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名古屋圏・地方圏のマンション事情(平成28年第1四半期)

国土交通省は6月4日、全国主要都市の計100地区を対象に四半期ごとに実施している「主要都市の高度利用地地価動向報告(地価LOOKレポート)」を公表。

同レポートは比較的バイアスがかかっていない、新築マンションの市況を知り得る数少ない情報だ。 名古屋圏・地方圏の新築分譲マンションの価格動向を中心に、「鑑定評価員のコメント」をピックアップしておこう。

※湾岸エリア(東京圏)、大阪・京都のマンション事情については、下記ご参照。


もくじ

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「平成28年第1四半期 主要都市の高度利用地地価動向報告」より

 

名古屋圏

名古屋市(東区/大曽根)

立地面で優れる物件と劣る物件とでは売れ行きに格差が見られる。

地価動向

  • 名古屋市内では中心部に近い立地面に優れるマンションの販売状況は好調であるが、ファミリー層等の中間所得者層が購入者の中心となる郊外のマンションについては、立地面で優れる物件と劣る物件とでは売れ行きに格差が見られる。
  • したがって、マンションデベロッパーにとっては郊外でのマンション開発よりも、当地区のような名古屋市中心部に近い立地面に優れる地区でのマンション開発の方が事業採算が見込みやすい状況が続いている。
  • 当地区は名古屋市内でも交通の便が良く、大型ショッピングモールに近接する等生活利便施設も充実しているため、ファミリー層等の中間所得者層を中心とする根強いマンション需要が認められる地区である。
  • そのような背景から、マンション開発適地が供給されればマンションデベロッパー間での取得競争は熾烈なものとなっている。
  • このように当地区の優れた立地条件等から、マンション素地の取得需要は強く、取引価格が上昇しているため地価動向はやや上昇傾向にある。

将来地価動向

  • 名古屋市内では、立地条件等が優れるマンションの売れ行きは堅調である。
  • 一方、マンションデベロッパーは依然として高止まり傾向にある建築費と昨今における土地値の上昇分をマンション分譲価格に転嫁せざるを得ない状況にあるが、そのような転嫁が可能な優良物件に対する各デベロッパーの素地取得意欲は旺盛である。
  • 当地区においても今後まとまったマンション素地の供給があれば、複数のデベロッパーからの強い需要が見込まれるため、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くと予想される。

 

名古屋市(千種区/覚王山)

名古屋市内の立地面に優れグレードの高いマンションは、分譲価格が相対的に割高であっても、良好な資金調達環境を反映して購買力のある高所得者層からの強い需要が続いており、販売状況は好調である。

地価動向

  • マンションデベロッパーは高止まり傾向の建築費と昨今のマンション素地価格の上昇分をマンション分譲価格に転嫁せざるを得ない状況になっている。
  • したがって、マンション分譲価格は上昇しており、中間所得者層にとっては割高感から需要の縮小が危惧されるが、高所得者層は資産価値が見込める物件購入には積極的であるため、マンションデベロッパーは高所得者層の需要が見込めるマンション素地の取得に積極的である。
  • 当地区では高所得者層のマンション需要が見込めるため、マンション素地が供給されると取得競争が熾烈になることが見込まれる。
  • そのため取引価格は緩やかに上昇し、地価動向はやや上昇傾向にある。

将来地価動向

  • 名古屋市内の立地面に優れグレードの高いマンションは、分譲価格が相対的に割高であっても、良好な資金調達環境を反映して購買力のある高所得者層からの強い需要が続いており、販売状況は好調である。
  • 一方、ファミリー層等の中間所得者層が購入者の中心となる郊外のマンションは、マンション分譲価格が上昇局面にあるなかで、立地面の優劣によって販売状況に差が生じている。
  • したがって、マンションデベロッパーによる立地面に優れた当地区のマンション素地に対する旺盛な取得需要の集中は当面続くと予想され、将来の地価動向は引き続きやや上昇傾向と予想される。

 

名古屋市(昭和区/御器所)

当地区は都心への交通アクセスに優れ、また、周辺に生活利便施設が充実していることから、当地区のマンションは幅広い層からの安定した需要を見込むことができる。

地価動向

  • 当地区は都心への接近性が良好である等利便性に優れるエリアであり住環境も良好であるため、当地区のマンションはファミリー層のみならず、利便性を重視するDINKS層等からの需要も見込める。
  • 一方、マンションデベロッパーは高止まり傾向にある建築費と昨今のマンション素地価格の上昇分を分譲価格に転嫁せざるを得ない状況にあるが、当地区においては根強い需要により転嫁が可能であり、当地区のマンション素地については取得競争が熾烈になっている。
  • よって、当地区のマンション素地に対するデベロッパーの取得需要の継続によって取引価格は上昇しており、地価動向はやや上昇傾向にある。

