不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」

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新築マンション登録受付・抽選、事前調整の舞台裏

建物に囲まれた細長い敷地に建つ大規模マンション。

物件概要

【第1章 本広告】六本木駅直通13分、駅徒歩8分。総戸数233戸、15階建。販売戸数200戸、1LDK(40.29m2)〜4LDK(84.68m2)。販売価格2,460万円〜6,390万円、最多価格帯2,700万円台(14戸)。平成24年2月下旬竣工(本チラシ掲載日の1年後)。

  • ※10年11月14日(日)・12月05日(日)の物件と同じ。

B3判の折込みチラシ。
祝日前でもないのに、平日の木曜日にチラシが入るのは、最近にしては珍しい。
なぜ、木曜日なのか?
チラシのオモテ面下部の記述に、その答えが読み取れる。

  • 「第1章」200戸販売
    • 登録受付日/平成23年2月17日
    • 登録受付時間/10:00〜15:00
    • 抽選日・時間/平成23年2月17日17:00〜

総戸数233戸のマンションの第1章(「第1期」と謳わないところがいかにも胡散臭い)の「本広告」で一気に200戸(全体の86%)が販売される。
こんなに大量の住戸を販売するのに、登録受付の締切は、今日の15時だ!

前回この物件のチラシを“観測”したのは、昨年の12月5日の「予告広告」。
その時のチラシでは、「1月上旬」に発売予定と謳われていた。
そして、今日の「本広告」で、いいなり200戸の「新発売」を告げ、しかも15時には受付を締め切るという。

業界の自主ルール「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」によれば、「予告広告」には「本広告を行うまでは、契約又は予約の申し込みに一切応じない旨及び申込みの順位の確保に関する措置を講じない旨」の表示が義務付けられている(第6条)。
本物件のように、その日の「本広告」で200戸を「新発売」し、当日の15時に受付終了だなんて、第6条ルールを順守していないのは明らかではないか。

では、なぜこのような事前予約不可ルールを順守していない物件の「本広告」が、金曜日ではなく、木曜日に出されたのか?
想像される理由は次の通りだ。
登録受付締切・抽選日を木曜日(平日)に設定することで、この物件を希望する多くの勤め人は、わざわざ休み取って、マンションギャラリーに足を運ばなくてはならない。
休日ではないので、この物件に関心はあるが、まだ購入を決意するに至っていない人が混在することを避けることができる。
そもそも木曜日にマンションのチラシが入っているなんて思わないから、一般の人が紛れ込む可能性は小さい。
すでに、事前に購入を決意した人だけを集めることが木曜チラシの狙い。
まだ購入を決意するに至っていない人が、木曜の抽選会場に紛れ込んでしまうと、今後販売予定の33戸(=総戸数233戸−第1章200戸)の手の内が見えてしまい、販売サイドとしては都合が悪い。

さて、「予告広告」でモデルルームに集客し、“即日完売”できる見通しが得られた段階で「本広告」を出して短期間で受付・抽選に走るという、最近はやりのこの販促ワザ。
今回、この物件では、どのようなオキテ破りのやり取りがあったのか?
“日本最大の新築マンション口コミ掲示板”マンションコミュニティからこの物件の口コミ情報を拾ってみた。

【1月18日00:01】
一期分譲予定〇〇戸ではなく2月6日?までにMRに来場した人は(細かい数字は覚えてないけど、確か400組後半の来場予定)好きな部屋に要望書を入れてよく、その後登録をへて抽選。で残った部屋を次期分譲分として売り出すと言ってました。
正式登録するかは別としてとりあえず要望書だけ入れてる人も結構いるんじゃないですか?

【1月25日22:34】
今日、営業に電話して聞いたら全部屋抽選だってよ。
中には10倍もあるみたいよ(-。-;

【2月1日00:06】
今日営業から電話あったよ。
いろいろ調整してるみたい。
俺の希望してる住戸は競合ないみたいから、申し込みの意思を確認されたよ

【2月2日07:16】
営業の方から途中報告の電話頂きました。希望していた部屋が抽選になってしまったようです
これ以上倍率上がらないといいのですが…。

【2月6日06:01】
うちは当初から1倍のままで申込が重なることはなさそうです
一部倍率3倍を超える高いところもあるようですが、基本1、2倍って感じみたいですね。

【2月6日09:04】
私の場合ですと第一希望と第二希望の部屋は3倍とか5倍になると言われて抽選なしでいけそうな部屋に誘導されました
まだ申し込みはしてないですが、倍率高い所でも第一希望の所に申し込みしようか悩んでいます

【2月6日13:28】
私のところは現在2倍と言われています。同じタイプの上下も1〜2倍のようです。
誘導はなかったですが、意思の確認をされました
空きの部屋はもうないんでしょうかね。

まあ、匿名の口コミ情報なので、話半分だとしても――
事前予約不可ルールが全く順守されていない様子がうかがえる。

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(本日、マンション広告1枚)

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