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名古屋圏・地方圏のマンション市場|平成28年第4四半期

国土交通省は2月24日、全国主要都市の計100地区を対象に四半期ごとに実施している「主要都市の高度利用地地価動向報告(地価LOOKレポート)」を公表。

地価動向の把握を目的とした調査レポートではあるが、マンションの市況も掲載されている。

平成28年第4四半期(平成28年10月1日~平成29年1月1日)の名古屋圏・地方圏の新築分譲マンションの価格動向を中心に、鑑定評価員(不動産鑑定士)のコメントをピックアップしておこう。

※コメントの文章量が多いほど内容が薄いという印象。マンション市場の動きが少ない地方の鑑定評価員の苦心のほどが想像される。


もくじ

地方圏の地価動向
「平成28年第4四半期 主要都市の高度利用地地価動向報告」より

名古屋圏

名古屋市(東区/大曽根)

名古屋市内でも都心や従来から名声のあるエリアに存するマンションは分譲価格が割高であっても販売状況は好調。

地価動向

  • 名古屋市内でも都心や従来から名声のあるエリアに存するマンションは分譲価格が割高であっても販売状況は好調であり、マンションデベロッパーは事業採算が見込める名古屋市内の立地面に優れたマンション素地を需要する傾向が強い。
  • 当地区は名古屋市内でも交通の便が良く、生活利便施設も充実しており、また、従来から名声のあるエリアも含まれているため、ファミリー層のみならず、シニア層等の富裕層からもマンション需要が見込める地区である。
  • よって、マンション素地に対する強い取得需要が見られ、取引価格が緩やかに上昇していることから、当地区の地価動向はやや上昇傾向にある。

将来地価動向

  • マンションデベロッパーは依然として高止まり傾向にある建築費をマンション販売価格に転嫁せざるを得ない状況にあるが、そのような転嫁が可能な優良物件に対する各デベロッパーの素地取得意欲は旺盛で、当地区はこうした転嫁が可能な地区としてデベロッパーに認識されている。
  • このような状況から、当地区は事業採算が見込めるマンション素地への強い需要が当面見込めるため、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くと予想される。
名古屋市(千種区/覚王山)

分譲価格が相対的に割高であっても、購買力のある高所得者層からの強い需要が当期も見られ、販売状況は好調である。

地価動向

  • マンションデベロッパーは高止まりしている建築費をマンション分譲価格に転嫁せざるを得ない状況になっており、マンション分譲価格の上昇要因となっている。
  • こうした状況の中、当地区は高所得者層をターゲットとした分譲マンション需要が見込めることから建築費の上昇分を分譲価格に転嫁可能であるため、デベロッパーの取得競争による取引価格の緩やかな上昇傾向が当期も見られた
  • したがって、当期の地価動向はやや上昇傾向で推移した。

将来地価動向

  • 名古屋市内の立地面に優れ仕様グレードの高いマンションは、分譲価格が相対的に割高であっても、購買力のある高所得者層からの強い需要が当期も見られ、販売状況は好調である。
  • 一方、ファミリー層等の中間所得者層が購入者の中心となる郊外のマンションについては、立地条件に優れる物件と劣る物件とで売れ行きに明確な格差が生じている。
  • 当地区については、立地条件に優れ、さらに高所得者層の需要が見込めるためマンション開発素地に対するデベロッパーの旺盛な取得需要は当面続くと見込まれる。
  • したがって、当地区の将来の地価動向は引き続きやや上昇傾向と予想される。
名古屋市(昭和区/御器所)

上昇した建築費を転嫁しても一定の事業採算性が確保できる状況が当面続くと予想される。

地価動向

  • 当地区は都心への接近性が良く、生活利便施設も充実し、住環境も良好であるため、当地区のマンションは利便性を重視するDINKS層のみならず、ファミリー層からの需要も見込める。
  • 一方、マンションデベロッパーは高止まりしている建築費をマンション販売価格に転嫁せざるを得ない状態が続いているが、当地区では安定したマンション需要を背景に、マンション開発素地に対するデベロッパーの取得需要は強い状態が続いている
  • 以上から、当地区の取引価格は上昇し、当期の地価動向はやや上昇で推移した。

