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新築マンション価格動向(1都3県)、鑑定評価員コメント(8月27日)


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国土交通省が8月27日、全国主要都市の計150地区を対象に四半期ごとに実施している「主要都市の高度利用地地価動向報告(地価LOOKレポート)」を公表したので、1都3県の新築分譲マンションの価格動向を中心に、「鑑定評価員のコメント」を拾ってみた。

千葉の湾岸エリアの下落傾向は相変わらずだが、都の内陸部では、上昇に転じているエリアもみられる。


埼玉

  • さいたま市(新都心))【マンション分譲価格:横ばい】
    • 当地区の最寄り公共交通機関であるJR京浜東北線・埼京線沿線の住宅地域は都心へのアクセスに優れ人気が高く、分譲マンションの供給も多い。ただし、分譲マンション市場においては、景気回復の兆しが見え始めたばかりであり、消費増税前の駆け込み需要は限定的であり、現状の需給関係は概ね均衡し、マンション分譲価格は横ばいで推移している。



千葉

  • 千葉市(中央区/千葉港)【マンション分譲価格:下落(0%超3%未満)】
    • 東日本大震災以降、湾岸エリアでのマンションの新築はなく、震災前に着工されたマンションについては最終分譲が行われ、分譲価格を下げて販売している状況にあるため、引き続きマンション分譲価格は下落傾向にある。


  • 千葉県(浦安市/新浦安)【マンション分譲価格:下落(0%超3%未満)】
    • 東日本大震災の影響が未だ残る当地区においては浦安市外からの需要は前期同様見込めない状況にあり、浦安市内居住者及び居住者の親族中心の需要が値頃感のある物件に集中している。売在庫は徐々に減少しているものの、未だ買手市場が継続しているため、特に総額の張るマンションを中心に値下げ圧力は強い。まとまった住宅需要は見込めず、当分新規分譲需要もないことから、マンション分譲価格はやや下落傾向で推移している。


  • 千葉県(柏市/柏の葉)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 柏市及び柏市外、特に東京都区部等からのファミリー層の需要は回復に至っていないが、好立地でブランドイメージを持つ駅前大規模マンションの需要は概ね安定しており、取引量も堅調に推移している。そのため、マンション分譲価格は総じて横ばいで推移している。



東京

  • 千代田区(番町)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)】
    • 当地区では新築マンションの供給が続いているが、周辺地区を含めて、当期やや高価格水準で売り出された物件や販売後1ヶ月で完売した物件が確認されており、好調な新築マンション市場を裏付ける。以上より、マンション分譲価格は引き続きやや上昇傾向で推移している。


  • 中央区(佃・月島)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 新築取引件数は横ばいで推移している。都心部への良好なアクセス性等の立地の優位性からマンションに対する潜在需要は底堅い。上昇傾向にある中古マンション市況により新築の分譲価格も上昇期待が認められる。当地区周辺における分譲マンションの新規供給が今後も多数予定されているが、周辺部のマンションの分譲価格に先高感があり、上昇気運が顕在化してきているものの成約物件の価格水準は当期において依然大きな変動はないためマンション分譲価格は総じて横ばいである。消費税増税の影響については、駆け込み需要等の影響は不透明である。高額物件は金融マーケットの動きと弱いながらも相関が認められる。


  • 港区(南青山)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)】
    • 当地区は、3A(青山、赤坂、麻布)の一角をなす人気エリアであり、マンションの新規供給も活発に行われている。主たる需要者は企業経営者や資産家等の富裕層である。当期は、円安・株高の調整はあったものの、分譲価格の先高感に変わりはなく、もともと需要者の取得能力が高いこともあって、旺盛な需要に変化はない。周辺地区で当期に販売された物件を見ても高額物件の販売は好調であり、マンション分譲価格は引き続きやや上昇している。


  • 港区(高輪)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 東京メトロ南北線沿線では、引き続き大手・中堅デベロッパーにより中・小規模のマンション供給が続いており、販売状況は堅調である。都営地下鉄浅草線沿線でも複数棟のタワーマンションの販売状況が好調で完売した。中古分譲マンションは、当期は供給が少なくなったこと等から買い希望者が減少傾向である。マンション分譲価格は、一部では上昇の兆しが見られるものの概ね横ばいである。


  • 港区(芝浦)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)】
    • 当地区の超高層中古マンションについては、供給量は前期と比較して増加傾向で推移しており、取引件数も増加傾向にある。また、当地区におけるマンション分譲価格については、株価上昇に伴う消費意欲の高まり等から、これまで動きが鈍かった高額帯についても成約件数が増加している。そのため、マンションの分譲価格については当期上昇に転じている。


  • 渋谷区(代官山)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 高額帯の中古マンションに対する回復のほか新築マンションに対する需要も回復傾向が見られる。在庫は引き続き新築、中古物件ともに減少傾向にあり、品薄感も出ている。新築マンションの供給が少ない地域であるため常に新築マンションに対する一定の需要は存在するが、目立った価格上昇の傾向は捉えられないため、マンション分譲価格は横ばいである。


