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湾岸エリアのマンション市場動向|平成29年第4四半期

国土交通省は2月23日、全国主要都市の計100地区を対象に四半期ごとに実施している「主要都市の高度利用地地価動向報告(地価LOOKレポート)」<平成29年第4四半期>を公表。

平成29年第4四半期(平成29年10月1日~平成30年1月1日)の佃、月島、豊洲、有明といった、湾岸エリアの新築分譲マンションの価格動向を中心に、不動産鑑定士のコメントをピックアップしておこう。

ざっくり言うと、前回(平成29年第3四半期)からあまり変わっていない。


【佃・月島】マンション分譲価格は高水準を維持

マンション分譲価格は高水準を維持。中古マンションの市況は一定の在庫数は抱えているものの、価格水準は概ね安定している。

※3か月前の地価LOOKレポート(平成29年第3四半期)で触れられていた「(新築・中古マンションの需要は)国内外の政治経済情勢の不透明感等を背景に、情勢次第ではやや下落する可能性も否定できない」という表現は今回削除されている。

地価動向
  • 当地区は銀座等の都心への優れた接近性を備えるとともに、東京タワーや東京スカイツリー等のランドマーク施設や河川等に囲まれた変化に富んだ眺望が得られることから、分譲・賃貸ともに高層マンションの需要が強い地区である。
  • マンション購入資金の融資環境が良好であること等が下支えとなり、マンション分譲価格は高水準を維持している。
  • 中古マンションの市況は一定の在庫数は抱えているものの、需要者の購入意欲は底堅く、価格水準は概ね安定している。
  • マンション素地についてはデベロッパーの取得需要はあるものの、建築費の高止まりや、中央区において地区計画で従来認められていた共同住宅についての割増容積率を廃止する動きがあることから、採算性の検証が厳格化し選別化が一層進んでいる。
  • こうした背景から当期の取引価格は引き続き横ばいとなり、地価動向も横ばいとなっている。
将来地価動向
  • 地区内外で再開発事業や東京五輪関連施設の建築計画があり、また都市基盤整備として環状2号線の建設工事が進みつつあり、こうした再開発事業等の効果は既にある程度先行して地価やマンション分譲価格に織り込まれていると見込まれる。
  • 当地区は都心に近く、周辺地区ではインフラ整備や利便施設の進出も予定されていることから、新築・中古マンション共に需要は堅調であり、当面はマンションの分譲価格等は現状を維持することが見込まれる。
  • マンション素地については建築費の高止まりや、中央区において地区計画で従来認められていた共同住宅についての割増容積率を廃止する動きがあることから、デベロッパーによる厳格な選別化が進むものと見込まれ、こうした背景から引き続き将来の地価動向は横ばいと予想される。

【豊洲】マンション分譲価格は安定的に推移

マンション分譲価格は上昇が続いたが、一次取得層の購入限度額に近づいたこと等によって、現在は安定的に推移

豊洲市場の移転問題につき、取引価格下落等の影響は認められていない。

地価動向
  • 東京五輪開催決定以降、他の湾岸エリアと同様に強いマンション需要を反映して当地区のマンション分譲価格は上昇が続いたが、一次取得層の購入限度額に近づいたこと等によって、現在は安定的に推移している。

  • また、中古マンション市場においては、価格を調整して成約に至った取引も一部認められるが、需要者の購入意欲は底堅く、価格下落には至っていない

  • なお、豊洲市場の移転問題の影響に関しては、市場周辺のマンションにおいて売却の動きが見られたものの、取引価格下落等の影響は認められていない

  • このような分譲マンション市場の状況から、デベロッパーの投資採算性が反映される当地区の地価動向は引き続き横ばいで推移した。

将来地価動向
  • 当地区は、新築・中古マンションともに大量供給が続いたことから、将来的には取引件数の減少が予想される。
  • また、豊洲市場の移転延期が長引いていたが、東京都が開場日を平成30年10月11日と決定したため、一部に見られていた売却の動きも落ち着くものと予想される。
  • 当地区は利便性の高さから居住目的を中心とした需要が底堅いため、マンション分譲価格等は安定的な動向が見込まれ、当地区における将来の地価動向は横ばいと予想される。

【有明】マンション分譲価格は高止まりの傾向

マンション分譲価格は、一次取得層の購入限度額に近づいたことから高止まりの傾向が見られる。

中古マンション需要は堅調であり取引価格の低下には至っていない。

地価動向
  • 東京五輪開催決定以降、上昇傾向が続いていた湾岸エリアのマンション分譲価格は、一次取得層の購入限度額に近づいたことから高止まりの傾向が見られる。
  • また、他地区での新築物件の高額化による流入等もあり、当地区の中古マンション需要は堅調であり取引価格の低下には至っていない
  • 今後も大量供給や建築費の高騰が続くことが見込まれるためデベロッパーの採算性検証は厳格化しているが、当地区は五輪関連施設の建築や国家戦略特区の認定を受けた大規模開発事業が進捗中であるなど注目度が高く、開発素地の取得意欲は依然として強いことから、地価動向はやや上昇傾向で推移している。
将来地価動向
  • 湾岸エリアでは引き続き大型分譲マンションの竣工・開発が控え、当地区においても約1,500戸の大型物件の竣工が控えるなど供給過多が懸念されるが、五輪関連施設の建築や地区計画によるまちづくりが進捗中であるほか、環状2号線の開通や銀座と有明を結ぶ地下鉄構想など、都心部との時間的距離が短縮されることが見込まれており、将来の発展、人口増加の期待が高いエリアである。
  • このような状況から、デベロッパーの開発素地取得意欲は強い状況が続き、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くと予想される。

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