不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」

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修繕積立金、業者都合の「段階増額積立方式」

湾岸エリアから微妙に外れた、大規模マンション。

銀座1丁目駅直通5分、駅徒歩14分。総戸数144戸、15階建。平成24年2月下旬竣工(本チラシ掲載日の10カ月後)。

  • 【第3期予告広告】予定販売戸数10戸、2LDK(64.53m2)〜4LDK(88.20m2)。予定販売価格3,600万円〜6,200万円、予定最多価格帯4,900万円台(2戸)。
  • 【先着順】販売戸数14戸、2LDK(64.53m2)〜4LDK(88.20m2)。販売価格3,400万円〜5,590万円。



B3判のチラシ裏面の「物件概要」に記された、「修繕積立金(月額)/5,230円〜7,140円」は少なくないか?
唐突にこの話題を持ち出したのは、今月18日に国交省が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を公表したからだ。
結論を先に言えば、この物件の「修繕積立金(月額)/5,230円〜7,140円」は、同ガイドラインに照らし合わせてみると、とっても安い。
以下、具体的に確認してみよう。


この物件の「修繕積立金(月額)/5,230円〜7,140円」を、今回先着順で販売される14戸の専有面積「2LDK(64.53m2)〜4LDK(88.20m2)」で割ると――
m2当たりの修繕積立金(月額)は、81.05〜80.95円/m2 ⇒81円/m2となる。
一方、ガイドラインでは、「15階未満」のマンションで、建築延床面積「5,000〜10,000m2」の修繕積立金(月額)は、次のようになっている。

  • 平均値:202円/m2
  • 事例の3分の2が包含されている幅:140〜265円/m2

本物件の月額81円/m2と比べると、平均値に対して2.5倍、事例と比較しても1.7倍〜3.3倍ものかい離がある。


この辺りの大きなかい離について、ガイドラインでは「段階増額積立方式」と「均等積立方式」の違いとして、次のように遠回しに解説している(ように私には思える)。

  • 「段階増額積立方式」は、計画どおりに増額しようとしても、区分所有者間の合意形成ができず修繕積立金が不足する事例が生じており、将来にわたり安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、「均等積立方式」が望ましい方式といえます。
  • 新築マンションの場合は、購入者の当初の月額負担を軽減するため、「段階増額積立方式」を採用している場合がほとんどです(当初に修繕積立基金を徴収している場合も多くなっています)。

「購入者の当初の月額負担を軽減するため、『段階増額積立方式』を採用している」というよりも、売れてしまえばデベロッパーの利益とは関係のない修繕積立金を安く設定し、物件の割安さを演出しているのだ。
ちなみに、「管理費」のほうは、物件が売れた後もデベロッパーの関連会社が運営管理業務を受託するから、安く設定されていない。


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