不動産経済研究所が8月4日、「2016年上期及び2015年の首都圏投資用マンション市場動向」を発表。
地価の上昇によって都心中心の展開は難しくなったという。
- 供給戸数トップはエフ・ジェー・ネクスト
- 上位5社のシェアは5割で推移
- 供給戸数は減少傾向（対一般分譲マンション比率）
- 単価は一般分譲マンションに比べて1割高い
- 平均専有面積は約25m2
- 13年以降、平均面積があまり変わらずに、単価が上昇
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今後の首都圏の投資用マンション市場は、地価の上昇によって都心中心の展開は難しくなったものの、当面の供給はエリアを拡大して安定的に推移する見込み。
しかし、さらに地価が高騰して低価格帯の住戸の供給がさらに減少することになれば、購入層の一部が首都圏の市場から離れることで需要が落ち込み、供給が減少する可能性もある。
供給戸数トップはエフ・ジェー・ネクスト
2015年年間の供給戸数トップはエフ・ジェー・ネクスト（849戸）で、2年ぶりの首位。
- エフ・ジェー・ネクスト（849戸）
- 青山メインランド（679戸）
- ＴＦＤコーボレーション（614戸）
- シノケンハーモニー（574戸）
- 木下不動産（512戸）
過去に発表された資料もひも解き、事業主別の供給戸数の推移をグラフ化してみた（次図）。
ここ数年、エフ・ジェー・ネクストとＴＦＤコーボレーションが首位争いをしていることが分かる。
上位5社のシェアは5割で推移
ちなみに投資用マンション供給戸数上位5社のシェアは次図のとおり。
ここ数年、概ね5割で推移している。
今回発表されたデータだけでは、全体像がつかみにくいので、同研究所が定期的に発表しているデータと合わせて、首都圏の投資用マンションと一般の分譲マンションのトレンドを可視化（グラフ化）してみた。
供給戸数は減少傾向（対一般分譲マンション比率）
一般の分譲マンションに対する投資用マンションの供給戸数の割合は、1995年以降上昇傾向にあったが、2008年（リーマンショックが発生した年）の16％をピークに、乱高下しながらもやや減少傾向にあることが分かる。
※一般の分譲マンション（新築分譲マンション）に投資用は含まれていない。念のため（よくある質問より）。
単価は一般分譲マンションに比べて1割高い
一般分譲マンション（23区）に比べて、投資用マンション（首都圏）のほうがm2当たり9.5万円ほど（率にして9%）高い。
平均専有面積は約25m2
平均専有面積は、一般の分譲マンションが70m2程度なのに対して、投資用マンションは25m2程度。
投資用マンションは、ワンルームタイプが多いことが推察される。
13年以降、平均面積があまり変わらずに、単価が上昇
一般分譲マンションの「平均専有面積」と「平均単価」の推移をみてみると、首都圏、23区ともに、09年までは毎年、専有面積を小さくしながら分譲単価を抑えていたのだが、13年以降は分譲単価が上昇していることが分かる（次図）。
一方、投資用マンションは、一般分譲マンションとは逆に、13年までは分譲単価を抑えながら、若干ではあるが専有面積を増やしていることが分かる（次図）。
また、13年以降、平均面積があまり変わらずに、単価が上昇しているのが大きな特徴だ。
投資用マンションを購入する人は、購買能力が高いので、高値でもまだ需要があるということなのであろう。
地価の高騰によって投資用マンションの価格も高騰傾向にある。
採算を確保するために投資用マンションが民泊マンションに転用していくのか、今後要注視（民泊問題のキーワードは「ホームステイ型」「投資型」）。
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