不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」

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新古タワーマンション、販売価格と中古価格を比較してみた


本日、マンション広告4枚。

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3年1カ月前に竣工済みの、造船所跡地の大規模再開発地区に建つ、大規模な“新古”のタワーマンション。

【先着順】銀座一丁目駅直通5分、駅徒歩9分。総戸数850戸、44階建。販売戸数36戸、1LDK(62.22m2)〜3LDK(130.74m2)。販売価格4,980万円〜17,000万円、最多価格帯5,900万円台(6戸)。平成21年12月9日竣工済み(本チラシ掲載日の3年1カ月前)。

  • ※2010年3月27日(土)・4月3日(土)・5月8日(土)・5月22日(土)・6月12日(土)・6月26日(土)・7月10日(土)・7月24日(土)、2011年5月3日(火)・7月22日(金)・9月9日(金)の物件と同じ。

新聞半紙大のチラシのオモテ面に超高層マンションが立ち並ぶ航空写真。

  • 豊洲2・3丁目再開発 最後を飾る潤いのタワー。

最後を飾ってから3年余りが経過。
いまだに36戸(総戸数850戸の4%)が売れ残っている。
売れ残っている最大の理由は、値付けミスであろう。


ネットでグルると、すでに別の業者が中古マンションとして何戸が売り出されていることが分かる。
そこで、この物件のデベロッパーが設定している価格と、別の業者が売り出している中古マンションの価格を比較してみた。
まず、この物件のデベロッパーが設定している価格は、SUUMOで調べると、次のように部屋番号ごとに8戸の情報を知ることができる。

この物件のデベロッパーが設定している価格

  • 部屋番号(所在階)タイプ名(間取り/専有面積/居間の向き)価格(単価)
  • 513号室(5階) 70M(2LDK/67.31m2/西向き)5,710万円(95.9万円/m2)
  • 619号室(6階) 80Sm(2LDK/83.57m2/北東角)6,880万円(93.8万円/m2)
  • 806号室(8階) 70F(3LDK/72.30m2/南向き)6,130万円(88.6万円/m2)
  • 820号室(8階) 70T(2LDK/67.49m2/東向き)5,970万円(85.5万円/m2)
  • 1209号室(12階) 70I(2LDK/72.17m2/西向き)6,170万円(88.5万円/m2)
  • 1703号室(17階) 80C(3LDK/82.35m2/南東角)7,300万円(84.8万円/m2)
  • 3411号室(34階) 80PKm(2LDK+N/77.63m2/西向き)7,280万円(82.3万円/m2)
  • 3504号室(35階) 80PDm(2LDK/82.94m2/南向き)7,950万円(84.8万円/m2)



一方、別の業者が売り出している3戸の中古マンションの価格は、次の通りである。

別の業者が売り出している中古マンションの価格

  • ?号室(10階)(3LDK/72.23m2/南向き)5,880万円(81.4万円/m2)※築後未入居
  • ?号室(26階)(3LDK/72.57m2/西向き)5,780万円(79.7万円/m2)※空き家
  • ?号室(28階)(2LDK/89.01m2/南東角)6,890万円(77.4万円/m2)※居住中



デベロッパーが設定している価格」と「別の業者の中古価格」を比較するために、間取りが同じ住戸を選ぶと、階数の違いと面積の違いはあるが、それぞれ次の2戸が抽出できる。

  • 806号室(8階)(3LDK/72.30m2/南向き)6,130万円(84.8万円/m2)
  • ?号室(10階)(3LDK/72.23m2/南向き)5,880万円(81.4万円/m2)※築後未入居
  • 1703号室(17階)(3LDK/82.35m2/南東角)7,300万円(88.6万円/m2)
  • ?号室(28階)(2LDK/89.01m2/南東角)6,890万円(77.4万円/m2)※居住中

m2当たりの下落率を計算すると次のようになる。

  • 806号室(8階)(3LDK/72.30m2/南向き)6,130万円(84.8万円/m2)
    • ▲4%(=(81.4-84.8)÷84.8)
  • 1703号室(17階)(3LDK/82.35m2/南東角)7,300万円(88.6万円/m2)
    • ▲13%(=(77.4-88.6)÷88.6)



この計算結果から、次のことが言えるのではないか。

  • 806号室(南向き中住戸)を買う人は、4%以上の値引きがないと割に合わない
  • 1703号室(南東角住戸)は、中古に出すと13%以上下落する



(シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル)

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