不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」

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専有面積や予定販売価格を開示しておきながら管理費はなぜ未定なのか


本日、マンション広告7枚。

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駐車場の跡地に建つ、2棟からなる大規模マンション

【第5期 予告広告】銀座位1丁目駅直通9分、駅徒歩9分。総戸数124戸(A敷地48戸、B敷地76戸)、13階建。販売戸数/未定、3LDK(71.98m2〜74.93m2)。予定販売価格3,900万円台〜4,100万円台、予定最多価格帯4,000万円台(2戸)。平成25年11月竣工済み(本チラシ掲載日の2カ月前)。

  • ※2012年6月30日(土)、7月21日(土)、10月19日(金)の物件と同じ。

新聞半紙大のチラシ裏面の「物件概要」に目を凝らすと、「管理費等/未定」と表記されている。
専有面積や予定販売価格は開示しておきながら、管理費はなぜ「未定」なのか?
ゴマ粒サイズの小さな文字で記された、次の注釈に気づく。

上記の間取り・住居専有面積・予定販売価格・予定最多価格帯等は、販売戸数が未定のため、総販売戸数に対応したものです。
販売期分け、販売戸数、販売価格、管理費等その他月額使用料等につきましては本広告にてお知らせ致します。

総販売戸数(筆者補足:第5期以降の販売戸数)の住居専有面積(71.98m2〜74.93m2)が明らかであれば、専有面積に比例する管理費もおのずと明らかではないか!


リクルート社のフリーマガジン「SUUMO新築マンション(首都圏版)のバックナンバーをひも解き、この物件の過去の販売履歴から管理費を確認してみよう。

  • SUUMO 5月28日号
    • 第2期 本広告 販売戸数5戸 2LDK(60.74m2)〜3LDK(74.93m2)、管理費/8,500円〜10,500円
  • SUUMO 7月2日号
    • 第3期 予告広告 販売戸数未定
    • 先着順 販売戸数9戸 2LDK(60.74m2)〜3LDK(74.93m2)、管理費/8,500円〜10,500円

第3期の「本広告」が出されていないので、第3期の管理費は不明(「不動産の表示に関する公正競争規約 第9条第2項」に違反している!)。

  • SUUMO 12月3日号
    • 第4期 本広告 販売戸数8戸 3LDK(71.39m2〜74.93m2)、管理費/10,000円〜10,500円

第2期と第4期で開示された管理費を専有面積で割ると、m2あたりの管理費が140円であることが分かる。


したがって、本日の第5期以降の販売戸数に対する管理費は10,077円(=71.98 m2×140円/m2)〜10,490円(=74.93 m2×140円/m2)ということになる。


不動産経済研究所が2012年8月30日に発表した「首都圏マンション 管理費調査」によれば、この物件のように23区に建つマンションの管理費はm2あたり260円前後だ。
この物件のようにm2あたり140円というのは、都下・3県の180〜200円と比べても安い。
管理費の推移(地区別)
管理費の設定を間違ったので、「管理費等/未定」としたのか――。


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