【予告広告】有楽町駅直通5分、駅徒歩4分。総戸数191戸、14階建。販売戸数／未定、1LDK（42.03m2）〜4LDK（118.75m2）。販売価格／未定。平成24年10月下旬竣工（本チラシ掲載日の2年後）。
11階建・築27年の賃貸マンション跡地に建てる大規模マンション。
新聞半紙大の、この物件の初めてのチラシ。
チラシ裏面の「物件概要」に次のような興味深い記載が。
本計画の建築確認変更申請について
※下記物件概要については平成22年10月8日現在、建築確認変更申請を予定しております。（申請予定日：平成22年11月）
変更後の物件概要は以下の通りです。※掲載の間取りは変更後のものとなります。
- 総戸数／180戸（従前は191戸）
- 間取り／２LDK〜４LDK（従前は1LDK〜４LDK）
- 住戸面積／64.06m2〜123.30m2（従前は42.03m2〜118.75m2）
（以下省略）
最初の建築確認が下りた日が平成20年11月21日。今から2年近く前だ。
来月、変更申請を出して、総戸数191戸を180戸に減じるという。
一体どういうことなのか？
ネット情報を探ってみたところ――
この敷地には、食品関連会社の子会社が所有していた11階建ての賃貸マンションが建っていた。
同食品関連会社の次のプレスリリリース（平成17年2月28日付け）により、同敷地が建物ともども売却されたことが分かる。
地価相場下落、賃料相場下落等の事業環境の悪化により、今後経営改善が見込めないことから事業の継続を断念し、保有不動産をすべて売却して同社を解散することにしました。
このとき解散した子会社の総資産が9,019百万円。
一方、別資料（決算概要説明資料）によれば、同賃貸マンション事業にかかわる特別損失が53億円と記されている。
よって、賃貸マンションを含むこの敷地の譲渡価格はザックリで37億円（＝9,019百万円−53億円）。
敷地面積が2,710m2だから、用地取得費用としては、137万円/m2（＝37億円÷2,710m2）。坪単価で450万円といったところ。
この不動産を買い受けた会社は、経営破たんしたデベロッパーとされているが、真偽のほどは未確認。
現在のデベロッパーが平成20年10月に、現在とは別の物件名で着工。
2年を経過して、今回、新たな物件名で、しかも総戸数を191戸から180戸に減じて変更申請している。
マンション市況が回復するまで、高値掴みした土地を2年間寝かせていたということなのだろう。
それにしても、今回、総戸数を191戸から180戸に減じたのは、なぜか？
以下に考察してみよう。
総戸数191戸（変更前）の場合、仮に平均専有面積70m2とすると、1戸当たりの平均分譲価格は以下のとおり、4,924万円ということになる。
※計算が面倒なので賃貸マンションの撤去費用は、土地取得費に含まれているとした。
180戸（変更後）の場合、仮に平均専有面積75m2（≒70m2÷191戸×180戸）とすると、1戸当たりの平均分譲価格は以下のとおり、5,247万円ということになる。
総戸数を191戸（平均専有面積70m2）から180戸（平均専有面積75m2）に減じることで、平均分譲価格が4,924万円から5,247万円にアップする。
交通地便性に優れ、北側（隅田川）の景観が良好など、立地環境に恵まれていることから、高所得者層ねらいの専有面積拡大（総戸数低減）作戦といったところか。
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