不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」

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雑誌に掲載されている新築マンションの「人気指数」は信頼できるか

駅チカの大規模な土地区画整理事業(開発総面積35万m2)の土地の一画に建つ、4棟からなる大規模マンション。

【予告広告】東京駅直通27分、D棟エントランスまで駅徒歩7分。総戸数869戸(販売総戸数668戸)、A棟(6階建)・B棟(24階建)・C棟(24階建)・D棟(13階建)。販売戸数/未定、2LDK(60.90m2)〜4LDK(90.83m2)。販売価格/未定。平成27年6月下旬竣工(本チラシ掲載日の1年5カ月後)。

  • ※2013年9月7日(土)、12月8日(日)の物件と同じ。

新聞全紙大のチラシのオモテ面の全面に描かれたメルヘンチックなイラスト。
巨大な樹木の周りに人間だけでなく、擬人化したウサギや猫、カエルやオオカミなどが楽しそうに遊んでいる。
亀山達矢氏と中川敦子氏によるユニットtupera tupera(ツペラ ツペラ)の作品だ。
とっても魅力的なイラストなので、手に取ってもらえる効果はあるだろうが、物件に係る情報は全く伝えていない。


チラシの下部に人気の高さを連想させる文言が躍る。

ご予約数1,000組様突破
平成25年11月23日の予約受付開始より平成26年1月21日までの総受付数。

1,000組という数字の大きさは一見してインパクトがある。
でも、この3カ月間で1,000組の予約を受け付けたといわれても、人気があるのかどうなのか判断のしようがないではないか。
まあ閑古鳥が鳴いていないことは確かだが――。


どうすれば新築マンションの人気度が分かるのか。
「週刊ダイヤモンド 別冊〜これでカンペキ!購入最新ガイド 2014新春」(2014年1月19日号)に「第9回 人気マンション一覧」という記事がある。
首都圏(191件)、中京圏(14件)、関西圏(32件)、その他の地域(21件)の「人気指数」が掲載されているのだ。
「人気指数」は次式によって定義されている。

  • 人気指数=(資料請求数÷10+販売センターへの来場者数)÷総戸数

つまり、マンションの人気は、「資料請求数」と「販売センターへの来場者数」に比例するものとして、マンションの規模(総戸数)に応じて補正しているのだ。
人気指数が「5」を超えると即日完売が発生しやすく、「10」を超えると全戸が一瞬にして売り切れてしまう「瞬間蒸発」になる可能性が高い、と解説されている。


ちなみに、首都圏(191件)のうち、総戸数100戸以上の物件で、人気指数「5」を超えているのは次の5物件。

  • ザ・パークハウス戸塚レジデンス(105戸、資料請求数539、来場者数992、人気指数9.9
  • パークタワー新川崎(670戸、資料請求数2458、来場者数3464、人気指数5.5
  • グランスイート広尾(108戸、資料請求数963、来場者数713、人気指数7.4
  • ザ・パークハウス西麻布レジデンス(190戸、資料請求数311、来場者数1722、人気指数9.2
  • ザ・スカイクルーズタワー(138戸、資料請求数633、来場者数639、人気指数5.0※完売



これだけでは、よく分からないだろうから、首都圏(191件)のデータを可視化してみた。
新築マンションの人気状況(首都圏)
横軸が「資料請求数」、縦軸が「来場者数」、バブルの大きさが総戸数の相対的な大きさを示している。
「パークタワー新川崎(人気指数5.5)」や「ザ・パークハウス西麻布レジデンス(人気指数9.2)」の人気指数が高いのに対して――
「SKYZ TOWER GARDEN(人気指数2.6)」や「パークシティ大崎 ザ タワー(人気指数3.9)」、「ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス(人気指数2.4)」や「CAPITAL GATE PLACE(人気指数2.8)」は、総戸数の大きさに対して「資料請求数」「来場者数」が相対的に小さいため、人気指数は「5」に届いていない。


それにしても、「人気指数」を計算するための「資料請求数」と「来場者数」の数字がどの程度正確なのか気になるところだ。
雑誌には、どのようにしてそれらのデータを集めたのか全く説明がないのだ。
雑誌社から(あるいは本社から)のアンートに、営業マンがエイッヤーで答えているというようなことはないのか。
仮に数字に粉飾があった場合、チェックできるのか。
なんて考えていたら、どこまで「人気指数」を信じていいのかまったく判断ができないところが悲しい・・・・・・。
「資料請求数」と「来場者数」のデータが信頼できることの根拠をシッカリと雑誌の中で開示すべきだろう。

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