あるマスコミの方から、Airbnb登録物件の中で、「ホストが住んでいる物件」と「ホストが住んでいない物件」との割合はどれくらいなのか？といった質問を頂戴した。
そこで、年内の民泊条例制定を目指している大田区を対象に、Airbnbに登録されている全物件を調べてみた。
- 大田区Airbnb登録物件の増加にブレーキ？
- 「ホームステイ型民泊」「投資型民泊」の定義
- 「ホームステイ型民泊」「投資型民泊」の調べ方
- 大田区Airbnb登録物件のタイプ別件数
- 大田区Airbnb登録物件のタイプ別割合
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大田区Airbnb登録物件の増加にブレーキ？
Airbnbサイトを開き、「大田区」で検索すると、146件が登録されていることが分かる（10月29日現在）。
驚いたことに、約1か月前（10月1日）の調査結果（実態調査結果発表！大田区内のAirbnb登録全物件）と比べると、アパートと一軒家の内訳に若干変化があるものの、件数としては139件から7件しか増えていないのだ（次図）。
大田区では、年内に「民泊条例」が制定され、年明けから施行される予定である。条例が施行されると多くのAirbnb物件は違法となる。
Airbnb登録物件の増加にブレーキが掛かったのではないのだろうか。
「ホームステイ型民泊」「投資型民泊」の定義
「ホストが住んでいる物件」と「ホストが住んでいない物件」というか、「ホームステイ型民泊」と「投資型民泊」という分類で調べることにした。
各民泊の定義を次の通りとした。
【ホームステイ型民泊】自宅の一部を開放し、海外からの旅行者とのコミュニケーションを図ることを意識したAirbnb物件を「ホームステイ型民泊」とする。
基本的には「ホストが住んでいる」物件とするが、ホストが近くに住んでいる場合であっても、旅行者との面前でのコミュニケーションを図ることを意識したホストの物件である場合には「ホームステイ型民泊」に含める。
逆に、ホストが住んでいても、旅行者との交わりをもたないホストの物件については、「ホームステイ型民泊」ではなく「投資型民泊」とする。
【投資型民泊】投資目的で購入あるいは借り上げたマンション・一軒家を海外からの旅行者に貸し出すAirbnb物件を「投資型民泊」とする。
基本的にはホストが住んでいない物件。
「ホームステイ型民泊」「投資型民泊」の調べ方
Airbnbサイトでは、登録物件を物件タイプ別（アパート・一軒家・B&B、他）に検索することができる。
さらに、フィルター機能（次図）を利用して、部屋タイプ別（まるまる貸切・個室・シェアルーム）の登録件数を調べることもできる。
部屋タイプの定義は次のとおり。
- シェアルーム：ゲストは他の人々と全てのスペースを共有し、ゲストがプライベートに使える部屋はありません。
- 個室：ゲストはスペースの一部（キッチン、リビング、トイレや浴室など）を他の人々と共有しますが、自分だけの眠る部屋はあります。
- まるまる貸切：ほかの誰ともスペースを共有せずに物件を丸ごと借りられます。
これらの検索機能を使って、大田区Airbnb全146件のタイプを調べ上げ、グラフにしたのが次図。
まるまる貸切が46件、個室が88件、シェアルームが10件。
調査を簡単に済ませるために、「まるまる貸切」は、「投資型民泊」にカウントすることにした。
残りの個室88件とシェアルーム10件の合計98件の物件を1件づつひも解き、「ホームステイ型民泊」「投資型民泊」のいずれに該当するのか判断することにした。
たとえば、ファッション業界で10年間働いている日本人女性ホストの紹介ページには「リビング・ダイニングを共用しているので、一緒に飲みましょう！」というような文章が記されているので（次図）、「ホームステイ型民泊」であるという判断を下した。
また、3人家族の女性の下記紹介ベージを見て「ホームステイ型民泊」と判断。
全てがこのように明確に判断できるとは限らない。
明確な判断が下せない物件については、「不明」としてカウントすることにした。
以上の調査・分析結果をグラフ化する。
大田区Airbnb登録物件のタイプ別件数
投資型民泊が102件（アパート60件、一軒家41件）、ホームステイ型民泊が30件（アパート14件、一軒家15件）。
投資型民泊のほうが圧倒的に多いことが確認できた。
同じデータを用いて、円グラフにしたみた。
大田区Airbnb登録物件のタイプ別割合
投資型民泊が7割、ホームステイ型民泊が2割、不明1割という切りのいい数字となった。
一軒家であっても3割近くが投資型民泊となった。
投資型民泊はもっと多いと予想していたのだが、意外とホームステイ型民泊が健闘している。
だだ、これは大田区という土地柄が関係しているのかもしれない。
Airbnbが急増している渋谷区や新宿区はどうなのか？
※今回の調査では「ホームステイ型民泊≒良い民泊」ということをイメージしているため、ホストの居住・非居住よりも、旅行者とのコミュニケーションを図ることを意識したホストの物件を「ホームステイ型民泊」とした（Airbnbの争点 「良い民泊」「悪い民泊」）。
ただ、膨大なデータをひも解いたあとの感想としては、ホストの居住・非居住で機械的に判断するほうが簡単だし、マスコミ的には分かりやすかったかなとも考えている。今後の課題としたい。
（本日、マンション広告なし）
