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中古マンションの激安価格はババ抜きゲームの参加費


ボロアパート
<古いマンションの写真>本文とは関係ありません。


不動産専門の情報サービス会社である東京カンテイが8月26日に発表した2014年7月度 中古マンション価格天気図

消費増税後の景況感冷え込みの影響が依然色濃い。
天気の継続的悪化で全国的に「曇」中心の天候となった。

「地方圏で天候悪化が顕著 価格は下落傾向続く」とされている。
業者にとっては厳しい市場環境だが、借家から中古マンションに住み替えようと考えている人にとってはウェルカムな状況だ。


まずは、首都圏の中古マンションの市場動向を確認するために、「東証住宅価格指数」を可視化(グラフ化)してみよう。


首都圏の中古マンションの市場動向(東証住宅価格指数)

東証住宅価格指数(中古マンション)
マクロ的にみれば、バブルの頃の指数200に対して、2000年以降は70〜80程度で推移していることが分かる。
過去2年間の東京の指数を見ると若干上昇傾向が見られるが、77.40(12年6月)から81.81(14年6月)といったように微々たるものでしかない。


マスコミが教えない、新築より中古でも書いたように、先住者の生活の跡を気に掛けない人であれば、新築マンションよりも安価な中古マンションを選択しない手はないだろう。


ただ、あまりにも安い中古マンションには決して手を出してはいけない。
その理由を具体的に示そう。

あまりにも安い中古マンションには決して手を出してはいけない

リクルートの不動産・住宅サイトSUUMO(スーモ)で、「3K/DK/LDK」「500万円未満」を条件に、千葉県の中古マンションを検索すると、60件見つかった。
千葉県の中古マンションを検索すると、60件見つかった


一番安いのはKS団地。築43年(1971年竣工)3DK・48.85m2の190万円(バス17分停歩2分)。
二番目に安いのは、OT団地。築36年(1978年竣工)3LDK・63m2の200万円(バス15分停歩3分)。
三番目に安いのは。HG団地、築40年(1974年竣工)3DK・61.17m2の220万円(バス20分停歩3分)。


「おおっ、これなら自分にも買える」と食指が動いた人はいないだろうか。
ちょっと待った。
これら激安中古マンション(団地)の管理費と修繕積立金を見てほしい。
一番安いKS団地(築43年)は、管理費5,540円/月、修繕積立金15,000円/月。
二番目に安いOT団地(築36年)は、管理費6,000円/月、修繕積立金10,500円/月。
三番目に安いHG団地(築40年)は、管理費3,000円/月、修繕積立金7,800円/月。


たとえば、一番安いKS団地(築43年)の3DKを190万円で手に入れたとしても、毎年、管理費と修繕積立金で年間25万円ちかく(246,480円=(@5,540円+@15,000円)×12か月)払わなければならない。
しかも、築43年のKS団地は、既に建て替えの時期を迎えている。
築50年で建て替えるにしても、あと7年だ。


あと7年で、撤去に必要な費用が積み立てられていなければ、建て替え以前に、更地にすることもできない。
現状よりも住戸数を増やせるだけの、容積率の余裕があれば、建て替え費用の負担は少なくて済むかもしれないが。
でも、そんなうまい話がないから、これらの中古マンションは激安なのだ。


このように、築深の中古の激安マンションを手に入れた人は、マンションが朽ち果てるまで、第三者に売却できない限り、毎年、管理費・修繕積立金を払い続けなければならない。
つまり、激安価格はババ抜きゲームの「参加費」といえよう。

(本日、マンション広告なし)

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