公園･大学･住宅･商業が一体化した約33.3haの大規模複合開発エリアに建つ、タワーマンション棟とレジデンス棟。
物件概要
【第3期予告広告】大手町駅直通25分、駅徒歩12分。総戸数840戸（タワー棟(A棟)700戸、レジデンス棟(B棟)52戸、レジデンス棟(C棟)88戸）、37階建て（A棟）・13階建て(B棟・C棟)。販売戸数9戸、3LDK（67.37m2）～4LDK（84.41m2）。予定販売価格3,480万円～6,880万円。平成28年3月上旬竣工予定［タワー棟（A棟）］、平成27年3月竣工予定［レジデンス棟（B棟・C棟）］。
新聞全紙大のチラシのオモテ面に、公園を望む大規模タワーマンション全景が描かれている。
この物件のチラシが筆者の家に入ってきたのは初めてだ。
第3期の予告広告なので、第2期までの広告は入ってきていない。売れ行きがイマイチで、販促エリアを拡げたということなのだろうか――。
本日はこの大規模タワーマンションの発売価格を分析してみよう。
「時価」と「新築時価格表」を確認する
「新築マンションの販売価格の妥当性を確認する方法」に記したように、まずは住まいサーフィンというサイトで本物件の「時価」と「新築時価格表」を確認する。
「新築時価格表」は69万円/m2に対して、「沖式新築時価」は64万円/m2。
5万円/m2割高ということらしい。
そこで、次にこの物件の「価格表」を見てみる（次表）。
上表のデータをもとに、「住戸階」と「発売単価」の関係を可視化したのが次図。
発売単価の平均値（＝新築時価格表）は、たしかに69万円/m2当たりであることが分かる。
では、この69万円/m2という価格はどの程度のものなのか？
この物件が建つ葛飾区全域の中古マンション相場と比べてみよう。
葛飾区全域の中古マンション相場と比べてみる
「マンションマーケット」に登録されている葛飾区の中古マンションは全部で341件（8月20日現在）。
「竣工年月」や「駅徒歩時間」、「販売単価」などが分かるので、可視化してみよう。
まずは、「築年数」と「単価」の関係をグラフ化。
バブルの大きさは総戸数の大きさを表現している。
本物件（赤色）は、他の中古マンションの販売単価のトレンド（黒い破線）よりも高いことが確認できる。
次に、「駅徒歩時間」と「単価」の関係をグラフ化。
本物件（赤色）が他の中古マンションの駅徒歩トレンドよりも飛び抜けていることが分かる。
もちろん、本物件は新築なので単価が高いのは当然なのだが、同じ駅徒歩12分であれは、もっと安い中古マンションがあるぞ、という話。
「新築マンションが今は買い時ではない理由を可視化」に記したように、ここ数年発売されているマンションは狭くて高い。
マンションバブルが弾けるのを待てない人や、急いで買う必要に迫られている人は、新築ではなく中古マンションを選択肢にしてみてはいかがだろうか。
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（本日、マンション広告4枚）
