不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」

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分譲型シニアマンションは買いか?

シニアマンションは「賃貸型」と「分譲型」に大別される。
賃貸型には、「住宅型有料老人ホーム」「介護付き老人ホーム」「ケアハウス」「特別養護老人ホーム」などがある。
本日のテーマは後者の「分譲型シニアマンション(分譲型高齢者向けマンション)」について。


分譲型シニアマンションの問題点

分譲型シニアマンションの大きな特徴は、食堂医療・介護サービスが付いていることだ。あるいは大浴場が付いている場合もある。
問題は、分譲型のシニアマンションといえど、一般の分譲マンションと同様、管理組合が形成されていること
管理業務の一部を委託するにせよ、全部を委託するにせよ、運営の主体はデベローッパーではなく、あくまでも管理組合だ

食堂の運営は、管理会社に委託されず、管理組合が外部の食堂業者と直接委託契約を締結することが一般的。食堂業者は料理長や配膳掛などのスタッフの人件費と利益を居住者用に提供する食費(売上高)だけで賄うことは困難であることから、固定費と一定の利益は管理組合が支払う運営補助金で補助されなければ業務を受託できない状況にあるという(下記の参考文献)。

また、デベロッパーが提供する資料に記載されている近隣の医療・介護施設との提携は、契約書や覚書は一般的に交わされていないことが多く、管理組合は提携自体の永続性を保証されていないという(同文献)。


同文献によれば、分譲型のシニアマンションでは、食事や医療・介護サービスは継続されないリスクを抱えていると指摘している。

たとえば夫婦者は自炊するし、健康な単身者は外部のレストランを利用するだけでなく、介護用のケータリングサービスを受ける居住者もいることから全戸数に占める食堂利用率は年々下がる傾向にある
したがって学生寮や社員寮以上に管理組合から食堂運営業者に運営補助金を支出しないと彼らは事業から撤退をする。
同様に医療・介護施設との提携も施設側にメリットがないと判断されれば、訪問診療や訪問介護、訪問健康相談・指導も実施される訳ではなく、いつ何時提携が解消されるかわからないリスクを抱える。



ところで分譲型のシニアマンションはどのくらいあるのか?

「入居時費用」が安いほど「月額」が高い?

HOME'S介護で「全国のシニア向け分譲マンション」を検索すると16件が見つかった。
居室面積が不明な1件を除いた、15件の概要は次の通りだ。

  • 施設名称(場所)(入居時費用)(月額)(居室面積)
  • ダイヤモンドライフ森の里(神奈川県厚木市)(3,290 〜3,590 万円)(5.19〜12.83万円)(53.28〜71.59m2)
  • スマートコミュニティ稲毛(千葉市稲毛区)(1,595 〜1,835 万円)(10.45〜10.45万円)(27.6〜140.89m2)
  • デュオセーヌ つくばみらい(茨城県つくばみらい市)(2,378 〜4,498 万円)(4.46〜6.11万円)(51.19〜75.4m2)
  • マスターズマンションひまわり(大阪府堺市)(1,860 〜4,480 万円)(3.5〜4.82万円)(33.99〜64.15m2)
  • ユニエス南千里丘(大阪府摂津市)(2,578 〜5,174 万円)(5.17〜8.65万円)(47.85〜80.04m2)
  • マスターズステージ泉ヶ丘(大阪府堺市)(2,078 〜4,418 万円)(3.55〜4.78万円)(39.33〜70.47m2)
  • エイジングコート千里丘(大阪府摂津市)(1,100 〜4,130 万円)(4.28〜13.62万円)(36.5〜72m2)
  • エイジングコート堺東(大阪府堺市堺区)(1,100 〜3,130 万円)(3.8〜11.56万円)(35.14〜62.75m2)
  • エイジングコート有馬(神戸市北区)(1,100 〜4,130 万円)(4.26〜12.95万円)(37.8〜72m2)
  • エイジングコート三宮(神戸市中央区)(1,400 〜3,130 万円)(3.8〜11.66万円)(36.13〜65.3m2)
  • エイジングコート姫路(兵庫県姫路市)(1,100 〜3,130 万円)(4.28〜13.15万円)(32.85〜61.2m2)
  • エイジングコート淀城公園(京都市伏見区)(1,100 〜3,130 万円)(4.06〜13.18万円)(36.5〜72m2)
  • エイジングコート奈良新大宮(奈良市)(1,100 〜3,130 万円)(4.16〜13.38万円)(36.5〜72m2)
  • モントーレ ラコルタ ユニバ通り(福岡県糟屋郡)(2,080 〜3,080 万円)(3.73〜4.59万円)(75.19〜80.07m2)
  • グッドタイムホーム15・昇開橋(佐賀市諸富町)(480 〜510 万円)(8.4〜8.4万円)(13.44〜102.33m2)

文字の羅列で分かりにくだろう。
これら15件のデータについて、「入居時費用」と「月額」を「居室面積」で割り、グラフ化すると大変興味深い状況が浮かび上がってくる。
入居時費用と月額の関係(シニア向け分譲マンション)
m2当たりの「入居時費用」が安いほど、m2当たりの「月額」が高い傾向が見られるのだ。
穿った見方をすれば、「入居時費用」を安く抑えておいて、「月額」で元をとっていると考えられなくもない。

参考文献

  • 増永久仁郎ほか「分譲型シニアマンションの問題点と対応策 : マネジメント的考察」日本マンション学会誌177-184, 2014
2020年6月1日、このブログ開設から16周年を迎えました (^_^)/
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