将来地価動向

  • 当地区は都心への交通アクセスに優れ、また、周辺に生活利便施設が充実していることから、当地区のマンションは幅広い層からの安定した需要を見込むことができる
  • こうした状況を背景に、マンション素地が供給されればマンションデベロッパーから相応の需要が見込める状態が続いているため、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くと予想される。

 

地方圏

札幌市(中央区/宮の森)

マンションの新築分譲価格帯は札幌の標準的な所得者層による購入価格帯を大幅に上回っている様相である。

地価動向

  • 建築費の高止まりによりデベロッパーの投資採算性の検証が厳しくなっており、立地及び競争力に優れた地下鉄駅至近又は中央区中心部の物件に供給を絞り込む傾向を一層強めており、市内の分譲マンション価格の上昇が継続している。
  • マンションの新築分譲価格帯は札幌の標準的な所得者層による購入価格帯を大幅に上回っている様相である。
  • 中央区のなかでも当地区は、古くからの名声の高い住宅地で、市内の需要者のほか、市外・道外・海外富裕層からの需要も長期的に見込める地区であるため、特に高い競争力を有しており、エンドユーザーの需要は引き続き旺盛で価格水準も上昇傾向が続いている。
  • 当期においては引き続きマンション素地の高額な取引が散見され、地価動向は上昇が続いている。

将来地価動向

  • 当地区のマンション分譲価格及び中古マンション価格ともに上昇傾向を示している中、道外のマンションデベロッパーの台頭が目立ち、旺盛な開発意欲・分譲マンション需要から供給エリアや供給主体にも広がりが見えつつある。
  • 当地区はその中でも強い需要が長期的に見込めるため、今後も高級住宅地として道内外のデベロッパーの開発意欲やマンション適地に対する需要は堅調に推移する見通しである。
  • 今後は当地区における優位な立地のマンション素地の供給数が減少し、素地取得及びマンション供給動向は踊り場を迎えることが見込まれるが、デベロッパーの取得意欲は依然として高く、堅調な需要に支えられ、将来の地価動向は当面は上昇が継続すると予想される。

 

仙台市(青葉区/錦町)

分譲マンション市場については、建築費及び素地価格の高騰が影響し、分譲価格の上昇が著しい。

地価動向

  • 当地区は、利便性が良好であることから、マンションの募集賃料は引き続き高値で推移しており、稼働率も比較的高い水準を維持している。
  • 東日本大震災以降、入居者の入替え等により、賃料の増額が断続的に続いてきたが、当期は次第に落ち着き横ばいとなった。
  • 分譲マンション市場については、建築費及び素地価格の高騰が影響し、分譲価格の上昇が著しい
  • 高騰した分譲価格はエンドユーザーの消費マインドにも影響を与え、販売スピードは鈍化してきている。このため、販売戸数や販売スケジュールの見直しなどが行われた物件もあり、市内の供給戸数は予測よりも絞られた状態となった。
  • ただし、全体としては比較的高い契約率を維持しており、現下の低金利水準を背景に、住環境及び品等に優位性のある当地区に対する需要自体は引き続き堅調である。
  • 以上のように、利便性及び住環境の良好な当地区においては、居住用不動産としての需要のほか、収益物件についても比較的安定した賃料収入が期待できる ため取引価格は緩やかに上昇し、地価動向は引き続きやや上昇傾向で推移している。

将来地価動向

  • 東日本大震災以降、極端に供給戸数が抑えられていた分譲マンションは、デベロッパーによるマンション素地の仕入れが進んだことや、復興関連事業の進捗などにより、供給戸数はある程度の増加が見込まれていた。
  • しかしながら、前述の消費マインドの変化、人件費の高騰に起因する建築費の増加などにより、市内の供給戸数は抑えられた状況が継続する目算となり、需給関係は引き締まった状況が当面続くこととなった。
  • 良好な住環境を有する当地区においては、エンドユーザーにより厳しく選別化が進んでいる状況下においても優位性を有しており、底堅い需要が見込まれる。
  • 以上より、上昇幅は縮小しながらも、将来の地価動向は引き続きやや上昇すると予想される。

 

草津市(南草津駅周辺)

