圏)
(新築マンションの発売単価は、不動産経済研究所データによる)

 

首都圏の中古マンションの在庫件数は、大きく波を打っているが、増加傾向にあることが分かる(次図)。

中古マンション在庫件数の推移(首都圏)
成約単価が上昇しているのに在庫が増加傾向にあるのは、人気エリアの成約単価が平均値を引き上げているだけで、中古全体の需要は頭打ちになっているからなのではないか 。
以下のエリア別の成約単価・在庫件数の推移がそのことを示唆している。

成約単価・在庫件数の推移(1都3県)

1都3県の中古マンションの成約単価の推移を次図に示す。

都内の成約単価は、12年11月(48.08万円)を底に上昇傾向を維持。

中古マンション成約単価の推移(1都3県)

1都3県の中古マンションの在庫件数の推移を次図に示す。

都内の在庫件数は、大きく波を打っているが、増加傾向にあることが分かる。 

中古マンション在庫件数の推移(1都3県)

成約単価・在庫件数の推移(23区)

23区の中古マンションの成約単価の推移を次図に示す。

各地区の内訳は次のとおりである。

  • 都心3区:千代田、中央、港
  • 城東地区:台東、江東、江戸川、墨田、葛飾、足立、荒川
  • 城南地区:品川、大田、目黒、世田谷
  • 城西地区:新宿、渋谷、杉並、中野
  • 城北地区:文京、豊島、北、板橋、練馬

特に、都心3区の成約単価の上昇が著しく、18年5月に近年最高(116.45万円)を記録。

23区では、次の順に成約単価が高いことが分かる。

  • 都心3区>城西>城南>城北>城東

中古マンション成約単価の推移(23区)

23区の中古マンションの在庫件数の推移を次図に示す。

23区内の在庫件数は、大きく波を打っている。

城東・城南地区では在庫件数は増加傾向にあったが、ここにきて減少の兆候あり

中古マンション在庫件数の推移(23区)

まとめ

成約単価が上昇しているのに在庫が増加傾向にあるのは、人気エリアの成約単価が平均値を引き上げているだけで、中古全体の需要は頭打ちになっているからなのではないか 。以下のような、エリア別の成約単価・在庫件数の推移がそのことを示唆している。

  • 首都圏の中古マンションの成約単価は、新築マンションの発売価格に引っ張られるように、13年4月ころから上昇傾向。在庫件数は増加傾向。
  • 都内の成約単価は、12年11月(48.08万円)を底に上昇傾向を維持。在庫件数は増加傾向
  • 都心3区の成約単価の上昇が著しい。城東・城南地区では在庫件数は増加傾向にあったが、ここにきて減少の兆候あり。

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