不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」

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全国主要都市の新築マンション価格動向、鑑定評価員コメント(まとめ)


本日は金曜日なのに、マンション広告はたったの2枚。
新築マンションは売れていないのか、それとも売れすぎて広告を出す必要がないのか――。

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国土交通省が2月25日に「主要都市の高度利用地地価動向報告(平成25年第4四半期(H25.10.1〜H26.1.1))」を公表している。
同報告は、全国主要都市の計150地区を対象に四半期ごとに公表されているもの。比較的バイアスのかかっていない、新築マンション市況を知り得る数少ない情報だ。
新築分譲マンションの価格動向を中心に、「鑑定評価員のコメント」を拾ってみた。
東京圏の地価動向(H25.10.1〜H26.1.1)(C)国交省


もくじ



埼玉

  • さいたま市(新都心)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • 当地区は分譲マンションの供給の多いエリアであるが、JR京浜東北線や埼京線の利用が可能であり便が良いことから人気が高く、在庫は相応の市場滞留期間を要するものの順調に消化されている。一時期中古マンションの価格下落が進んだが、最近は値頃感から成約価格が上昇する事例が散見される。新築マンションについても地価や建築費の上昇基調から、好条件の物件に対するエンドユーザーの価格目線も上向いており、マンション分譲価格は当期上昇に転じている



千葉

  • 千葉市(中央区/千葉港)【マンション分譲価格:下落(0%超3%未満)】
    • 当地区は、エンドユーザーから見て、都内への通勤圏としてはやや遠く、JR総武線津田沼・稲毛駅ほどの積極的な需要までには結びついていない。湾岸部のJR京葉線沿いの海浜幕張駅・検見川浜駅周辺でも新築マンション分譲は見られるが、内陸部に比べて需要は弱い。湾岸部でのマンション販売は苦戦している状況にあり、当地区のマンション分譲価格はやや下落傾向にある。


  • 千葉県(浦安市/新浦安)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 当地区では分譲マンションの供給は見られないが、中古マンション取引は概ね堅調に推移している。但し、東日本大震災前に見られた5,000万円程度の総額の張る物件に対する需要は乏しく、3,500万円程度の物件が取引の中心である。なお、最近の景気回復及び東京オリンピックへの期待から値上がりを狙って中古マンションを売り控えるオーナーが見られるが、売買価格の上昇圧力にはなっていない。以上から、マンション分譲価格は概ね横ばいである。


  • 千葉県(柏市/柏の葉)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 好立地でブランドイメージを持つ駅前大規模マンションの需要は安定的であり、取引量も堅調に推移している。しかし、柏市及びその周辺市以外、特に東京都区部等からのファミリー層の需要は未だ多くはなく、需要の厚みに欠けることから価格上昇には至っていないため、マンション分譲価格は概ね横ばいで推移している。



東京

  • 千代田区(番町)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • 当地区では新築分譲マンションの供給が続いているが、前期に高額帯の新築分譲マンションが完売した後に当期に分譲された、別の新築分譲マンションについても引き続き好調な売れ行きを記録しており、新築分譲マンションに対する需要は引き続き旺盛である。そのため、マンション分譲価格は当期やや上昇している。


  • 中央区(佃・月島)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満
    • 都心部への良好な接近性等の立地の優位性からマンションに対する潜在需要は底堅く、また、オリンピック招致の決定以降、分譲価格の上昇が周辺部で認められる。当地区周辺における分譲マンションの新規供給が今後も多数予定されているが、これらのマンションの分譲価格には先高感があり、過熱感はないものの上昇気運が顕在化してきており、そのため当地区のマンション分譲価格はやや上昇傾向である。消費増税の影響については、駆け込み需要等の影響は不透明である。高額物件は金融マーケットの動きと相関が認められる。


  • 港区(南青山)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • 当地区は、成熟した高級住宅地域として分譲マンションの人気エリアであり、新規供給も活発で、新築・中古共に売れ行きは良好である。主たる市場参加者は医者・弁護士・大企業の役員等の高所得者で、値上がりを期待するアジア圏からの個人投資家等にとっても立地のわかりやすさから人気のエリアで、超高額物件にも関わらず販売は好調である。そのため、高級感のある物件を中心にマンション分譲価格はやや上昇している。