将来地価動向

  • 中間所得者層のマンションに対する物件選好性は厳しくなっているが、割安感のある物件や立地条件に優れる物件の販売状況は堅調である。
  • そのなかで当地区は都心へのアクセスの良さや生活利便施設の充実等の優位性によって多様な需要者が見込めることから、上昇した建築費を転嫁しても一定の事業採算性が確保できる状況が当面続くと予想される。
  • こうした状況を背景に、当地区でマンション開発素地が供給されればマンションデベロッパーから相応の需要が見込め、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くと予想される。

 

地方圏

札幌市(中央区/宮の森)

札幌市内のマンション分譲価格は近年上昇傾向が続いており、地元一般所得層の購入可能水準を超えた域に達している。
しかし、マンション分譲価格は引き続き当期も上昇傾向。

地価動向

  • 札幌市内で平成28年内に販売された分譲マンションのうち約半数が中央区内にあり、その多くが当地区及びその周辺に位置する。
  • 当地区は、古くから名声の高い住宅地で、市内の需要者のほか、市外・道外・海外富裕層からの需要も長期的に見込める地区である。
  • 札幌市内のマンション分譲価格は近年上昇傾向が続いており、地元一般所得層の購入可能水準を超えた域に達している
  • しかし、マンション分譲価格は引き続き当期も上昇傾向にあり、特に当地区及び中央区の物件については、エンドユーザーの需要は引き続き旺盛で、高い成約率を誇っており、当期においても地価動向は上昇が続いている。

将来地価動向

  • 当地区では今後も良好な生活環境や札幌市中心部への近接性に支えられ、高級住宅地としてエンドユーザー及びデベロッパーからの根強い需要が引き続き見込まれる。
  • また、分譲マンション開発が進み、まとまった規模の開発素地供給も限定的であることから、今後分譲マンション販売市場を値崩れさせるほどの供給過多に陥ることは考えにくい
  • したがって、今後も堅調な用地取得需要と安定的な新規マンション供給が見込まれることから、将来の地価動向は当面は上昇が継続すると予想される。
仙台市(青葉区/錦町)

マンション分譲価格は既に頭打ちとの見方が多勢を占めつつあり、高止まりの状況。

地価動向

  • 建築費の高騰を背景にマンション分譲価格の上昇が続いてきたが、エンドユーザーの希望価格との開差が拡大したことにより、販売スピードは鈍化している。
  • このため、マンション分譲価格は既に頭打ちとの見方が多勢を占めつつあり、高止まりの状況となった。
  • マンション素地への需要の多寡はデベロッパーによる事業採算の見込みによるが、エンドユーザー側による物件の選別が厳しくなりつつある中、中心市街地に近接した当地区のような利便性の良好なエリアについては高い優位性を誇っており、マンション分譲価格は安定的に推移している。
  • このようなマンション素地に対する需要は底堅く、マンション素地自体の供給が極めて限定的であり、成約となった場合は取引価格が高額となる可能性が高い。また、当地区における戸建住宅についても、良好な住環境を背景に全般的に需要は旺盛な状況が続いている。
  • 以上より、地価動向は引き続きやや上昇傾向で推移している。

将来地価動向

  • 市内中心部及びその外縁において、新築マンションの供給が相次ぐ見込みであり、供給増加によるマンション市況の悪化が懸念されている。
  • ただし、建築費水準が高止まりしている状況下を前提とすると、事業採算に見合うマンション素地は当地区のような高価格帯の分譲を可能とするエリアに限られる。
  • 当地区においてはマンション素地の供給は限定的であり、供給があればデベロッパー各社からの用地需要は競合することが予想される。
  • 以上により、需要の競合を通じて上昇幅は縮小しながらも、将来の地価動向は引き続きやや上昇すると予想される。
草津市(南草津駅周辺)

草津駅周辺で平成29年度竣工予定の分譲マンションの販売が行われており、販売状況は好調である。

地価動向

  • 当期は当地区及びその周辺地区においてマンション開発素地の取引は見られないが、草津駅周辺で平成29年度竣工予定の分譲マンションの販売が行われており、販売状況は好調である。
  • なお、草津駅・南草津駅を最寄り駅とする分譲マンションは近年ほとんどが竣工前に完売している状況であり、マンション需要の強さが裏付けられている。
  • また、隣接する大津市でもマンション計画が多く見られ、また、分譲中の物件についても売れ行きは概ね堅調で、竣工後に完売する物件も見られる。
  • なお、草津駅、南草津駅周辺では大規模な土地の供給がほとんど見られず、開発適地も限られていることから今後供給が見込まれる新築マンションは限定的であるが、中古マンションの売れ行きが引き続き好調で、マンション需要は旺盛である。
  • 以上の状況から、JR草津駅、南草津駅から徒歩圏内の物件を高く評価するデベロッパーが多く、マンション分譲価格はこれ以上の上昇が見込めないとの見方はあるものの、当地区に対する土地取得需要は強いため、当期の地価動向はやや上昇で推移した。