今後供給が見込まれる新築マンションはほとんどない。

地価動向

  • 当期は当地区及びその周辺地区においてマンション開発素地の取引は見られないが、草津駅周辺で平成29年度竣工予定の分譲マンションの新規分譲が公表された。
  • なお、草津駅・南草津駅を最寄り駅とする分譲マンションは近年ほとんどが竣工前に完売している状況であり、当地区でも平成28年2月に竣工したマンションは竣工前に完売した。
  • 草津駅、南草津駅周辺では大規模な土地の供給がほとんど見られず、開発適地も限られていることから今後供給が見込まれる新築マンションはほとんどないが、中古マンションの売れ行きが引き続き好調である。
  • 以上の状況からも、JR草津駅、南草津駅から徒歩圏内のマンションの人気の高さが窺え、両駅最寄りの物件を高く評価するデベロッパーが多く、当地区に対する土地取得需要は強い。
  • しかし、マンション分譲価格はこれ以上の上昇が見込めないという見方が強く、建築費も引き続き高値横ばいで推移していることも影響し、投資採算性の観点から取引価格は横ばい傾向となっているため、当地区の地価動向は概ね横ばいで推移した。

将来地価動向

  • 当地区は住環境が良好である点や新快速停車駅で利便性が高いこと等からマンション素地等の需要が非常に強く、南草津駅から徒歩圏内のエリアを中心に、マンションデベロッパーから見た場合には事業成立性が県内で最も高い地区と評価されている。
  • 当期は草津駅周辺で新規供給予定が公表され、また隣接する大津市では、新築マンションの供給も見られ、マンションデベロッパーの取得意欲は引き続き強い傾向が窺える。
  • なお、草津市の人口は増加傾向にあり、草津駅、南草津駅から最寄りの地域限定でマンションを求める需要者も多く、当分の間はマンション需要は堅調に推移すると予想される。
  • ただし、建築費や販売価格の水準は当面大きな変化はないと判断しているデベロッパーが多いため、将来の地価動向は、当分の間横ばい傾向が続くと予想される。

 

広島市(中区/白島)

分譲マンションの販売価格は上昇しているが、新規供給が絞られたことで、需給のバランスが保たれており、好調な分譲マンションの販売が続いている。

地価動向

  • 平成27年3月に開業した新白島駅の効果もあって、立地条件が優る一部の賃貸住宅で新規賃料が上昇している物件もあるが、全体では概ね横ばいである。
  • 投資用賃貸マンションの供給は減少傾向にあるが、取得需要が強い状況に変化はない。
  • 供給物件が不足していることから取引価格が上昇傾向にあるが、賃料の上昇が物件価格の上昇に追いついていないため、取引利回りは低下傾向にある。
  • 一方、分譲マンションの販売価格は上昇しているが、新規供給が絞られたことで、需給のバランスが保たれており、好調な分譲マンションの販売が続いている
  • 完成在庫もエリア全体で250戸程度と低い水準で推移している。
  • 当期確認できた主だった取引はないが、開発素地の仕入れが困難な状況が続いており、取引価格はやや上昇傾向にある。そのため、地価動向はやや上昇している。

将来地価動向

  • 当地区は、住宅地としてのブランド力のある地区である。新白島駅の開業効果が続いており、富裕層向けの戸建住宅や分譲マンション及び賃貸住宅等の開発素地の需要が一段と強まっている。
  • マンション販売は好調を維持しており、利便性の良い高級住宅街では戸建需要が強く、高額での取引が見られる等旺盛な住宅需要に牽引される形で取引価格の上昇が続いている。そのため、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くと予想される。

 

福岡市(中央区/大濠)

現在販売中のマンション分譲価格は高値の水準にあるが売行きは好調を維持している。

地価動向

  • 当地区で現在販売中のマンション分譲価格は高値の水準にあるが売行きは好調を維持している。
  • 市内の他の優良マンションエリアでもマンションの販売は概ね好調であるが、一部販売が振るわない物件も散見されはじめている。
  • その一方で、中央区・早良区の優良マンション適地で行われたマンション用地の入札では、依然として地域の相場水準を大幅に上回る価格による落札が続いている。
  • 高騰した土地価格とマンション販売価格にもいよいよ頭打ち感が出てきたことから、警戒感を強めているデベロッパーは多いが、取引意欲が旺盛なデベロッパーもまだ存在していることから、取引価格は緩やかに上昇し、地価動向はやや上昇傾向にある。

将来地価動向

  • マンション販売価格に頭打ち感があり、さらに、落ち着いていた建築費について、熊本地震の影響で先行きにやや不透明感が増していることから、さらなる地価上昇は益々見込みづらくなってきている。
  • しかし、取引意欲が旺盛なデベロッパーが依然として多く、市内の優良マンション用地をしばらく取得できていない大手デベロッパーも存在していることから、現在販売中の物件の売行きに急ブレーキがかかる等市況の悪化がない限りは、将来の地価動向についても、もうしばらく現在と同様にやや上昇傾向が続くと予想される。

 

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2017年6月1日、このブログ開設から13周年を迎えました (^_^)/
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