  • 港区(高輪)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • 東京メトロ南北線沿線では、大手・中堅デベロッパーによりマンション供給が続いており、前期から隣接地区で分譲を開始した大規模タワーマンションが引き続き好調である。分譲マンションの中古市場では供給が少ないため、買主の希望価格が上がり、やや高い売値でも成約となった超高額マンションの取引も見られる。そのため、当期はマンション分譲価格は上昇に転じている


  • 港区(芝浦)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • 当地区の超高層中古マンションについては、売り手が将来の価格上昇等を見込んで供給量が減少していた前期と比較して、当期の供給量は横ばいであるが、景気回復等を背景に買い手の価格目線が上昇したことにより取引件数は当期増加に転じている。当地区においては、引き続き供給を上回る需要が存在することから、マンション分譲価格は当期も引き続きやや上昇している。


  • 渋谷区(代官山)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 中古マンションに対する需要は強く、品薄感がある。一方、新築マンションも好調で、国内外の富裕層による高額新築マンション取得が見られるようになった。在庫は新築、中古共に引き続き減少し、品薄状態にある。新築の供給が少ないため常に新築マンションに対する一定の需要は存在するが、全体的に目立った価格上昇の傾向は捉えられず、マンション分譲価格は横ばいである。


  • 文京区(小石川)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • マンション用地の仕入れ価格や建築費が上昇傾向にあり、マンションデベロッパーは販売価格に転嫁する傾向がある。当期においては、そのような背景を反映し、強気の価格設定をしている分譲マンションも見られるが、契約率は高い水準で安定的である。したがって、新築マンションの売れ行きは引き続き好調であることから、マンション分譲価格はやや上昇している。


  • 品川区(品川)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • 低利の住宅ローンや景気回復を背景として、エンドユーザーの住宅取得意欲は強く、新築マンションの問合わせは増加している。古マンションについても高額物件を中心に売行きは改善傾向にある。周辺地区で供給された新築の高額物件を見ても、やや高額であるものの売れ行きは好調であるとともに、東日本大震災の影響が薄れて湾岸部の人気が回復していることから、当地区のマンション分譲価格は引き続きやや上昇している。


  • 江東区(豊洲)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • 当地区の新築分譲マンションの売行きは引続き好調である。地区内及び周辺における超高層マンションの建築も相次いでおり、今後も大量供給が見込まれるが、競合地区においては堅調な需要を受けて若干ではあるが販売価格の上昇が一部で確認されている。また、中古のタワーマンション価格は相次ぐ新築マンションの供給の影響を受けて、下落が続いていたが、価格調整が行われたこと及び当地区への需要が本格的に回復したことから、引き続き価格上昇が見られた。したがって、マンション分譲価格は前期と同様にやや上昇している。


  • 世田谷区(二子玉川)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • 当地区において老朽マンションの建替えに伴う新規供給(平成27年4月竣工予定)の計画があり、着工された。販売用の住戸数は多くはないが、駅からの接近性も良好で、販売されれば高値設定が予想される。中古マンションについては、売り主側に再開発効果による将来の値上がり期待が強いため供給は限られているが、市場滞留期間も短期化傾向でかつマーケット相応の価格設定であれば成約することが多くなっており、新築・中古ともマンション分譲価格は総じてやや上昇している。


  • 武蔵野市(吉祥寺)【マンション分譲価格:横ばい】
    • JR吉祥寺駅周辺地域におけるマンションは新築及び中古ともに底堅い需要が窺える。一次取得者層の増加から、分譲価格総額はやや低下基調にあり、総額の高い物件は完売までにやや時間を要する状況となっている。しかし、当地区の需要の中心となる価格帯は一定の相場内で形成され変化はないことから、総じてマンション分譲価格は前期から横ばいである。


  • 立川市(立川)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • 小規模及び環境が劣るマンションは需要者の環境を重視する傾向から、販売価格をやや低くしているケースも見られる。郊外型の中古マンションは供給が多く、売り希望価格では成約に至らず価格を下げているケースも見られる。しかし、JR立川駅に近い利便性の良い環境良好な中規模マンションについては、継続して申込率が高く、市内の需要者を中心に販売状況は良好に推移している。これらを背景として好立地・好環境のマンション分譲価格は当期やや上昇に転じている。



