不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」

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新築マンション価格動向(1都3県)、鑑定評価員コメント(2月26日)


本日、マンション広告なし。

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国土交通省が2月26日、全国主要都市の計150地区を対象に四半期ごとに実施している「主要都市の高度利用地地価動向報告(地価LOOKレポート)」を公表。
比較的バイアスのかかっていない、新築マンション市況を知り得る数少ない情報。
1都3県の新築分譲マンションの価格動向を中心に、「鑑定評価員のコメント」を拾ってみた。


埼玉

  • さいたま市(新都心))【マンション分譲価格:横ばい】
    • マンションの分譲価格は横ばいで推移している。分譲マンションは当地区を含め、浦和、南浦和、武蔵浦和で大量に供給され始めているため、今のところ大きな影響はないものの、値崩れの可能性も出て来ており今後の価格の変化が注視される。



千葉

  • 千葉市(中央区/千葉港)【マンション分譲価格:下落(0%超3%未満)】
    • 湾岸部に対する需要が弱いなかで、美浜区の大規模開発地内に建設された分譲マンションの分譲価格が比較的低かったことから、湾岸部のマンション分譲価格は下落傾向にあり、さらに、稲毛駅徒歩圏に大規模マンションが建設中で内陸部で大規模な供給が見込まれていることから、湾岸部のマンション販売は苦戦している状況である。


  • 千葉県(浦安市/新浦安)【マンション分譲価格:落(0%超3%未満)】
    • 中古住宅については、浦安市外からの需要は引き続きほとんどなく、価格に敏感な浦安市内居住者及び居住者の親族中心の需要が値頃感のある物件に集中している。売在庫が増加し、買手市場が継続しているため、特に総額の張るマンション、敷地が50坪以上の戸建物件を中心に、値下げ圧力は強い。まとまった住宅需要は見込めず、当分新規分譲需要もないことから、マンション分譲価格は下落傾向にある。


  • 千葉県(柏市/柏の葉)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 柏市外、特に東京都心部からのファミリー層の需要は回復していないが、市内の顧客によるマンション、戸建住宅の取引量は堅調に推移しており、駅前の大規模マンション分譲価格についても概ね横ばいで推移している。





東京

  • 千代田区(番町)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 優良な新築もしくは築浅物件を求める需要は引き続き堅調である。新築物件の売出情報と販売動向をにらみながら、一方で中古の優良物件を物色する動きも続いている。需要者の購買希望価格帯は、総額によりいくつかのグループに分かれているが、いずれの価格帯についても一定数の需要者が存在していると見られる。新築マンションについては、面積と分譲単価をやや抑えた物件が人気となっているものの、分譲対象が富裕層であることに変化はない。これらの動向を総合的にとらえると、マンション分譲価格は横ばいで推移している。


  • 中央区(佃・月島)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 新築・中古共に取引件数は概ね横ばいで推移している。都心へのアクセス性等の立地の優位性から当地区のマンションに対する需要は底堅く、取引市場において見受けられるマンション分譲価格は横ばい傾向である。ただし、当地区周辺における分譲マンションの新規供給が今後も多数予定されていることから、需要との兼ね合いで今後の価格下落に対する懸念も存在する。消費税増税の影響については、駆け込み需要等の影響は不透明であることから、分譲価格の動向には今後も注視が必要である。


  • 港区(南青山)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 専有面積が小さく分譲単価を低く設定した新築マンションの供給が増えており、これらに対する個人の需要は堅調である。このため、新築マンションの分譲価格は横ばいで推移している。ただし、専有面積が大きく分譲時の単価の高かった中古マンションに対する需要は低調で、これらの価格は引き続き下落している。


  • 港区(高輪)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 東京メトロ南北線沿線では、大手・中堅デベロッパーにより中・小規模のマンション供給が続いており、販売状況も堅調でマンション分譲価格は概ね横ばいである。都営浅草線高輪台駅周辺ではタワーマンションの供給が続いているが、来期は大規模な高級タワーマンション2棟が販売されるほか、4月には隣接する三田地区でもマンション2棟が販売される予定である。


  • 港区(芝浦)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 当地区の超高層中古マンションについては、供給量は前期と概ね同程度であるが、隣接する湾岸地区において中古マンションの価格が下落しているため、当地区の価格にも下落圧力が働いており、当期の中古マンション分譲価格は若干下落しているものの総じて当地区のマンション分譲価格は概ね横ばい傾向で推移している。


  • 渋谷区(代官山)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 高額マンションの買受需要は相変わらず弱いが大幅な需給バランスの崩れはほとんど見られないため、特に値頃感のある実需物件は底堅くマンション分譲価格は、横ばいで推移している。


