マンション棟内のベストポジションを選ぶポイント

本日、マンション広告1枚。

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硝子メーカの工場跡地に建つ、５つの街区からなる「全体計画総戸数1,497戸」の最終街区（四街区）の1棟。

【予告広告】東京駅35分（隣駅で快速乗換）、駅徒歩3分。総戸数238戸、11階建。販売戸数／未定、3LDK（70.91m2）〜4LDK（100.86m2）。予定販売価格2,900万円台〜5,800万円台、予定最多価格帯3,400万円台。平成26年4月中旬竣工（本チラシ掲載日の10カ月後）。

• ※2012年1月14日(土)は「一街区・二街区」、2012年9月16日(日) は「三街区」、2013年1月12日(土)・1月26日(土) 3月9日(土)は五街区の物件。

チラシのオモテ面には「首都圏最大級」の超大規模マンションであることが謳われている。
さらに、買い急ぎを煽る即日完売の文言。

• いよいよ終結
  • ついにJR○○駅に最も近い最終街区、はじまる

• 1259戸　即日完売
  • 一街区 [334戸]
  • 二街区 [239戸]
  • 三街区 [370戸]
  • 五街区 [316戸]

不動産経済研究所が毎月発表している「首都圏のマンション市場動向」をひも解くと、たしかに即日完売物件の一つとして、掲げられていることが分かる。
具体的には、次の通りだ。

• ＜即日完売戸数＞平均価格（平均倍率／最高倍率）発表年月

• 一街区・二街区＜573 戸＞3,651 万円（1.63倍／6倍）2012年7月
• 三街区1期＜300 戸＞3,521 万円（1.59倍／5倍）2012年11月
• 三街区2期＜70 戸＞3,407 万円（3.18倍／9倍）2012年12月
• 五街区1期＜250 戸＞3,610 万円（1.9倍／6倍）2013年3月

四街区も「即日完売」するのか･･････。


このような大規模マンションの場合、住棟のどの位置を選べばいいのか、迷うところだろう。
マンション棟内のベストポジションを選ぶためのポイントを以下に列挙しておこう。

マンション棟内のベストポジションを選ぶポイント

マンション棟内のベストポジションを選択するに当たっては、当然、ふところ具合と相談しながら、ということになるが――
専有面積当たりの分譲価格を計算してみて、高さ方向の要素以外で不自然な価格の傾向が見られれば、その住戸には何らかの短所（あるいは長所）があることを示唆している。
そのことを念頭に、より良いポジションを獲得するためには、（１）音（騒音）、（２）熱（暑さ寒さ）、（３）光（日当たり）、（４）風（風通し）、（５）視線（プライバシー）、（６）臭気など、環境工学的な視点で選別するのだ。
具体的なポイントは次の通り。

• 騒音が少ないポジション（高層階で、幹線道路に面していないこと）
• 夏涼しく冬暖かいポジション（最上階のひとつ下で、両隣を住戸に挟まれていること）
• 日当たりの良いポジション（南向きがベスト。西向き、東向きは避けること）

• 風通しの良いポジション（高層階で、隣にマンションが迫っていないこと）
• プライバシーが確保できるポジション（高層階で、廊下の中央付近が良い）
• ゴミ集積場所からはできるだけ遠く

詳しくは、拙著『<スーパー建築士が教える>一生住めるマンション』の第7章を参照されたし。

<スーパー建築士が教える>一生住めるマンション