神奈川

  • 横浜市(都筑区/筑区センター南)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • 当地区は従来から子育て世代を中心に人気が高く、需要と供給のバランスも保たれている。分譲価格については、安定的に推移してきたが、素地価格が上昇している影響を受けて、マンション分譲価格はやや上昇に転じている


  • 横浜市(青葉区/美しが丘)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • たまプラーザ駅徒歩圏内の分譲マンションの平均単価は概ね260万円/坪〜300万円/坪超であったが、平成26年2月に美しが丘2丁目で発売が始まる予定のマンションの分譲価格は同一立地で比較した場合にはこれまでの水準と比較して高位であると予測され、マンション分譲価格はやや上昇している。上昇分は主として建築費上昇を反映するものであり、今後の素地取得上での更なる上積みは困難であるため、マンション分譲価格は上限に近い水準に達している


  • 川崎市(中原区/元住吉)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • 当地区におけるマンション市況を直接的に把握する直近の事例等は存しないが、周辺地域における分譲価格や抽選倍率等を考慮すれば、当地区の分譲マンション市場における需給バランスは概ね均衡的な状況にある。すなわち、隣接する武蔵小杉地区における価格水準を上限として価格水準が設定され、また、最終需要者の観点から中庸住戸の価格水準は十分高位に位置することから、総じてマンション分譲価格は安定的に横ばいで推移している。


  • 川崎市(麻生区/新百合ヶ丘)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 当地区の分譲マンションの価格水準については、前期同様駅徒歩5分以内の駅近接エリアで250万円/坪、徒歩10分圏内で200万円/坪程度が価格設定の上限となっており、変化はない。したがって、当地区におけるマンション分譲価格は総じて横ばいである。



名古屋

  • 名古屋市(東区/大曽根)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • 建築費の上昇が続いており、マンションデベロッパー各社はこれまで一戸当たりの分譲面積を減らして総額を抑えたり、利益を削るなどして対応してきたが、それも限界にきており、最近、販売が開始された物件については、販売価格がやや高めのものも散見されるようになった。そのため、マンション分譲価格はやや上昇傾向に転じている。


  • 名古屋市(千種区/覚王山)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • 最近、全国的に建築費が上昇しているが、当地区の分譲マンション価格は名古屋市内でもトップクラスの水準にあり、また、マンション需要者の属性も良好であること等から建築費の上昇分を販売価格に転嫁可能と判断する売り手の動きがある。また、既に販売中のマンションにおいても、これまでのエリア価格帯よりも高めに設定される物件が見られることから、当地区のマンション分譲価格はやや上昇傾向にある。


  • 名古屋市(千種区/池下)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • 近年、当地区は、大手マンションデベロッパーを中心に大規模物件やタワー物件など、当地区のイ メージをさらに向上させる物件が多く販売され、良好な住宅地として認識されるようになった。当地区においてはマンション需要者の所得水準が高く、販売状況も好調であることから、建築費の上昇分を販売価格に転嫁する動きがあるため、マンション分譲価格はやや上昇傾向にある。


  • 名古屋市(昭和区/御器所)【マンション分譲価格:横ばい】
    • マンション開発素地の激しい取得競争から、素地の取得価格は上昇している。そのため、マンションの分譲価格は上昇の気配が当地区においても出始めてきた。好調なマンション販売市況から、販売価格への転嫁も今後は考えられるが、現状では価格を変化させる具体的な動きはないためマンション分譲価格は概ね横ばいである。



京都

  • 京都市(中京区/二条)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 神社跡地で大手デベロッパーが分譲マンションの販売を開始した。第1期は分譲価格が比較的高価格で完売したが、神社跡地の立地等の特殊要因を考慮する必要がある。中古マンションは流通量が少ないことから価格は安定しており、マンション分譲価格は総じて横ばいの状況が続いている。今後は、壬生坊城町の後院通沿いで大手デベロッパーによる新規マンション計画がある。