  • 文京区(石川)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 素地の供給が少ないため供給数自体は多くないが、当地区を含む周辺地区一体では大手マンションデベロッパーによる比較的グレードの高いマンションが供給されており、立地条件の良さから分譲価格は高水準にある。当期は、株高・円安の調整があったものの景気は持ち直していることから旺盛な需要に変化はなく、周辺地区でも分譲価格は高水準で安定していることから、当期のマンション分譲価格は横ばいで推移している。


  • 品川区(品川)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 低金利と景気回復への期待を背景にエンドユーザーの住宅取得意欲は根強く、新築マンションの問い合わせは増えている。一方、中古マンションについては、当期における円安・株高の調整から景気や所得環境の先行きを見極めたい買主と、価格上昇を期待する売主との間で価格の目線が合っておらず、成約件数は伸びていない。全体として市場は回復しておらず、マンション分譲価格は横ばいで推移している。


  • 江東区(豊洲)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)】
    • 当地区の新築分譲マンションの売行きは引続き好調であるが、地区内及び周辺における超高層マンションの建築も相次いでおり、今後も大量供給が見込まれることから、販売価格の上昇は確認されていない。一方、中古のタワーマンション価格は相次ぐ新築マンションの供給の影響を受けて、下落が続いていたが、価格調整が行われたこと及び当地区への需要が回復したことから、当期は一部回復したため、価格の上昇が見られた。したがって、マンション分譲価格は、当期やや上昇に転じている。


  • 世田谷区(二子玉川)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)】
    • 当地区において老朽マンションの建替に伴う新規供給(平成27年4月竣工予定)の計画があり、着工が開始された。販売用住戸の戸数は多くはないが、駅からの接近性も良好で、販売されれば高値設定が予想される。中古マンションについては、売り主側に再開発効果による将来の値上がり期待が強いため供給は限られているが、売れ筋の価格帯はやや上昇傾向にある。当期は新築マンションの分譲はないが、住宅ローン金利の上昇傾向や平成26年4月以降の消費税増税を見越して実需層がかなり動き出しており、マンション分譲価格は総じてやや上昇している。


  • 武蔵野市(吉祥寺)【マンション分譲価格:横ばい】
    • JR吉祥寺駅周辺地域では分譲予定を含めて約7棟程度の新築マンションが見られるが、総じて高い初月販売率を維持しており、需要の底堅さがうかがえる。しかし、立地面で劣る物件は完売までにやや時間を要する状況に変わりはない。高額物件の供給も多く、富裕層の買需要も見込まれるが、当期における価格上昇としては明確に現れていないことから、マンション分譲価格は前期から横ばいである。


  • 立川市(立川)【マンション分譲価格:横ばい】
    • JR立川駅周辺では、最近2棟の中規模マンションの分譲計画が発表されたほか、昨年から数棟の新規分譲マンションが供給されている。利便性のやや優る地域の中規模程度のマンションは、契約率も比較的高く、竣工時にはほぼ完売と思われ、総じて当地区においてはマンション分譲価格は前期と同様に横ばいである。なお、小規模マンション及び最寄り駅への接近性に劣るマンション等の契約率は低く、販売状況は芳しくなく、販売価格は下落している。



神奈川

  • 横浜市(都筑区/筑区センター南)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 子育て世代を中心に人気の高いエリアであることから、分譲価格も安定的に推移している。最近の傾向としては、分譲面積をやや小さめにして、販売総額を抑えて単価を維持する販売努力も見られる。需要は潜在的に強いものの、供給も多いため、需給は均衡しており、マンション分譲価格は横ばい傾向である。


  • 横浜市(青葉区/美しが丘)【マンション分譲価格:横ばい】
    • たまプラーザ駅徒歩8分の美しが丘2丁目で5月から最終期の販売が始まった分譲マンションの平均単価は260万円/坪台である。同駅至近で電鉄会社が完売した定期借地権付マンションの平均単価が250万円/坪であったが、土地が所有権である場合には300万円/坪超と換算され、駅近物件の価格としてはこれまでの価格水準と概ね同じである。また、青葉区内で数期に分割分譲中のマンションの価格にも大きな変動は見られないため、マンション分譲価格は横ばいである。


  • 川崎市(中原区/元住吉)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 当地区の分譲マンション市場は、概ね最寄り駅から徒歩10分圏内の物件が需給の中心となるが、立地や住環境に優れる物件は平均分譲価格5,500万円でも完売している。なお、隣駅の武蔵小杉駅周辺において、品質の高いマンションが断続的に供給されており、便益施設の利便性等の観点から、相場の上限は武蔵小杉エリアとなる。また、東京都内との比較においては販売価格に割安感が認められるも、神奈川県内にあっては価格水準が十分に高位に位置することから、分譲価格の引き上げは困難であるため、総じてマンション分譲価格は横ばい傾向で推移している。


  • 川崎市(麻生区/新百合ヶ丘)【マンション分譲価格:横ばい】
    • デベロッパーへのヒアリングによると、前期同様駅徒歩5分以内の駅近接エリアで250万円/坪、徒歩10分圏内で200万円/坪程度が価格設定の上限となっており、変化はない。発売物件の地域性及び個別性による分譲単価及び総額の差異が大きいものの、当地区におけるマンション分譲価格は総じて横ばいである。

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