  • 文京区(石川)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 当地区は、播磨坂を中心とする比較的高級な住宅街であることから、新築マンションについては、比較的グレードの高いものが計画され、また、デベロッパーによるやや高めの用地取得状況も反映してマンション分譲価格は、高水準の横ばい傾向にある。


  • 品川区(品川)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 近年、当地区において新規の大型マンション分譲はない。築5〜9年の大型中古マンションが価格の指標で、当該中古マンションの成約専有単価は200万円/坪程度でほぼ安定していることから、マンション分譲価格はほぼ横ばい傾向であるものの、売り買いの希望価格にギャップが出始めている。


  • 江東区(豊洲)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 当地区の新築分譲マンションの売行きは引続き好調であり、広範な客層を捉えているが、現在進行中の超高層マンション開発も各所で見受けられ、供給量過多も懸念されるため、供給者サイドとしては実質的な値上げはしづらい。したがって、現在の価格水準を維持して推移し、マンション分譲価格については横ばいである。


  • 世田谷区(二子玉川)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 当地区において老朽化した既存物件建替えによる新規供給(平成27年4月竣工予定)の計画があり、既存建物の取壊しが完了し、12月に着工が開始された。中古マンションについては、売れ筋の徒歩10分圏内・築10年以内で、5,000万円〜6,000万円程度の物件が市場の中心となっているが供給は限れており、相場上昇の気配はあるが横ばいで推移している。新築マンションについて現在分譲中物件はないが、売れ筋となる分譲物件が販売されれば、新規分譲価格は従前価格と同水準の価格で販売可能と思われる。したがって、マンション分譲価格は横ばいで推移している。


  • 武蔵野市(吉祥寺)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 昨年秋、御殿山地区で分譲された大型マンションは早期に完売し需要を押し上げたが、利便性と企画が好結果に繋がった形である。駅から離れた場合はやや苦戦している物件も見られ、総体的にはマンション分譲価格は横ばいで推移している。中古マンション価格は、新耐震基準以前の老朽化した物件を手放そうという動きが続いてこれまで減退傾向にあったが、値頃感が需要を取戻しており、現在次第に回復している。


  • 立川市(立川)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 立川駅を最寄りとする新築分譲マンションは、竣工後1年を経過しても2割前後の売れ残りを抱えている物件が多く見られる。これらの物件は駅からやや遠く、且つ環境条件も見劣りする地域に立地するためである。一方、築浅の中古マンションの取引価格は、利便性及び環境条件が比較的良好な地域で堅調に推移していることから、新築マンションの分譲価格は横ばい状態にある。





神奈川

  • 横浜市(都筑区/筑区センター南)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 分譲面積を縮小し、販売価格を抑えた物件に人気が集まる。子育て世代にとってセンター南駅周辺は、役所・病院・商業施設・映画館・公園等生活利便施設が充実し、港北ニュータウンの中でもセンター北駅と並んで人気があり、乗降客数も依然として増えている。分譲価格も安定した価格設定であれば需要は強いため、マンション分譲価格は引き続き横ばいで推移している。


  • 横浜市(青葉区/美しが丘)【マンション分譲価格:横ばい】
    • たまプラーザ駅徒歩8分美しが丘2丁目で12月中旬第1期販売された分譲マンションの平均単価は260万/坪前後であり以前の水準と同等である。また、青葉区内の数期に分割分譲中マンション価格にも変動状況は見られない。そのため、マンション分譲価格は横ばいである。


  • 川崎市(中原区/元住吉)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 元住吉駅から徒歩10分内外の数物件が売り出されており、駅から徒歩圏内で、住環境の良好な物件は平均価格5,500万円でも完売している。また武蔵小杉駅に近接した物件は販売時に完売又は90%以上成約しており、依然として根強い人気がある。しかし交通利便性に優れ、隣接する東京と比べて割安感がある当地区においても、6,000万円台を超える高額物件の販売や、平均分譲価格の引き上げにはデフレ経済下の現状から抵抗が強い。総じてマンション分譲価格は横ばい傾向で推移している。


  • 川崎市(麻生区/新百合ヶ丘)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)】
    • 新築マンション市場については、住宅取得支援策(住宅取得資金に係る贈与税の非課税枠の拡充)等の政策効果により、市況・需給ともに回復基調にある。新百合ヶ丘駅徒歩5分の立地で定期借地権付分譲マンションが分譲されたが完売した。上昇を続けてきた分譲価格の反動、昨年秋以降の諸外国との関係悪化に始まる景気後退に伴う買い控えから、川崎市内全域でのマンション平均分譲価格は下落に転じている。しかし、新百合ヶ丘駅周辺では他に分譲マンションの供給余地はほとんどなく、利便性及び品等良好なマンションについての需要が根強いことから、当地区のマンション分譲価格は横ばいで推移している。



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