  • 京都市(中京区/下鴨)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 現在のところ、当地区内においてマンションの新規分譲は見られない。市中心部はエンドユーザーのマンション需要は非常に強い状況が継続しているが、当地区は地下鉄烏丸線沿線の居住環境が良好な住宅地域であるため、新規のマンション分譲が行われた場合には相応の需要が見込まれる。需給バランスに変動はないことから、マンション分譲価格は概ね横ばいで推移している。


  • 京都市(西京区/桂)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 洛西口の土地区画整理地内で大手デベロッパーが、川島野田町で地場デベロッパーがそれぞれ分譲マンションの販売を開始し、3,000万円台の物件を中心に順調な売れ行きを見せており、マンション分譲価格は横ばいである。しかし、平成26年3月に桂御所町で大手デベロッパーが198戸の大型分譲マンションの販売を開始するほか、前記洛西口の土地区画整理地内で別の大手デベロッパーが363戸の大型分譲マンション開発を、桂川駅北西部で別の大手デベロッパーが438戸の大型分譲マンション開発を予定していることから、当地区では今後かつてない大量のマンション供給となり、供給過多に陥る可能性が懸念される。


  • 京都市(伏見区/桃山)【マンション分譲価格:横ばい】
    • ここ数年新規のマンション分譲は見られなかったが、現在当地区及び周辺地区において新規のマンション分譲が3件見られる。中古マンション市場は、相変わらず活況を呈しており、桃山駅や丹波橋駅徒歩圏内を中心に需要は非常に強い。中古マンション市況は活発な動きが見られるが、新築マンション市場に変化を与えるほどの影響はないため、マンション分譲価格は概ね横ばいで推移している。



大阪

  • 大阪市(福島区)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 1ルーム、ファミリータイプとも分譲マンションの人気は高く、福島・梅田の両地区の商業地域にも近いため需要は強いが、土地価格の上昇や建築費の上昇の影響はほとんど認められないため、マンション分譲価格に大きな変動はなく、横ばいで推移している。


  • 大阪市(天王寺区/天王寺)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 70m2から80m2程度のファミリータイプについて、新築物件は180〜200万円/坪程度・総額3千万円台〜5千万円、中古物件は140〜160万円/坪程度・総額2千万円台と前期と同水準である。そのため、マンション分譲価格は横ばいで推移している。ただし、上本町駅周辺の築浅中古マンションが新築時を上回る価格で流通している等優良な中古物件のなかには品薄状態から上昇傾向にある物件も見られる。


  • 豊中市(豊中)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 地価の上昇に加えて建築費の上昇等採算面から分譲マンションの建築が減少して供給過剰状態は解消されている。ただし購入者の購入可能額に限界があり、地価や建築費の上昇分を分譲価格に転嫁するのが困難な状況にある。そのため、分譲マンションの供給はさらに減少しており、需給が均衡化することから、マンション分譲価格は横ばい傾向にある。


  • 吹田市(江坂周辺)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 地価及び建築費が上昇する一方、購入者の負担可能限度額は高止まりしており、コスト増加分をマンション価格に転嫁することが困難な状況にある。そのため、マンション分譲価格は横ばいとなった。



兵庫

  • 神戸市(灘区/六甲)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • 当地区はマンション供給が限定されるため中古物件については、駅徒歩圏内の築浅物件を中心に新築時の販売価格と同水準の事例も見られる。また、周辺の競合エリアにおける新築物件の分譲価格は上昇しており、建築費の高騰等を踏まえると、当地区のマンション分譲価格は引き続きやや上昇傾向にある。


  • 神戸市(東灘区/岡本)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • 当地区では当期は新築マンションの供給はなかったが、阪神エリアの新築マンションの販売価格は概ね上昇傾向で推移しており、当地区の駅徒歩圏の中古マンションは新築時と比較して値崩れしていないことを踏まえると、マンション分譲価格は依然やや上昇傾向にある。


  • 神戸市(西宮市/甲子園口)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • 当期において、当地区周辺に新たに新規供給された新築分譲マンションはないものの、新築マンションの販売状況は良好であり新築物件と競合関係にある築10年前後の中古マンションの売行きも好調で市場滞留期間が短く、成約価格は上昇している。そのため、マンション分譲価格は上昇傾向にある。