将来地価動向

  • 当地区は住環境が良好である点や新快速停車駅で利便性が高いこと等から、県内でも分譲マンションの売れ行きが好調な地区の1つであり、南草津駅から徒歩圏内のエリアを中心に、マンションデベロッパーから事業成立性が県内で最も高い地区と評価されている。
  • 当地区は、マンション素地の供給が限定的で、新規のマンション分譲は少ないが、マンションデベロッパーの取得意欲は引き続き強い傾向が窺える。
  • 建築費や販売価格の水準は当面大きく変化はないと判断しているデベロッパーが多いものの、草津市の人口は増加傾向は続いており、前記の市況から当分の間はマンション需要は堅調に推移すると予想され、素地に対する取得需要は引き続き旺盛で、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くと予想される。
広島市(中区/白島)

マンション分譲価格はほぼ上限に達しつつあるが、販売は好調を維持しており、完成在庫もエリア全体で150戸程度と低い水準で推移している。

地価動向

  • 一昨年前に開業した新白島駅により利便性が向上しており、立地条件が優る賃貸マンションを中心に新規賃料は一部で上昇しているが、当地区全体では概ね横ばいである。
  • 売買される投資用賃貸マンションは減少傾向にあるが、取得需要が強い状況に変化はないため、賃貸マンション等の収益物件の取引価格は上昇傾向にある。
  • 一方、マンション分譲価格はほぼ上限に達しつつあるが、販売は好調を維持しており、完成在庫もエリア全体で150戸程度と低い水準で推移している。
  • 当期は周辺地区で開発素地が取引され、相場をやや上回る取引が見られた。
  • 開発素地の仕入れが困難な状況が続いていることから取引価格はやや上昇傾向にあり、そのため、地価動向はやや上昇している。

将来地価動向

  • 当地区はブランド力のある住宅地であることに加え、新白島駅の開業効果が定着しているため、富裕層向けの戸建住宅や分譲マンション及び賃貸住宅等の開発素地の需要は当面強い状態が続くと予想される。
  • マンション販売は好調を維持しており、利便性の良い高級住宅街では戸建需要が強く、高額での取引が見られることから、当地区の旺盛な住宅需要に牽引され、取引価格の上昇は当面続くことが見込まれる。
  • 以上から、賃貸住宅は、駐車場として利用していた土地が賃貸マンションとして建築される事例や相続対策による建築が増える等、新築物件の増加が今後の賃貸マーケットに影響する可能性があるものの、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くと予想される。
福岡市(中央区/大濠)

福岡市では全般的にマンションの売行きに陰りが見られている。

地価動向

  • 福岡市では全般的にマンションの売行きに陰りが見られている。
  • マンション分譲価格は販売がおもわしくない物件については一部値引きも行われている模様で、安定的なマンション分譲価格の上昇を期待できる状況ではなくなっている。
  • しかし、依然として良好な融資環境が続くことから取引意欲が旺盛なデベロッパーも多く、優良マンション用地の慢性的不足から、物件が市場に出れば競合は激しく、高値で取引が行われる状況がまだ続いている
  • 市場では取引価格は上限に達しているという認識が広まっているが、優良なマンション開発素地であれば取得を望むデベロッパーが依然として存在している状況が続いているため、地価動向は依然としてやや上昇傾向にある。

将来地価動向

  • 優良マンションエリアではマンション分譲価格にほとんど上昇余地がなくなっているものの、当地区ではしばらくマンション開発素地の取引がなく、マンションの供給も比較的抑制されていることから、当地区にふさわしい商品開発が可能な開発素地であれば、購入を希望するデベロッパーは依然として多い。
  • また、当地区で予定されている国有地の入札にも注目が集まっている。
  • こうした状況は融資環境や景気の急激な変化がない限り当面続くことが予想される。
  • したがって、将来の地価動向についても、やや上昇傾向が続くと予想される。

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2017年6月1日、このブログ開設から13周年を迎えました (^_^)/
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