  • 神戸市(芦屋市/JR芦屋駅周辺)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)】
    • 当期において、当地区及び周辺において新規に販売されたマンションは見られないものの、競合関係にある築浅の中古マンションについて、新築時の分譲価格より高い価格での取引が見られる等、マンション市場は好調を維持しているため、マンション分譲価格はやや上昇傾向にある。


  • 尼崎市(武庫之荘)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 利便性の高いJR尼崎駅北側の分譲マンションの大量供給の影響により、尼崎市内のマンション市場は全体的には停滞している。高額の新築マンションよりも、立地の良い中古マンションが人気になりつつある。市内では高額水準となる当地区の新築マンション価格は購入者の負担可能な上限額水準にあるため、マンション分譲価格は概ね横ばいである。今後は当地区の中古を含めたマンションの分譲価格の動向の見極めが必要な状況にある。



奈良

  • 奈良市(奈良登美ヶ丘)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 大阪への通勤圏であるため分譲マンションに対する需要は根強く、周辺の大規模住宅団地の中古物件や賃貸物件からの住み替えによる需要も強く、販売されている価格について変動はないため、マンション分譲価格は横ばい傾向である。



地方圏

  • 札幌市(中央区/宮の森)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • 新築分譲マンションは、消費増税の駆け込み需要の反動により、販売戸数が減少しているが、現在の ところ販売価格は前期と同水準にある。分譲マンションの専有面積は縮小傾向にあり、単価は上昇している。ただし、一定の供給があるため上昇幅は小さい。当地区は、依然として人気が高いことに変わりなく、マンション分譲価格は引き続きやや上昇傾向にある。



  • 仙台市(青葉区/錦町)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • 昨今の地価上昇、東日本大震災の復興事業に起因する建築資材及び人件費の高騰により、各マンションデベロッパーは事業採算に見合うマンション用地の確保に苦心している。ただし、高所得者層が需要の中心となる当地区においてはコスト増加分を販売価格に転嫁するだけの購入者側の負担余力が認められることから、マンション分譲価格は引き続きやや上昇傾向にある。


  • 仙台市(青葉区/五橋周辺)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • これまでの建築費高騰の影響で、市内全域、特に当地区を含む中心部において分譲マンションの供給は限定的となっている。そのため築浅の中古マンションが分譲時より高く売買されるケースも珍しくない等、活況を呈している。このように、マンション市場が需要超過の状態にあることから、マンション分譲価格は引き続きやや上昇を続けている。



  • 草津市(南草津駅周辺)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • 平成23年3月に南草津駅が新快速電車停車駅となって以降、マンション立地としてのポテンシャルは県内でも有数の地位を維持している。東日本大震災の復興事業の本格化に伴う建築費や土地の仕入価格の上昇によるコスト増大が著しいが、好調な市場を背景に上昇したコスト分は販売価格に転嫁されている。このような状況から、マンション分譲価格は引き続きやや上昇している。また、新築分譲マンション市場における価格上昇は、築浅の中古マンションに割安感を生じさせることにより、中古マンション価格を引き上げている。



  • 広島市(中区/白島)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 建築費の上昇分が分譲価格に転嫁されており、周辺マンションの販売価格はやや上昇傾向にある。当地区周辺における供給量は前年の水準を超えるが、完成在庫数はエリア全体で見ても平成25年11月末で240戸程度と少ない状況が続いている。平均販売価格で前年度比約25%弱、成約率で5%超上昇する等マンションの販売は好調を維持している。そのため、マンション分譲価格はやや上昇している。



  • 福岡市(中央区/大濠)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)
    • 当地区内では分譲マンションの新規供給はなかった。市内優良住宅地では、マンション開発素地価格の上昇と建築費の上昇が続いており、マンション販売についても消費増税の経過措置期間終了後も極端な反動減は起こっていない。今後優良住宅地でマンションの大量供給を控えているものの、当地区のマンション需要者は前記のとおり販売価格の上昇を受け入れざるを得ない状況が続いている。したがって、マンション分譲価格は引き続きやや上昇している。



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